Пять главных вопросов о рынке земли

Андрей ГАЦЕНКО

17 ноября 2019 00:00 0

О какой земле идет речь?

Когда говорят о рынке земли, многие украинцы не совсем понимают, о чем идет речь. Поясняем - новый закон касается только земель сельскохозяйственного назначения. По сути, это поля, на которых и сейчас ведется фермерское хозяйство - выращивается сельхозпродукция или они стоят необрабатываемые.

Дачные участки, земля для личного сельского хозяйства или для строительства домов этим законом не регулируется. В отношении этой категории земли все остается, как и раньше.

Что такое паи?

Понятие земельного пая было введено в украинское законодательство еще в 1994 году Указом президента в связи с распределением земель коллективных сельскохозяйственных предприятий между его членами. По сути, это был аналог приватизации жилья в городах.

Земли колхозов разделили на участки пропорционально количеству людей, которые там работали. И в среднем у каждого, кто получил земельный пай, сейчас имеется около 4 гектаров земли. При этом согласно украинскому законодательству официально продать такую землю нельзя. Максимум, что можно сделать - это сдать ее в аренду. Новый закон должен позволить распоряжаться землей по своему усмотрению.

Сколько такой земли?

По данным правительства, земли с/х назначения занимают площадь 42,7 млн га, из которых около 32 млн га (74,8%) - в частной собственности и 10,4 млн га (25,1%) - в государственной.

При этом часть земли частников находится в долгосрочной аренде - на 49 лет. Как говорят эксперты рынка, эта земля уже фактически продана, потому что владелец оформляет и завещание на арендатора. Так, уже продано более 1,2 млн га.

Кто сможет покупать?

В первой версии законопроекта хотели разрешить покупать сельскохозяйственные гектары всем желающим, потом предлагалось ввести отсрочку для иностранцев до 2024 года, а теперь говорят о том, что вопрос прихода иностранцев в Украину вынесут на референдум.

"Иностранцы и компании, которые имеют среди основателей иностранцев, получат право покупать украинские земли только в случае, если на это будет дано согласие народа Украины на всеукраинском референдуме. Соответствующий пункт будет содержаться в законе", - заявил в своем видеообращении президент Владимир Зеленский.

Сколько она будет стоить?

- Цена земли зависит от спроса и предложения, а также от того, какой доход от этого "актива" сможет получить ее собственник, - считает заместитель директора ProAgro Group Мария Колесник. - Это капитальная инвестиция, как в строительство завода: инвестор рассчитывает на рентабельность бизнеса. Качество земли, конечно, тоже учитывается, ведь на менее плодородных грунтах урожайность ниже.

Мария Колесник напоминает, что у наших ближайших соседей, румын, цена стартовала приблизительно с 2000 евро за га, поэтому вряд ли у нас будет выше. Ведь в Украине аналогичные условия хозяйствования, в отличие от поляков, где на законодательном уровне выписано все по-другому.

Экономист компании ТОВ "УПГ-ІНВЕСТ" Николай Бадаев считает, что цена будет сильно зависеть от закона, который примут во втором чтении: чем либеральнее он будет, тем больше покупателей получат доступ к рынку и тем, соответственно, будет выше цена.

- Сейчас за аренду пая в 2,5 га платят 10-15 тыс. грн в год или товарами в эквиваленте, это около 200 долларов за гектар, - говорит эксперт. - Ориентир горизонта планирования в нашей стране - это 5 лет, иногда 10. Поэтому лично я ожидаю цену в 1000-2000 долларов за гектар при текущих условиях, то есть землю будет разрешено покупать только резидентам. Но это очень приблизительный прогноз: на самом деле никто сегодня не скажет точные цифры, ведь это будет впервые. Мы даже не знаем реальное количество потенциальных продавцов.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ!

Могу ли я получить участок бесплатно?

Формально - да. Право на бесплатное получение земли утверждено на законодательном уровне. Так, согласно ст. 121 Земельного кодекса Украины каждый украинец может бесплатно получить участок земли государственной или коммунальной собственности в следующих размерах:

до 2 га - для ведения личного крестьянского хозяйства;
до 0,12 га - для ведения садоводства;
от 0,25 до 0,10 га - для возведения дома и его обслуживания (приусадебный участок). Так, в законе предусмотрено: 0,25 га - в селах, 0,15 га - в поселках и 0,10 га - в городах;
до 0,10 га - для индивидуального строительства;
до 0,01 га - для строительства индивидуальных гаражей;
для ведения фермерского хозяйства - размер пая определяется как средний по району или как средний для сельхозпредприятий.

Но сделать это на практике очень сложно. Потому как добро на бесплатное выделение земли должна дать местная власть. А там совсем не дураки сидят и раздавать участки бесплатно всем желающим не собираются. Ведь на этом можно заработать. Как говорят эксперты, на бумаге земли могут, конечно, выделяться и бесплатно, но чаще всего именно так выглядят схемы незаконной продажи земли - деньги наличностью получает местная власть, а покупатель якобы получает землю бесплатно.

В ТЕМУ