Перспективні міста та житло: в які квадратні метри варто вкладати гроші навіть під час війни
Сьогодні інвестиції в «квадрати» - це зовсім не та тиха гавань, як це було до війни, каже оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак. Скажімо, у 2021-му в структурі попиту на "первинці" інвестиційний попит сягав 45% за рахунок достатньо високої ставки прибутковості (25-30% в "комфорт+" за строки будівництва, від 30% - в "бізнес-сегменті"), достатньо швидких темпів будівельної активності, появи нових перспективних форматів і ліквідних проєктів.
- Початок повномасштабної війни фактично все обнулив, - відзначила експертка у коментарі Коротко про. - Зараз в структурі попиту рівень інвестиційного заледве сягає 6-8% загалом, сконцентрований він точково в "комфорт+", мінімально - в "бізнес-класі". Причому це вже момент відновлення, результат того, що наприкінці літа 2023-го інвестор розвернувся до ринку.
Враховуючи реальні темпи будівництва, коли з понад 90% ЖК, які нібито поновили свої роботи, по-справжньому це зробили заледве 50%, а також нестабільну ситуацію і з реальним попитом, і з девелоперською активністю, і з воєнними ризиками, заривати гроші в котлован українці поки що масово не готові.
Водночас, каже Вікторія Берещак, якщо обрати правильну інвестиційну стратегію, потужну концепцію ЖК і ліквідний лот, який має високий потенціал протягом тривалого часу, то навіть в умовах війни інвестиції в нерухомість можна розглядати з точки зору дохідної стратегії. При цьому потрібно розуміти декілька речей.
- Тепер це гра «в довгу» з двох причин: нові податки, які власник зобов’язаний сплатити, якщо продає нерухомість, якою володіє менше 3 років, а також реалії нашого часу у вигляді обмеженого реального платоспроможного попиту, низької активності ринку. Зайти і вийти через два роки з високою дохідністю вдасться лише в обмежених випадках і суперліквідних продуктах.
Експертка радить розраховувати на строки до кінця війни плюс два роки та більше – тільки після цього є усі шанси на пожвавлення ринку за рахунок покращення інвестиційного клімату (процеси відбудови, міжнародні донори і компанії), зацікавленості міжнародних приватних інвесторів в нашому ринку, яку, до речі, вони вже виявляють. - Дивитися слід на сегменти "комфорт+" чи "бізнес-клас", формати поліфункціональний квартал/кластер, місто в місті, багатофункціональний комплекс, комплекс за принципом "15 хвилин до міста". Вкрай важлива варіативність планувальних рішень, зокрема наявність різних конфігурацій європланувань, де є велика-кухня-вітальня від 17 кв. м, окрема майстер-спальня господарів, два санвузли.
- Краще 2- і 3-кімнатні лоти, ніж "однушки": змінюються поведінкові тренди, адже війна об’єднує покоління, зміщує фокус уваги на реальні потреби в більшому просторі, зручному для всіх і, водночас, з окремими зонами відпочинку.
- Для інвесторів найперспективнішим має бути столичний регіон, а також міста-хаби, які не просто приймають тимчасово внутрішньо переміщених осіб, а стають для них другим домом. Це насамперед Дніпро, Вінниця, Черкаси, Кропивницький. А ось ринок західних областей перегрітий, зараз експертка не радить на ньому фокусуватись.
- Важливо, щоб інвестиційна частка в проєкті не перевищувала 15% за умови, якщо це комплексна забудова на десятки тисяч квадратних метрів і багато черг, а також 5-7%, якщо це точковий проєкт. Інакше, наголошує Вікторія Берещак, є великий ризик початку цінового демпінгу і дуже несприятливої для всіх ситуації.
- Орендна стратегія - це завжди про операційне залучення в бізнес і дохідність на рівні 8-10% річних в доларах (це Київ, новобудови, центральний діловий район або комплексні ліквідні проєкти з розвинутою інфраструктурою і зручною транспортною розв’язкою). Тут треба бути готовим до управління активом та звертати увагу саме на новобудови.
- Дохідна нерухомість - апарт-готелі. Але дохід вони приноситимуть тільки під управлінням досвідченого та перевіреного оператора, який може гарантувати високу завантаженість протягом року. Вона має бути не менше 60%, стратегія оператора - мікс короткострокової і середньострокової завантаженості для курортних регіонів, короткострокової і довгострокової - для міст на кшталт Києва, Львова. Варто розраховувати, каже експертка, що реальна дохідність навряд чи буде перевищувати 8% в доларах, враховуючи комісію керуючій компанії та супутні витрати.
