Квартирне питання: де в Україні житло доступніше, ніж до війни
Після розблокування реєстрів ринок нерухомості в Україні повільно оживає. Певний попит є з боку внутрішньо переміщених українців, продавці починають викладати свої пропозиції.
Ціни знизилися?
Про різке зниження цін на вторинному ринку нерухомості на своїй сторінці в соцмережі написала директор АН "Схід-Захід" Олена Архипенко. За її словами, основними причинами падіння цін на 20-30% стали воєнний стан, військові дії, інфляція, падіння курсу гривні, міграція, зниження попиту. На ринку оренди також спостерігається зниження цін на 20-30% довоєнної вартості.
– Реєстри нерухомості працюють, працюють нотаріуси, які вже оформили кілька договорів щодо купівлі-продажу квартир, – зазначила експерт. - А ось реєстри реєстрації (виписка/прописка) не працюють, тому квартири продаються з прописаними особами до закінчення воєнного стану. При цьому квартиру з малолітньою дитиною продати неможливо без рішення опікунської ради.
Водночас, зазначає експерт, відбулося і подорожчання деяких новобудов у гривневому еквіваленті у зв'язку з інфляцією, збільшенням собівартості будівництва та зміною логістики.
Де можна купити дешевше
Треба сказати, що зниження на 20-30% - це повсюдна практика, а, швидше, окремі випадки. Але вони справді є. Зокрема, про те, що у передмісті Києва активізувався продаж житла, написав портал заміської нерухомості.
За даними порталу, в Ірпені однушку площею 15,73 кв. м у новому будинку можна купити за $19 900. А за однокімнатну квартиру з ремонтом та меблями доведеться заплатити $30 900. Ціни на двокімнатні квартири без ремонту у новобудовах Ірпеня стартують від $35 тис., на вторинному ринку двійка коштує 28 тис. доларів.
Водночас у Бучі однокімнатна квартира на вторинному ринку коштуватиме мінімум $25 тис. За ці гроші можна купити житло на цокольному поверсі площею 30 кв. м з меблями та побутовою технікою. Однушки без ремонту в нових будинках продають від $26 700, але там і площа більша, і планування сучасніше. Двокімнатна квартира з ремонтом та меблями коштуватиме не менш ніж $58 тис. доларів.
Погодьтеся: «непридатними» ці ціни ніяк не назвеш. Тим більше, з огляду на прогнози експертів щодо того, що статус комфортабельних сателітів у передмісті столиці Ірпінь та Буча зможуть повернути не раніше, ніж за два роки, та й то лише за умови інтенсивного будівництва та реконструкції.
Що далі від війни, то дорожче
Про те, які умови загалом диктує ринок воєнного часу, розповіла і аналітика OLX «Нерухомість», складена в середині травня.
Так, наприклад, у Києві подешевшало житло у житловому фонді після 2011 року: у цій категорії однокімнатні та двокімнатні квартири коштують на 8,5% та 5,5% дешевше, ніж до війни. Середня ціна за однокімнатну квартиру склала 76,5 тис. доларів, двокімнатну – 130 тис. доларів. Також знизилися ціни на однокімнатні квартири в будинках до 2011 року (на 6% до 44,75 тис. доларів) і в новобудовах (на 5,4% до 55,65 тис. доларів).
Словом, обвалу цін, на який розраховували деякі потенційні покупці, все ж таки не сталося. І, кажуть експерти, найімовірніше, не станеться.
– Останнім часом з'явилося чимало прогнозів щодо цін на столичну нерухомість, і я з ними повністю погоджуюся: обвалу цін на столичному ринку житла не буде, – зазначила у коментарі «КП в Україні» столичний ріелтор Марина Кольцова. – Столиця є столицею. Київ – це найбільше, «найгрошове» та найпривабливіше для життя місто України. Невідомо, як буде справа в інших містах, але до Києва повернеться переважна більшість жителів, що не дасть цінам обвалитися. Більше того: сюди приїде багато хто з тих, хто втратив роботу та житло в інших містах. І як почнеться це масове «наповнення» Києва, ціни на нерухомість різко підуть вгору, причому як на оренду, так і на покупку.
Що ж до інших міст, то тут закономірність цілком очевидна: що менше регіон торкнулася війна, то вище ціни.
Так, у Львові квартири почали дорожчати від початку війни. І якщо у вересні-листопаді однокімнатну квартиру на вторинному ринку можна було придбати за $35,5 тис., а в новобудові – майже за $46 тисяч, то зараз ціни зросли до 38,8 тис. та 49 тис. доларів відповідно.
У Дніпрі знизилися ціни на квартири у житловому фонді після 2011 року – зараз вони навіть нижчі, ніж восени 2021-го. Однушки подешевшали на 6,5%, двокімнатні квартири – на 10%, "трійки" коштують на 12,5% дешевше. Знизилися ціни і на дніпровських новобудовах.
Що змінилося на ринку
В умовах воєнного стану ринок купівлі-продажу житла працює з певними обмеженнями, які мінімізують шахрайство у сфері нерухомості. Для всіх, хто думає про угоду, експерти порталу нагадали про уточнення роботи ринку від президента Асоціації фахівців з нерухомості України (АСНУ) Юрія Пити:
По-перше, оформляти купівлю-продаж житла сьогодні можуть не всі нотаріуси. У Мін'юсті склали перелік фахівців, які мають доступ до реєстру нерухомого майна та право підтверджувати відповідні угоди. Таким чином, до ринку купівлі-продажу житла намагаються допустити лише сумлінних нотаріусів.
По-друге, продати житло на підставі довіреності не можна: власник об'єкта повинен бути присутнім під час укладання угоди. А ось покупець може скористатися довіреністю.
По-третє, купівля-продаж об'єкта можлива лише на неокупованих територіях та оформляється за місцем житла. Наразі доступ до реєстрів розблоковано лише у підконтрольних містах та селах. При цьому для покупки квартири в Ужгороді можна звернутися лише до нотаріусів у Закарпатській області, у Дніпрі – Дніпропетровській тощо.
По-четверте, заборонено продавати нерухомість, яка зареєстрована менш ніж за місяць до продажу. Це обмеження запровадили для того, щоб запобігти спекуляції та перепродажу квадратних метрів, коли квартира могла за пару днів перекочувати «з рук в руки» кілька разів.
І, нарешті, заборонено вносити нерухомість до статутного капіталу юридичної особи. У період дії воєнного стану власниками житла можуть стати лише фізичні особи.
У ТЕМУ
Як безпечно придбати квартиру
Шахрайство та спекуляція завжди супроводжували ринок нерухомості, але у воєнний час ці проблеми стали ще критичнішими. Експерти ОЛХ "Нерухомість" дали кілька базових рекомендацій, які допоможуть протистояти шахраям.
Отже, у разі покупки на вторинному ринку, потрібно ретельно перевірити документи продавця. Вивчіть оригінали договору купівлі-продажу, дарування, обміну, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду тощо. Також слід перевірити право власності у Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Його можна знайти на сайті Мін'юсту або на порталі «Дія».
При покупці квартири на первинному ринку основний ризик полягає в тому, що через банкрутство та бойові дії окремі забудовники можуть припинити діяльність, так і не закінчивши об'єктів. Тому почати потрібно з вивчення сайту забудовника, інших об'єктів будівництва, вже зданих будинків. Додатково варто перевірити терміни здачі в експлуатацію будинків, вивчити відгуки інвесторів та мешканців.
Особливу увагу слід привернути до документації: забудовник повинен надати ліцензію на будівельні роботи та дозвіл на будівництво, а також документи на землю. Плюс - декларація про початок будівельних робіт, містобудівні умови та обмеження, технічні умови на підключення комунікацій. Якщо хоч одного з документів у наявності не виявилося, правильним рішенням буде пошукати інший варіант.
