Багатоквартирним будинкам нав'яжуть керуючі компанії: чи потрібно створювати ОСББ?
У законодавство про ЖКГ хочуть внести чергові зміни. В одному з нових законопроектів пропонується в будинках, де до 1 березня 2022 року не створено об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), провести конкурс на призначення керуючої компанії. «КП в Україні» розбиралася, чим це загрожує мешканцям.
Що пропонує законопроект
Уряд розробив проект закону про внесення змін до розділу VI заключних і перехідних положень Закону «Про житлово-комунальні послуги». Цей документ передбачає призначення за конкурсом керуючих компаній для тих будинків, де не були створені ОСББ. Передбачається, якщо до 1 березня наступного року в якомусь багатоквартирному будинку не буде створено об'єднання співвласників, то керуючу компанію їм призначать зверху - звичайно, буде проведено конкурс, але мешканці вплинути на нього не зможуть.
У пояснювальній записці говориться, що люди не поспішають створювати ОСББ, як того вимагає законодавство, тому новий порядок повинен прискорити цей процес. В уряді підрахували, що за станом на 1 квітня 2021 року 28% багатоквартирних будинків не мають керуючої компанії, яку б вони самі не найняли або їм не призначили місцеві органи влади. Тобто нововведення може торкнутися саме цих 28% будинків, які не мають ОСББ або керуючої компанії.
Передбачається, що місцеві органи влади будуть зобов'язані оголосити і провести конкурс з призначення керуючої команії багатоквартирного будинку до 1 березня 2022 року, в разі якщо конкурс з призначення керуючого багатоквартирного будинку не був проведений до 1 травня 2021-го і співвласниками не прийнято рішення про форму управління багатоквартирним будинком.
Фактичне перенесення термінів
Цікаво, що новий законопроект не є комунальною революцією, а фактично переносить терміни вже чинного законодавства на більш пізній час. В уряді визнають, цей законопроект - всього лише продовження термінів, які були встановлені в інших законах.
- З метою завершення «перехідного періоду» пропонується продовжити термін і провести конкурси з призначення керуючого будинку до 1 березня наступного року, - заявила заступник міністра з розвитку громад і територій Наталія Хоцяновська.
Юристи кажуть, що норма про необхідність створення ОСББ вже була в законодавстві, спочатку в перехідних положеннях, а потім і в законі, але сталася юридична колізія.
- Така норма була передбачена в Законі «Про внесення змін до деяких законів України щодо врегулювання окремих питань у сфері надання житлово-комунальних послуг», - говорить юрист Марина Коваль. - У цьому документі і був встановлений граничний термін проведення конкурсу з призначення керуючого багатоквартирного будинку - 1 травня 2021 г. Однак цей закон вступив в силу саме 1 травня 2021, тобто в день, коли механізм запрацював, вже закінчився граничний термін проведення конкурсів. Новий законопроект усуне цю колізію.
Чим це загрожує мешканцям
Як ми вже сказали вище, нововведення торкнеться 28% багатоквартирних будинків, які ще не створили ОСББ або не отримали керуючу компанію від місцевої влади.
- Для багатьох «керуюча компанія» і ОСББ - майже синоніми, - говорить юрист Марина Коваль. - Але це не зовсім так. ОСББ - це юридична особа, яка може найняти керуючу компанію, а може керувати будинком самостійно. У свою чергу, звичний багатьом людям ЖЕК - це якраз один з видів керуючої компанії. ЖЕК наймає двірників, електриків, сантехніків та інших фахівців з обслуговування багатоквартирних будинків. ОСББ може працювати з існуючим ЖЕКом, може прийняти рішення і відмовитися від послуг ЖЕКу на користь іншої керуючої компанії або взяти функції з обслуговування будинку на себе. В останньому випадку ОСББ наймає всіх необхідних фахівців, укладає договори з обслуговуючими організаціями - це стосується обслуговування ліфтів, вивезення сміття тощо і виставляє мешканцям рахунки.
За словами юриста, навіть якщо у вашому будинку немає ОСББ, і конкурс буде проведено, то керуючою компанією може залишитися звичний мешканцям ЖЕК, з яким люди живуть уже багато років. Але керуюча компанія може і змінитися.
У деяких містах місцева влада вже провела конкурси та пішла шляхом укрупнення існуючих ЖЕКів - їх об'єднали в нові юрособи, які є комунальними підприємствами, і вони перемогли в проведених конкурсах. Нові керуючі компанії за рахунок укрупнення економлять на персоналі - якщо кількість двірників зменшити не виходить, то вдалося скоротити кількість електриків і сантехніків. Якщо раніше був один фахівець на кілька будинків, який найчастіше і жив в сусідньому будинку, то зараз наймають кілька аварійних бригад, які приїжджають за терміновими викликам мешканців. Тепер мешканці будинку можуть навіть не знати свого сантехніка в обличчя.
Що буде з тарифами
Експерти звертають увагу на те, що керуюча компанія не відповідає за тарифи на воду, газ, електроенергію або опалення. У громадян повинні бути прямі договори з комунальними монополістами на їх послуги.
- Керуюча компанія відповідає за обслуговування будинку та іноді за вивезення сміття, - продовжує Марина Коваль. - Тобто вона формує тільки тарифи на утримання будинку. При цьому ОСББ в договорі з ЖЕКом може прописувати, які послуги і в якій кількості будуть отримувати мешканці будинку. Наприклад, двірник буде кожен день проводити вологе прибирання під'їздів, тоді тариф буде один, а якщо він буде це робити раз на місяць, тоді інший - більш низький. Те ж саме може стосуватися прибирання снігу у дворі трактором - найчастіше за оперативне очищення двору обслуговуючі компанії беруть додаткову плату. Якщо ж у вас в будинку управитель буде призначений за конкурсом, то перелік послуг для нього буде встановлювати місцева влада в умовах самого конкурсу.
Що стосується розміру тарифів, то вони з часом будуть зростати в усіх будинках, незалежно від того, створено там ОСББ чи ні. Причина проста - ростуть ціни на матеріали та зарплати працівників ЖЕКів або обслуговуючих компаній.
Є питання
Чому люди побоюються створювати ОСББ?
У більшості випадків мешканці багатоквартирних будинків не хочуть створювати в своїх будинках ОСББ з однієї причини - вони сподіваються, що ЖЕК проведе капітальний ремонт їхніх будинків.
- Дійсно, в законодавстві є умова, що перед створенням ОСББ ЖЕК повинен провести ремонт, - резюмує юрист. - Але ця умова практично ніколи не виконується. Причина в тому, що у ЖЕКу немає на це грошей, в договорі на обслуговування немає надходжень за графою - на капітальний ремонт багатоквартирного будинку. Тобто ЖЕК ніби як повинен зробити ремонт в будинку, але не має такої можливості.
За словами юриста, незалежно від того, чи створене в будинку ОСББ чи ні, за законодавством всі нежитлові приміщення належать мешканцям будинку на правах спільної власності. І ремонт багатоквартирних будинків, швидше за все, доведеться робити в майбутньому за рахунок самих мешканців.
