Куплю квартиру під час війни: юристи оцінюють варіанти та ризики
Війна зруйнувала тисячу планів, які ми будували у мирний час. У ситуації невизначеності виявилися й люди, які збиралися купити, продати, обміняти житло. Реєстр нерухомості закритий, як і багато інших реєстрів, щоб убезпечити їх від шахраїв та хакерських атак.
Тим часом, народний депутат Ігор Фріс вважає, що і в такій ситуації можна розраховувати на угоди - з прицілом на те, що війна колись закінчиться.
Свої поради Ігор Фріс опублікував у Фейсбуці. «КП в Україні» попросила юристів оцінити рівень ризику. За словами самого Ігоря Фріса, торкнутися теми купівлі-продажу нерухомості в умовах воєнного часу його спонукали звернення громадян. Головне питання – коли запрацює реєстр нерухомості. Вичерпна відповідь – не швидко.
Однак, для тих, хто не хоче чекати, є варіанти.
Порада 1. Купівля житла у новобудові
Якщо продавець - це забудовник, то тут, за словами Ігоря Фріса, все просто:
- Перевіряєте право на будівництво за наявними у забудовника документами та оформляєте договір. Вони різні. Вам запропонують варіанти. За цим договором та актом приймання-передачі зможете зареєструвати нерухомість, коли реєстр відновить роботу.
З метою додаткової гарантії народний депутат, а в мирському житті нотаріус пропонує залишити 10-15% від вартості квартири для оплати в момент підписання акта приймання-передачі. Якщо цей акт не підписується одразу з договором, коли нерухомість уведена в експлуатацію.
Якщо договір із забудовником вже оформлений на якогось покупця, який хоче змінити свої плани, можлива цесія – договір переуступки прав на житло, що складається за участю забудовника.
Оцінка ризиків. - Навряд чи зараз навіть у Західній Україні хтось оформляє якісь угоди з нерухомості. У тому числі первинного ринку житла. Ніхто не розуміє, що буде у майбутньому, – коментує адвокат Роман Коротя. - Купівля на первинному ринку набагато довша у тимчасовому проміжку та складніша, ніж на вторинному. Однак, якщо ми не беремо варіант інвестицій у будівництво, а маємо на увазі, що будинок вже готовий і є вільні квартири, у наведених вище рекомендаціях є сенс. Якщо буде документально оформлено броню квартири з внесенням невеликої суми, то це документ, який набуває чинності і без внесення до Реєстру майнових прав.
Інше питання, що з таким самим успіхом забудовник може забронювати одну квартиру відразу для трьох-чотирьох різних покупців.
- Таке вже бувало до війни. Це однозначно судова суперечка, де будуть кілька зацікавлених сторін. І хто перший, хто другий дав гроші, не має значення. Усі дали, всі підписали, всі однаково постраждали. Як повернеться процес, невідомо, – резюмує адвокат.
На відміну від мирного часу військове ставить будь-який об'єкт під загрозу руйнування.
Порада 2. Покупка на вторинному ринку.
- Тут сьогодні єдиний розумний варіант – попередній договір купівлі-продажу. Це договір про договір, який говорить, що один зобов'язується продати, а інший – купити нерухомість, – каже Ігор Фріс.
У такому договорі повинні бути зазначені вартість, обов'язки сторін, терміни оформлення та передачі нерухомості. Наприклад, протягом одного місяця після скасування воєнного стану.
За твердженням народного депутата, нотаріуси давно оформлюють подібні договори та знають, як це робиться.
Як гарантії Ігор Фріс пропонує авансувати 50% вартості житла і обумовити, що штраф за невиконання умов дорівнюватиме авансу. Тобто якщо після війни продавець відмовиться виконувати договір про договір, то повинен буде повернути продавцю його гроші плюс ще стільки ж.
Оцінка ризиків. Що заважає продавцю укласти такі договори про договори ще з десятком людей і поїхати за кордон як біженець? Навіть якщо він візьме з усіх не 50%, а припустимо, 20%, це будуть цілком пристойні гроші, щоби поділитися ними з нотаріусом, який теж може виїхати, не дочекавшись закінчення війни.
, – констатує адвокат Коротя.
Тим паче небезпечно, що будинок може постраждати від ударів ракет, і тоді точно продавець нічого не буде винен – не його вина.
– Юридично війни у нас немає. Якби було оголошено війну, то з реституції можна було б намагатися стягнути борг із держави-агресора. Але в нас воєнний стан, і тут ситуація не дуже проста. Окрім іншого, треба підтвердити, чиїми діями об'єкт нерухомості було зруйновано, – пояснює експерт.
Ступінь ризику на вторинному ринку, за оцінками юристів, стовідсотковий.
- Якщо по первинному ринку бронювання квартири можна вважати початком угоди, яка буде завершена в майбутньому, то за вторинним договором про договір – це лише наміри. Юридично такий документ ніяк не підкріплено, – каже Роман Коротя.
І ще нюанси
Вступаючи в угоди з нерухомості, покупець ризикує ще у низці моментів. Наприклад, житло може бути під арештом, тому що на ньому висять борги. Ігор Фріс зазначає, що наразі Єдиний реєстр боржників працює і можна перевірити інформацію. Але це гарантія.
, – зазначає адвокат Олексій Сиротін.
Тож запам'ятайте: без реєстру нерухомості неможливо перевірити, кому реально належить квартира.
– Продавець може показати заповіт від тітки, дядька, але за фактом інші спадкоємці могли частину квартири відсудити. І це також не можна зараз перевірити. Як і те, чи в ній прописані інваліди, неповнолітні, - попереджає юрист.
Столичний брокер Ніна Якумова каже, що будь-які договори, підписані під час воєнного стану, взагалі не мають гарантованої юридичної сили.
- Продавець може сказати, що йому погрожували, шантажували, його викрали окупанти та змусили підписати, - називає варіанти спеціаліст із продажу нерухомості.
Тому ринок житла, за відгуками брокерів, зараз мертвий. І варто десять разів відміряти, перш ніж погодитися в умовах війни на вигідну пропозицію.
