Можно ли заработать на инвестициях в бетон
Еще до кризиса бизнес на квадратных метрах был вполне себе прибыльным. Рост цен на недвижимость и доходов граждан, массовое кредитование - все это позволяло зарабатывать на покупке права собственности в доме, где только закладывают фундамент, и последующей продаже квартир до 30% годовых. Сейчас ситуация изменилась, и мы решили проверить, сколько можно заработать по такой схеме сегодня.
Удовольствие не для бедных
Для того чтобы попытаться разбогатеть на такой схеме, нужно иметь немалые собственные средства. Ведь если покупать квартиру в кредит по нынешним процентным ставкам, выплатите ее даже за пару лет, то в конечном итоге вы окажетесь в минусах. Дело в том, что сегодня банки не кредитуют в валюте, а процентные ставки в гривне снова взлетели к 20% годовых.
Поэтому для входа на этот рынок в столице нужно около 50-60 тысяч долларов. В других городах-миллионниках цены несколько ниже, но и доходы в этих городах у людей ниже. Нет, в столице хватает и предложений однокомнатных квартир по 25-30 тысяч долларов, но, как показывает практика, чаще всего их предлагают компании, которые были замечены в срыве сроков сдачи домов в эксплуатацию, задержке с подключением коммуникаций в уже сданных домах. Поэтому специалисты советуют не спешить заключать договора с такими застройщиками.
- Наш дом начали строить еще до кризиса, - рассказывает Татьяна, которая уже около пяти лет ждет права собственности на приобретенную квартиру. - Прошло пять лет, дом выгнали, а коммуникации так и не подключили. По слухам, застройщик начал строительство без получения разрешений и сегодня не может протянуть водопровод, канализацию и электроэнергию. Продать такую квартиру можно, но и цена будет в два раза ниже аналогичных вариантов в этом районе.
Поэтому эксперты советуют покупать жилье лишь у тех застройщиков, которые себя хорошо зарекомендовали за прошедшие годы.
Ценовой анализ
Самыми ходовыми квартирами являются однокомнатные. Именно их чаще всего покупают и продают. Вот мы и решили выяснить, что и почем в столице.
Минимальная цена продажи квадратного метра в однокомнатых квартирах составляет около 9 тысяч гривен. Однако из-за сравнительно большой площади на покупку такого жилья нужна немаленькая сумма.
- По 9 тысяч гривен у нас продаются однокомнатные квартиры площадью около 60 квадратных метров, - говорят нам в отделе продаж. - Если вы хотите меньшую площадь, то придется исходить из стоимости около 10 тысяч гривен за метр.
Одна из самых недорогих квартир, которая попалась нам у сравнительно надежного застройщика, стоит 480 тысяч гривен (60 тысяч долларов) за 43 квадратных метра. При этом дом будет сдан в конце марта 2013 года.
Теперь пробуем представить, сколько можно заработать на такой инвестиции. Мы открыли сайты объявлений и выяснили, что подобные уже сданные квартиры продаются по 72 тысячи долларов с торгом. Как пообещали нам риэлторы, в этом случае можно сторговать пару тысяч. Итого, выигрыш может составить около 10 тысяч долларов. Про реальные сроки сдачи дома в эксплуатацию и получение права собственности говорить сложно, но для пущей уверенности лучше набросить к сроку, обещанному строителями, еще полгода. Получается, что за год и девять месяцев вы заработаете определенную сумму. Однако не стоит забывать о налогах.
Считаем налоги
Предположим, что при продаже вы не пользовались услугами риэлтора или вам удалось повесить их оплату на покупателя. Тогда покупателю и продавцу придется оплатить стандартные сборы: госпошлину 1% от стоимости недвижимого имущества и 1% сбора в Пенсионный фонд. Обычно их делят пополам. Итого, от ваших "наваренных" 10 тысяч остается 9 300 долларов.
Это еще не все. Если вы владеете квартирой меньше трех лет, то согласно нашему Налоговому кодексу вы должны заплатить при продаже еще 5% от стоимости жилья. А это в вашем случае - около 3500 долларов. Можно пойти и по другому пути. Нередко квартиры в новостройках приобретаются путем заключения договора об уступке права требования жилого помещения. То есть продать квартиру, не получив на нее права собственности. При этом продавец платит налог в размере 15% со своего дохода, то есть разницы между прежней и настоящей ценой квартиры. В этом случае вы заплатите 1500 долларов. Этот вариант подходит больше, но все равно существенно снижает вашу прибыль - у вас остается 7800 долларов. Если перевести это все в проценты, то получится, что ваша прибыль составит около 7,5% годовых. Подобные цифры справедливы и для квартир большей площади.
- В конце года я продал трехкомнатную квартиру на Троещине площадью 112 квадратных метров за 135 тысяч долларов, - рассказал нам киевлянин Александр. – При этом мне удалось убедить покупателя оплатить налог в виде 5%, ведь квартиру я покупал в 2009 году, вложив в нее около 110 тысяч долларов. По моим подсчетам, доходность такого вложения составила 8% годовых.
Как видите, инвестиция в жилье по доходности сейчас сравнима с банковским депозитом. И пока не начнется рост цен на жилье, ситуация будет оставаться стабильной, ведь бурного развития ипотеки в этом году никто не прогнозирует.
КСТАТИ
Как выбирать квартиру
На будущую цену вашего жилья влияют сразу несколько факторов. Кроме планировки, обращайте внимание на местоположение, престижность района и окружающую инфраструктуру. Очень выгодно покупать жилье в тех районах, куда в ближайшие пару лет будет проведено метро. В столице наличие метро поднимает цены на 15-20%. А если под окнами вашей квартиры вдруг решат строить автомагистраль - готовьтесь к убыткам.
