• Головна
• Суспільство

Фото: REUTERS/Павло Паламарчук

Навіть після війни орендовані квартири на заході продовжать лише дорожчати. Ситуацію може вирівняти лише зростання пропозиції, тобто нова забудова міста. А вона почнеться, коли попит ще зросте.

Ціни зросли у півтора раза

Таких цін на оренду житла у Західній Україні ще ніколи не було. Цифри шокують навіть заможних громадян, що вже говорити про тих, хто втік від війни з однією сумкою на плечі, втратив роботу та будинок. Прокляття на адресу нахабних і черствих жителів Західної України, які не забули скористатися ситуацією та заробити гроші на біді інших, чуються все частіше.

Мер міста Андрій Садовий прирівнює господарів, які завищують ціни на житло для переселенців у воєнний час, до мародерів. Таких просять "здавати" на гарячу лінію міськради – як мінімум, жадібних орендодавців зроблять відомими у місті. Чиновникам із військової адміністрації надійшла пропозиція від Садового – поселяти в такі дорогі квартири військових чи біженців. Звичайно, безкоштовно.

Мер Хмельницького пішов ще далі – пригрозив вилучати квартири у господарів-скупердяїв.

Що відбувається з ринком нерухомості та чого чекати у майбутньому, «КП» в Україні» запитала у виконавчого директора агентства нерухомості у Львові Ігоря Шиби.

- Ігоре, яка зараз ситуація з орендою житла у Львові? Наскільки подорожчали квартири?

- Є поодинокі випадки, коли намагаються здати житло за дуже високою ціною, але ми їх у статистику не беремо. Якщо брати середньостатистичні квартири, то ціни зросли у півтора раза.

– Власників квартир, які зараз підняли ціни, у Львові прирівнюють до мародерів. Із чим пов'язане підвищення? Чи це просто господарі квартир знахабніли?

- Дуже багато людей звинувачують власників. Я не вважаю це завжди правильним, тому що ціну встановлюють не власники, її формує попит та пропозиція. Якщо власник ставить ціну 20 000 гривень, а йому дзвонять: Давайте за 25 000, але дайте квартиру мені. Потім наступний дзвінок: "Давайте 30 тисяч, але мені". Третій: "Візьму за 35, але мені", це вже взагалі не вина власника, що така ціна. Це попит та пропозиція.

Страйк проти жадібних власників не допоміг

- Чи залишилося ще вільне житло у Львові ? Можливо, «неліквід», який і раніше не здавався місяцями?

– Пропозицій немає, забирають абсолютно все, навіть дуже дороге. На власні очі бачив: за 45, 50, 60 тисяч гривень забирали квартири, які у довоєнний час не могли здати за 14-16. У мене теж пішли усі 100% квартир, які раніше ніхто не хотів знімати, за будь-яку ціну.

Приклад – житло у Брюховичах (селище за 14 км від Львова – Авт.) -людям не подобалася ціна та умови. То були однокімнатні квартири з дорогим ремонтом. У Брюховичах житло дешевше, але господар зробив дорогий ремонт і хотів більше за оренду.

Щоб там жити, треба було, щоб або людина працювала у Брюховичах або щоб у неї була машина. Але під час війни забрали все житло у Брюховичах, яке там є – і люди без машин, і які там не працюють.

- А як самі ріелтори ставляться до господарів, які встановлюють абсолютно божевільні ціни на житло? Чи продовжують працювати з ними?

– Спочатку ріелтори організовували «акції протесту» і намагалися не працювати з такими власниками, але у будь-якому разі всі квартири забирали. Та й все одно були ріелтори, які їх здавали – 100% ріелторів неможливо було підключити до страйку. Навіть якби це вийшло – люди все одно забрали б це житло.

У своїй компанії я зробив велику знижку на комісію, і більша частина з неї йде на потреби ЗСУ. Не працювати взагалі чи бойкотувати власників – це не варіант, бо квартири все одно підуть. Якщо людина має гроші, щоб платити 40 тисяч гривень за квартиру, то вона може заплатити комісію у розмірі 15 тисяч, десять з яких ми переводимо на потреби ЗСУ. Зараз працюємо в такий спосіб.

Житла для всіх, хто втік від війни, у Львові не вистачає. Людей розміщують у спортазалах. REUTERS/Pavlo Palamarchuk

Довоєнних цін більше не буде

- Серед ріелторів є якісь неписані правила, рамки пристойності, згідно з якими не працюватимуть з людиною, яка просить неадекватно високу ціну за квартиру?

- За такими неписаними правилами ріелтори взаємодіють у своєму закритому середовищі. Якщо прямо аж неадекватно висока, зрозуміло, що говорять із власниками, щоб знизити – або під клієнтів, або загалом.

Зараз є такі ріелтори, що не беруть комісію взагалі, інші беруть символічну оплату. 85% поставилися з розумінням і намагаються сприяти, щоб усе було в рамках людяності.

- Мер Львова пропонує військовій адміністрації безкоштовно селити у квартири із позамежними цінами за оренду військових чи біженців. Мер Хмельницького взагалі погрожує, що житло у жадібних орендодавців заберуть. Наскільки реальними є такі загрози, враховуючи, що це – приватна власність?

Я до військової адміністрації поки що з такого приводу не звертався. Якщо були такі ситуації, завжди намагалися з власником якось її змінити, у процесі діалогу зменшити ціну тощо. Але ціни в жодному разі вже не довоєнні, вони високі і до довоєнного рівня не повернуться. І це не провина власника. Ціну формує попит і пропозиція, тому, якщо ціна невелика, а попит величезний, вона зросте. У Львові пропозиція мінімальна, а попит величезний.

- А власники не переживають, що їхнє житло відберуть, якщо вони завищуватимуть ціни, або, як мінімум, поселять безкоштовних мешканців?

- Страху вони не мають. Ніхто за це не хвилюється та не боїться. Але ті, з якими я працюю, не переходять межі щодо ціни.

– Квартиру реально можуть забрати, як загрожує мер Хмельницького? Як гадаєте?

- Так, коли діє воєнний стан, є такі повноваження у відповідних органів. Можуть взагалі користуватися всім майном, яке може знадобитися на потреби армії. Але навряд чи сам мер Хмельницького має таке право. Це у компетенції військової адміністрації. Головне, щоб усе це було в межах розумного.

Після війни попит залишиться – люди захочуть жити у Львові

- Коли можна чекати на зниження цін на оренду? Спочатку має впасти попит?

- Попит впаде, але трішки, тож чекати зменшення цін до довоєнних не потрібно – вони не впадуть. Люди, які переїхали, залишатимуться, і люди, які повернуться з-за кордону, теж залишатимуться у Львові. Тому попит буде ще дуже довго. Думаю, деь рік попит триматиметься скажений, а потім залишиться на тому ж рівні, але вже не штучний, створений переселенцями, які тікають від війни, а натуральний.

- Що це означає?

– Це попит серед людей, які переїжджають до Львова, щоб поміняти місто, на навчання чи на роботу, це відбувається у звичайних умовах. Нині попит штучний, оскільки він спровокований військовими умовами, людьми, які тікають від війни. Нині попит високий через них, а після війни він залишиться таким, бо люди захочуть жити у Львові. Львів далі розвиватиметься, а коли ми виграємо війну, розвиватиметься ще швидше. Ми поблизу Європи, а з Європою ми вже, теоретично, будемо в союзі, тому я думаю, що приблизно буде так. Ціни трішки впадуть, а потім знову підніматимуться.

- Тобто виростуть ще вище, без збільшення рівня доходів населення?

- Залежно, чи піде Російська Федерація наступом на інші території. І звідти теж тікатимуть до Львова. Зараз це Київ, Харків та східна Україна, а якщо ще кудись далі підуть, теоретично, наприклад, на Одесу, думаю, з Одеси теж масово тікатимуть до Львова.

- Так, а куди бігти до Львова, якщо вже зараз немає житла?

- Думаю, буде організовано більше центрів для біженців та переселенців, які зможуть масово приймати людей у тих самих школах. Може, й буде будівництво таких центрів, наприклад, на 300 ліжок. Не думаю, що це буде тяжко. Це має бути звичайна конструкція, яка не повинна довго стояти і її можна опалювати.

Черга по гуманітарну допомогу у Львові. REUTERS/Pavlo Palamarchuk

Зняти квартиру можна лише довгостроково

- А куди таки поселяються переселенці у Львові, які продовжують прибувати, окрім шкіл? До вас вони звертаються?

– Шукають довгострокову оренду. На місяць поселяти ніхто не хоче. Кажуть, що вони на довгострокову оренду, на цьому акцентують, щоб їх поставили на перше місце. Хоча в більшості випадків немає планів залишатися надовго. Це моя аналітика та моїх колег, все може бути по-різному. Але ми робимо висновки щодня, бачимо такі речі.

- Підсумуємо - навіть після війни сподіватися на здешевлення оренди житла не доводиться, чекати можна лише подорожчання?

- Ціни може вирівняти лише збільшена пропозиція, а вона буде лише тоді, коли ще активніше розвиватимуть забудову Львова. А її почнуть ще більше розвивати, коли буде ще більшим попит.

Я не думаю, що на державному рівні регулюватимуть ціну оренди, тому що в цьому випадку це не правильно – справа лише у попиті та пропозиції.

До цього треба підійти з розумом, розробити спеціальну карту забудови міста – щоб не було заторів, щоб усі дороги були чітко продумані, і далі забудовувати місто. Зупиняти в'їзд машин у місто, робити паркінги за містом, щоб там залишали особистий транспорт. Удосконалювати громадський транспорт, щоб він був реально зручним, щоб люди вибрали його, а не машину. Забудовувати можна до нескінченності, але якщо робити не продумано, то настане такий момент, коли місто просто зупиниться.

Це практика європейських міст – їхні міста вже давно перейшли цю лінію, яку ми пройдемо після війни. Вже зараз у Львові почали робити експериментальні паркінги. Це такий тип, коли на об'їзній, наприклад, за містом, великий дешевий паркінг, і туди йде велика кількість транспорту. Ця європейська практика добре працює, і, я думаю, що у Львові теж працюватиме. Це зручно для мешканців області та для приміських територій, які збільшуватимуться з новою забудовою.

Львів може стати і європейською столицею, відомою на весь світ, згодом. Високі ціни – це не так погано, насправді. Якщо зробити, щоб платили офіційно і податки йшли до бюджету міста, якщо докласти зусиль, щоб більшість оренди йшла – це лише плюс.

КОМПЕТЕНТНО

Олег Леонтьєв, адвокат

– Щоб власники квартир тримали ціну або здавали за меншою вартістю, потрібно страхувати їхнє майно. Якщо місцева влада має таке бажання, вона може страхувати їхнє майно від пошкодження за свій рахунок або рахунок адміністрацій. Збільшення суми оренди йде, у тому числі, через страх знищення чи пошкодження майна та квартири. Такі випадки були, коли квартиру, меблі буквально розбивали у мотлох.

Друга причина – недотримання умов оренди. Люди знімають на три місяці, а їдуть за 3 дні, і вимагають у грубій формі, щоб гроші повернули. Ще момент – знімають чоловік та жінка, а до них "циганський табір" приїжджає. З таких причин власники також піднімають ціну.

Є багато житла, що вже здане в експлуатацію, але не заселене. Органи влади можуть зняти це житло, заплативши будівельникам і заселяти туди людей або здавати його. У новобудовах багато такого житла. Також влада, якщо не помиляюся, отримує близько 5-7% від того чи іншого будинку як інвестиційну частину. Можна також притримати, а не роздаровувати і здавати в оренду. Шляхів багато.

Чорного ринку зараз практично немає. Маклери всіма шляхами намагаються перехопити житло, тож знайти житло від власників практично неможливо. Це було б дешевше, бо не закладається відсоток посереднику.

Щоб упорядкувати ринок, потрібно підключати Бюро економічної безпеки – колишню податкову поліцію. Все житло у нас здається по-чорному: договори не реєструються та податки не сплачуються. А має бути мінімум 18% податку від суми, одержаної за оренду – це податок на доходи фізичних осіб. Це не стосується договорів, наприклад, де винаймає житло військова частина, там тристоронні договори. Але ці додаткові гроші, швидше за все, зніматимуться з тих, хто орендує.

Такими революційними методами, як пропонують деякі мери, ситуацію не вирішити.

Житло не може конфіскувати. Реквізиція можлива лише у разі потреб військової адміністрації. Ринок не допускає таких моментів як адміністративне регулювання. Ринок лише формує кореляцію від попиту на пропозицію.

Такі революційні моменти, які хочуть зробити - абсурд, і нічого спільного вони не мають ні з дотриманням законності, ні з відповідністю законним потребам людей.

Щодо примусового відчуження – вони керуються 41 статтею Конституції України, 353 статтею Цивільного кодексу України, 8 статтею Закону про правовий режим воєнного стану, 3 статтею Закону про примусове відчуження в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану.

Повинні бути обов'язкові умови для реквізиції майна:

• відчуження майна приватних осіб може здійснюватися виключно на платній підставі за попереднім або подальшим відшкодуванням вартості. Безкоштовне відчуження стосується лише майна у державній власності;
• рішення може прийматися виключно вищим командуванням Збройних Сил обов'язково з погодженням із військовою адміністрацією - без погодження допускається лише у місцях бойового зіткнення;
• реквізиція має здійснюватися обов'язково із чітким документальним оформленням, підписанням акта;
• перед відчуженням має здійснюватись оцінка ринкової вартості майна, оригінал передається власнику.

Важливий момент – розмір оцінки може бути оскаржений у суді. Тобто, загрожувати бідним нещасним власникам житла, які, в принципі, йдуть назустріч та ризикують майном і житлом, не потрібно.