Почему застройщики не хотят возиться с хрущевками
Тема реконструкции хрущевок опять на слуху. Да, в миллионный раз следует сказать: пятиэтажки изначально возводились как временное жилье, но в итоге стали "вечными" - в 2017 году заканчивается срок эксплуатации хрущевок последнего поколения конца 80-х. И что теперь? Ждать массового переселения и сноса обветшалых домов? Вроде бы и проекты готовятся в Раде, и даже даты и цифры какие-то называются - к 2025 году, мол, только в одном Киеве под снос планируется отправить все 3000 старых пятиэтажек, но, по факту, это только лишь сотрясание воздуха. Денег нет, казна пуста, финансирование не предвидится.
Куда отселять
По словам экспертов, на нашем веку мы не застанем процесс модернизации устарелого жилищного фонда, ведь подводных камней в этом вопросе сегодня очень много.
- Вопрос о необходимости модернизировать устарелый жилищный фонд поднимается уже не первый год, и он все актуальнее. В последнее время даже намечается тенденция перехода городских властей к конкретным решениям в этом направлении, - рассказывает Денис Павленко, и.о. начальника отдела продаж ЖК SVITLO PARK ("Киевгорстрой"). - Но в любом случае важно понимать: реализация этого проекта займет достаточно много лет. А перед тем как приступить к конкретным действиям, необходимо решить еще ряд вопросов.
По словам представителя "Киевгорстроя", сегодня в Киеве около 3000 домов, а это 2,8 млн кв. м, по сроку эксплуатации требующих сноса. И, естественно, необходимо предусмотреть маневренный фонд для отселения такого количества жителей. А взять его негде.
Также, кроме абсолютно прозрачного механизма отселения, необходимо установить, с каким коэффициентом жилплощади (что на что меняется) давать новые квартиры. Раньше "обмен" проходил по количеству прописанных: три человека, проживающих в старом доме, получали три квартиры. Что, собственно, и убило реновацию, потому что люди стали прописываться в одной квартирке на 33 кв. м целыми селами. Сейчас предлагают отталкиваться от площади жилья с увеличением ее в 1,5 раза. И если вы проживаете в 50 кв. м - получите 75 кв. м вне зависимости от живущих с вами людей.
Хотя бы 20% прибыли
Но главный стопор, почему частные застройщики не хотят возиться с хрущевками, это банальное отсутствие финансовой заинтересованности.
- Для застройщиков важен возможный уровень полученной прибыли и сроки реализации проекта, - поясняет Денис Павленко.
По сообщению эксперта по недвижимости, ни один из застройщиков не возьмется даже за реконструкцию жилого здания, если его доля составит меньше 20% от прибыли.
- Если создать финансовую заинтересованность для застройщиков и привлечь их к проектам хрущевок, возможно, проблема и решилась бы, но на сегодняшний день нет ни одной законодательно-нормативной базы по этому вопросу, - считает пресс-секретарь компании "Укрбуд" Глеб Шемовнев. - Государство сняло с себя обязательства по вопросу хрущевок. ЖЭКи ликвидировали, создав управляющие компании и ОСМД, а значит, за реновацию городская администрация уже не отвечает. Никто не смотрел, в каком состоянии эти дома передавали новому балансодержателю, - их ведь в таком ненадлежащем состоянии приняли. И кто теперь должен решать вопросы старых домов? Крупные застройщики, может, и не прочь помочь, только кто нам разрешит сделать это без определенной нормативной базы и механизма? Сейчас новостройки возводятся со сроком эксплуатации в 100 лет, сколько еще простоят хрущевки - неясно.
Возьмите меня в соседи
Есть еще один очевидный момент, о котором стараются умалчивать на рынке недвижимости, - количество уже построенных, но не заселенных домов. Зачем застройщикам связываться с хрущевками, если они не могут продать имеющиеся "квадраты"?
- Спрос на недвижимость сегодня упал в три раза по сравнению с предложением, - комментирует эксперт по недвижимости. - И можно было бы в обмен на хрущевки, стоящие в центре города, заселить жильцов в плохо продающиеся новостройки где-то в районе пригорода. Но тут возникает вопрос контингента соседства.
По словам эксперта, сегодня потенциальные покупатели могут позволить себе, выбирая квартиры, учитывать не только расстояние до метро, наличие магазинов рядом и вид из окна, но и кто будет соседями.
- Без обид, но в большинстве случаев в хрущевках проживают люди определенного социального статуса. И ни один застройщик не станет рисковать, переселяя жильцов из старых домов в новые, создавая определенный контингент соседства. Сегодня все хотят делить лестничную площадку с молодыми успешными семьями, а не с бабушками-кошатницами, - уверяет наш собеседник.
Дешевле строить в промзоне
Не стоит забывать: устарели не только хрущевки, но и целые районы, в которых они находятся, а это и детские сады, и административные здания, и прилагаемая к ним инфраструктура. Вопрос лишь на поверхности кажется простым: снесли старое, построили новое - и живите. Но вместе с "пятиэтажками Никиты Сергеевича" нужно сносить и заново отстраивать полностью жилые районы, обеспечивать их нормальной транспортной развязкой, парковками и территорией, а кто за такое готов сегодня взяться? Именно поэтому сегодня гораздо больший интерес у застройщиков вызывают промзоны, где на месте заброшенного завода можно создать новый жилищный комплекс с нуля и не возиться с выселением жильцов из старых домов.
- На сегодняшний день строительные компании нацелены осваивать старые промзоны и создавать на их месте мини-города с качественным жильем и сверхсовременной самодостаточной инфраструктурой, - подтверждает Денис Павленко. - Уже сейчас около 30-40% всех киевских проектов, реализация которых намечена на ближайшие 5-10 лет, это проекты комплексной застройки.
|
Официально
Успеть принять решение до конца года
Заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Лев Парцхаладзе выдвинул предложение о необходимости разработки концепции проекта закона о реновации устаревшего жилищного фонда уже до конца текущего года.
- С каждым годом тема устаревшего жилого фонда Украины становится более насущной и острой. Действующий закон, который был принят еще в 2006 году, оказался неэффективным и на практике не смог массово решить проблему с хрущевками. Для улучшения условий проживания украинцев и с целью комплексной реконструкции устаревшего жилья Минрегион инициировал разработку нового эффективного законопроекта, который будет адаптирован под украинские реалии. И это надо сделать до конца этого года, чтобы уже в следующем году законопроект мог быть вынесен на рассмотрение в Верховную Раду, - сказал Лев Парцхаладзе на круглом столе "Сносить нельзя реконструировать…".
Есть мнение
Не реконструировать, а сносить?
Экс-мэр Киева Иван Салий, президент Всеукраинского союза производителей стройматериалов:
- Хрущевки изжили себя, износились коммуникации, и подвергать их постоянному ремонту не имеет смысла - только полностью менять жилищный фонд. В наш век нужно строить дома на срок до 50 лет, не более. Потом все сносить и возводить новые. Ведь меняются технологические характеристики строительства, и те, что соответствовали последним требованиям еще лет тридцать назад, сегодня уже начинают устаревать.
