Компенсації за зруйноване житло: чи варто очікувати на пожвавлення ринку нерухомості
17 березня президент України Володимир Зеленський підписав закон №7198 про компенсацію за зруйноване житло. Про що йдеться у законі, чи «прокинуться» у зв'язку з цим заморожені забудови і чи оживе ринок нерухомості? У відповідях на ці питання KP.UA розбиралася разом із експертами.
Що у законі
Мета Закону «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об'єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, викликаних військовою агресією Російської Федерації», як уже зрозуміло з його назви, – забезпечити компенсацію громадянам України за пошкоджене та знищене житло.
Ухвалений документ передбачає, що компенсації надаватимуться лише за те майно, яке було пошкоджене або зруйноване внаслідок дій РФ після 24 лютого 2022 року. При цьому дія закону не поширюється на об'єкти, які на момент запровадження військового стану вже перебували на тимчасово окупованій території.
- Компенсацію пропонують надавати за пошкоджене чи знищене житло – квартири, інші житлові приміщення (наприклад, кімнати у гуртожитках, будинки садибного типу, садові та дачні будинки, об'єкти будівництва, в яких збудовано опорні та зовнішні конструкції), – пояснив у своєму Телеграмі народний депутат Ярослав Желєзняк. - Право на компенсацію отримають фізичні особи – громадяни України, які є власниками житла. Не зможуть отримати компенсації особи зі списків санкцій, із судимістю за скоєння злочинів проти основ національної безпеки та їхні спадкоємці.
"Піара багато, а грошей немає"
Президент Українського аналітичного центру Олександр Охріменко вважає, що суть закону можна коротко описати так: якщо місцева влада має гроші, вони можуть безкоштовно видати матеріали тим, у кого пошкоджено будинок чи квартиру. Але якщо грошей немає, то матеріалів теж немає.
– Власникам знищеного майна планують видавати сертифікати, але знову ж таки: реалізувати ці сертифікати можна буде лише в тому випадку, якщо у бюджеті будуть гроші, – продовжує Охріменко. - На весь 2023 рік на ці сертифікати запланували 2 млрд грн, але це мізер з огляду на те, що пошкодження оцінювалися в 600 млрд грн. Тож цих грошей, по-перше, на всіх не вистачить. По-друге, і сам сертифікат буде не настільки великим, щоб купити на нього квартиру – приблизно половину доведеться доплатити. Надія залишається тільки на отримання репарацій від РФ, але поки що піару багато, а грошей немає.
З тим, що сьогодні ініціатива більше виглядає як популістський крок, погоджується і аналітик компанії Esperio Олександр Болтян.
– Це традиційна тактика обіцяти те, що люди хочуть почути, – вважає експерт. - як зазначено у законі, джерелами фінансування компенсацій можуть бути державний та місцеві бюджети; кошти міжнародних фінансових організацій, кредиторів та інвесторів; міжнародна технічна та/або зворотна або безповоротна фінансова допомога; репарації чи інші стягнення з РФ і т.д. Тобто можна чекати, що на добрі потреби відновлення житла виділятимуть гроші як з бюджету, так і кредитні. Але чи реальні виплати постраждалим, враховуючи високий рівень корупції в країні навіть під час війни, - це велике питання.
«Талон на калоші – це ще не калоші»
Автори документа вважають, що ухвалення Закону не лише забезпечить отримання громадянами України компенсацій, а й створить передумови для збільшення обсягів будівництва житла. Як йдеться у пояснювальній записці до документа, це, у свою чергу, сприятиме пожвавленню ринку будівництва та суміжних ринків, пов'язаних з виробництвом та обігом будівельних матеріалів, наданням різноманітних послуг, необхідних для ведення містобудівної діяльності, а також створить передумови для збільшення кількості робочих місць, як у будівельній, так і в суміжних галузях економіки.
Щоправда, учасники будівельного ринку до планів «підняти будівництво» завдяки обіцянкам та ухваленню закону поставилися досить скептично.
– Не думаю, що ми зараз побачимо якісь зміни, – зазначив у розмові з KP.UA топ-менеджер однієї з будівельних компаній. – Сьогодні будівельний бізнес становить не більше 15-20% від довоєнного, і поки що ми бачимо, що спад тільки посилюється. А щодо закону, то талон на калоші – це ще не калоші.
З тим, що пожвавлення будівництва і ринку нерухомості чекати не доводиться, погоджуються і економісти.
- Я б не чекав великої наснаги в будівельному секторі, а щодо ринку нерухомості, то він оживе лише за фактом завершення війни, - вважає Болтян. - Покупці інвестуватимуть у нерухомість, пропонуючи власникам готівку з великим дисконтом, а продавці на це погоджуватимуться. Кількість угод з купівлі-продажу на вторинному ринку зросте, коли люди зможуть вірити у світле майбутнє та відновлення країни.
Сама тактика створення реєстру зруйнованих будівель та обіцянки компенсаційних виплат дають людям надію на те, що про них у країні пам'ятають та думають. І початок реальних виплат міг би стати поштовхом для відновлення економіки, каже Болтян. Але, об'єктивно оцінюючи ситуацію, можна констатувати, що держава не справляється з бюджетом, набираючи нові кредити. Тому експерт не бачить, завдяки чому відновлюватимуться будинки постраждалих.
Економіст Владислав Банков вважає, що пожвавлення ринку нерухомості безпосередньо залежить від обсягу ресурсів, спрямованих на виконання закону, але поки що все виглядає так, що вплив буде обмеженим. На думку експерта, якби держава ставила собі завдання надати постраждалим житло, то закон допускав би пряму купівлю вже існуючих об'єктів на вторинному ринку. Адже ні для кого не секрет, що зараз ціни на вторинному ринку в багатьох регіонах нижчі від реальної собівартості будівництва аналогічного житла.
Аналітик Данило Монін вважає, що пожвавлення економіки взагалі та ринку нерухомості зокрема – це питання післявоєнного відновлення України.
– На відновлення країни у 2023 році у бюджеті передбачено близько мільярда доларів, і це на всі об'єкти, а не лише житлові, – нагадує Монін. - І ще невідомо, скільки грошей піде на компенсації щодо втрат енергетичної інфраструктури. З іншого боку, якщо держава видає сертифікат на 5 років, то вона зобов'язується виконати будівництво житла за ті чи інші кошти. Думаю, це стане стимулом для масового будівництва житла, але після війни. Тож це перспективи не цього року, а кількох повоєнних років.
