«Антиокупас» для біженців: як Цивільний кодекс захистить житло українців в окупації
Речник Верховної Ради Руслан Стефанчук запропонував внести до Цивільного кодексу України норму «антиокупас», щоб захистити нерухомість біженців та внутрішніх переселенців на окупованих територіях. Головна суть реформи - виключити час війни та окупації з терміну «придбання», щоб ніхто не міг через суд привласнити чуже житло. У деталях нової законодавчої ініціативи розбиралася журналістка Коротко про.
Право власності чи факт володіння?
Ідея початково проста: якщо людина фактично утримує річ, вона не отримує на неї право власності – просто має місце факт володіння цією річчю. З появою справжнього власника, річ повертається йому. І неважливо, що за річ – автомобіль чи квартира.
Здавалося б, проста істина, але не зовсім. У цивільних кодексах різних країн є таке поняття як «придбання». Якщо спрощено, то людина може, наприклад, заселитися в порожню квартиру, чий власник кудись подівся і не дає про себе знати. Новий мешканець справно платить комунальні та інші платежі, містить квартиру в чистоті, вітається із сусідами, ніколи не шумить після 22:00 тощо.
Через 10 років з купою квитанцій про оплату комуналки та чеками за ремонт, заручившись підтримкою сусідів, він іде до суду та заявляє своє право на це житло згідно зі статтею Цивільного кодексу. Мовляв, законослухняно жив, справжнього власника немає, спадкоємці не оголошувалися. Суд зазвичай дуже довго перевіряє всі докази і ухвалює рішення про те, що у житла тепер новий власник.
Так ось, речник Верховної Ради Руслан Стефанчук запропонував у новій редакції Цивільного кодексу України виключити з терміну дії набутньої давності період окупації, щоб ніхто не міг заявити потім: «Я володів цим майном стільки-то років, отже, набув на нього права». Тобто не дати фактичному володінню перетворитися на право власності, якщо власник житла був змушений залишити житло через війну та окупацію.
Жодного квадратного метра окупантам
Зараз і Цивільний, і Кримінальний кодекси у поточних редакціях прямо кажуть: власники житла, яке залишилося в окупації, такими й залишаються – незалежно від того, де перебувають. Будь-які угоди з їхнім майном на окупованих територіях законодавство України та десятки інших країн не визнає.
Але схоже, йдеться не так про захоплення чужого житла окупантами, як сусідами, родичами або просто заповзятливими земляками. І Цивільний кодекс дозволяє їм це робити у статті 344 «Придбальна давність».
Нова особливість цього трактування полягає в тому, що власник не просто фізично відсутній, а відсутній вимушено. Його вигнала війна, окупація чи необхідність евакуації. І ось законопроєкт, про який говорив Стефанчук, покликаний вирішити дилему між недоторканним правом на житло та пунктом закону про набутню давність. Все-таки нюанс: власник не просто зник, а під тиском обставин.
Між двома вогнями
Нині у ЦК України все просто. Стаття 344 встановлює, що людина, яка добросовісно заволоділа чужим майном і відкрито, безперервно володіє ним, може набути права власності після закінчення 10 років для нерухомості та 5 років для рухомого майна. Ключове слово – «добросовісно», тому окупанти одразу виводяться за межі цього закону.
Але є випадки, коли до порожньої квартири заселяється умовно сумлінна людина, місцевий житель, наприклад. І чесно мешкає там 10 років, і хотів би закріпити право власності на це житло. І українська система намагається збалансувати два інтереси: захист власника та захист сумлінного набувача.
При цьому ніхто не скасовував ст. 316 про право власності. Ст. 321 закріплює принцип недоторканності власності, а ст. 328 встановлює, що право виникає на підставах, які не заборонені законом, а придбання вважається правомірним, доки незаконність не встановлена законом чи судом.
У законопроекті Стефанчука передбачено інститут фактичного володіння (а не власності) та пропонується змінити норми набутньої давності. Той період, коли житло знаходилося на окупованій території, у строк для настання набутньої давності зараховуватися не повинно.
В іншому випадку можна уявити собі ситуацію: українець повертає у своє деокуповане місто і бачить, що в його квартирі вже 10 років живе стороння людина, яка готується забрати це житло собі за покупною давністю, бо термін дозволяє. Так от цього в новому Цивільному кодексі хочуть уникнути.
Міжнародний досвід: випадок непоодинокий
Україна — далеко не перша країна, яка зіткнулася зі спробами «законно» забрати житло у біженців під прикриттям війни. Світова практика та рішення міжнародних судів давно виробили чітке правило: хто б не контролював територію, право законного власника залишається непорушним.
Показовим прикладом є Кіпр, де після турецького вторгнення 1974 року близько 170 тисяч греків-кіпріотів в одну мить втратили свої будинки на півночі острова. Невизнана «ТРСК» оголосила залишені квартири та вілли «державною власністю» і почала роздавати їх переселенцям. Однак крапку у цій суперечці поставив Європейський суд з прав людини. У прецедентному рішенні 1996 року у справі «Лоїзиду проти Туреччини» ЄСПЛ визнав гречанку Тітіну Лоїзіду законною власницею її будинку в Керинії та зобов'язав Анкару виплатити мільйонні компенсації. З того часу будь-які спроби продати або переоформити «грецькі» будинки на Кіпрі вважаються міжнародним злочином, а угоди з ними юридично нікчемними.
Схожий сценарій пережила Боснія та Герцеговина. Після війни 1992–1995 років понад два мільйони боснійців стали біженцями, а місцева самопроголошена влада масово ухвалювала закони про «занедбане майно», заселяючи в чужі квартири своїх прихильників. Наводити порядок довелося за допомогою міжнародної спільноти. Згідно з Дейтонськими угодами була створена спеціальна Комісія з майнових позовів. У результаті всі ухвалені під час війни акти про «занедбану нерухомість» були повністю скасовані, а право власності повернули первісним власникам. Більше того, людям, які роками «сумлінно» жили в чужих будинках та справно платили комуналку, довелося звільнити житло без будь-якої компенсації.
Нагромадила свій досвід і Грузія, де з 2008 року діє жорсткий Закон «Про окуповані території». Тбілісі офіційно зафіксував: будь-які угоди з нерухомістю в Абхазії та Цхінвальському регіоні, оформлені без згоди офіційних органів Грузії або за «законами» окупаційних адміністрацій, вважаються недійсними та не мають жодних правових наслідків. Придбати право власності на грузинський будинок в Абхазії просто неможливо — для всього цивілізованого світу покупець залишиться звичайним загарбником.
