Что проверять, покупая квартиру?

Что проверять, покупая квартиру?

Для большинства из нас это самая важная, долгожданная и существенная покупка в жизни. Как совершить ее, чтобы не было мучительно больно за неудачное вложение своих накоплений? Разобраться во всех хитросплетениях купли-продажи жилплощади «Комсомолке» помогает специалист по недвижимости столичного риэлторского агентства Владимир ШЕШУЛИН.

Нужен ли риэлтор

Первым делом определитесь: готовы ли вы заниматься поисками желанной квартиры и оформлением сделки сами или привлечете риэлтора. О подборе жилья при наличии свободного времени в принципе можно позаботиться и самостоятельно. А вот проверка юридической «чистоты» квартиры и заключение договора без помощи профессионала очень рискованы. По статистике, около 95% неудач (в том числе случаев мошенничества, опасных ошибок при оформлении документов) приходится на сделки, совершенные покупателями и продавцами «один на один».

В среднем риэлторские агентства берут за свои услуги 5-10% от стоимости квартиры. Конкретный размер вознаграждения зависит от перечня обязанностей риэлтора и гарантий, которые предоставляются клиенту.

За что платить посреднику

Размер вознаграждения риэлтора указывается в твердой сумме или в процентах от цены квартиры. Обязательно укажите в договоре с риэлторским агентством, включаются ли в общее вознаграждение расходы по подбору квартиры. Если нет, то зафиксируйте сумму таких трат отдельным пунктом.

Предусмотрите в договоре ситуацию, когда поиск квартиры не увенчивается успехом: кому и что причитается в этом случае?

Возможен, например, такой вариант: риэлтор обязуется предоставить для осмотра не менее пяти квартир, соответствующих вашей заявке. Составляйте ее поподробнее, оговаривайте письменно все, вплоть до вида из окон. В случае несоответствия предложений, найденных риэлтором, это поможет вам вернуть плату за поиск квартиры. Если агентство в оговоренный срок не выдаст вам информацию о подходящих квартирах, то лишается своего вознаграждения за поиск и, возможно, выплачивает неустойку (если такой пункт будет в договоре). Если же вы откажетесь от всех вариантов, соответствующих вашему запросу, то - по справедливости - сами несете штрафные санкции: как правило, риэлтор оставляет у себя сумму аванса, выданного клиентом в оплату его услуг.

Кто в доме хозяин?

Ознакомившись с квартирой и решив остановить на ней свой выбор, назначайте встречу с хозяином. При этом имейте в виду:

  •  Не вправе самостоятельно заключать сделки лица, признанные судом недееспособными. Информация о таких судебных решениях имеется в органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина.
  • Опасно заключать сделки с лицами, состоящими на учете в психоневрологических и (или) наркологических диспансерах. Даже если на момент заключения договора не будет решения суда о недееспособности такого продавца, то сделка впоследствии все равно может быть оспорена.
  • Рискованно начинать процесс купли-продажи, если у продавца очень плохо со здоровьем и он, что называется, при смерти. Если не дай бог бедняга отойдет в мир иной до госрегистрации сделки (а процедура всех оформлений может занять до нескольких месяцев), то могут возникнуть серьезные сложности. Сделку, скорее всего, придется расторгать, не исключены проблемы с возвратом авансов и задатков, выданных риэлтору и покойному продавцу...
  • Если квартиру продает гражданин, получивший доверенность от продавца, добивайтесь встречи с самим хозяином. Известны случаи, когда подписи на доверенности подделывались. Встречаются и ситуации, когда лицо, выдавшее доверенность, умирает. Действие доверенности в этом случае прекращается, но ее недобросовестный получатель может скрыть это от покупателя и неплохо поживиться, принимая задаток.

ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ

Что может помешать отпраздновать новоселье?

  • Утеряны документы продавца: личные (паспорт), на квартиру (акт о приватизации, свидетельство о праве собственности, о праве на наследство и проч.). Утраченное приходится восстанавливать, это может отнять немало времени.
  • В квартире зарегистрированы родственники продавца. Выселить и выписать их очень сложно: сделать это можно только через суд.
  • В продаваемом жилье проведена несанкционированная перепланировка. Распознать ее можно по красным линиям на поэтажном плане БТИ.
  • Если продается доля в праве собственности на недвижимость - комната в коммуналке или в квартире, полученной в долях по наследству, - то по закону сособственники имеют преимущественное право покупки. Пользуясь этим, они могут всячески ставить палки в колеса продавцу.

КСТАТИ

Самая надежная сделка, где комар носа не подточит, выглядит так: совершеннолетний дееспособный гражданин продает квартиру, в которую вселился по ордеру, где был прописан один и которую самолично приватизировал. Однако на практике такие «стерильно чистые» варианты встречаются нечасто.

Куда смотреть в первую очередь?

  • Личные документы продавца и подтверждение его прав на квартиру должны быть представлены в подлинниках. Копии, даже если они заверены нотариусом, могут таить сюрпризы: в частности, оказаться поддельными.
  • Выясните, как часто квартира покупалась и продавалась. Если новоселы в ней подолгу не задерживались, а старались поскорее сбыть, то их, возможно, что-то сильно не устраивало. Постарайтесь узнать: что? Поговорите с соседями, «напрягите» риэлтора. Кроме того, как мы уже говорили, длинную цепочку предыдущих сделок надо проверить повнимательнее: нет ли где юридических нарушений?
  • Низкая цена увеличивает риск оспаривания сделки. Известны случаи, когда собственники срочно продавали жилье существенно дешевле рыночной цены, чтобы получить деньги на лечение, отъезд за границу и т. п. А впоследствии обращались в суд, заявляя, что сделка была кабальной - совершена на заведомо невыгодных условиях из-за тяжелых жизненных обстоятельств. Такая сделка может быть признана недействительной.
  • Важно знать, была ли квартира ранее предметом судебных разбирательств? Даже если процесс закончился благополучно, и решение суда вступило в законную силу, возможно возобновление дела по вновь открывшимся обстоятельствам. В этих случаях на жилье могут наложить арест, да и вообще неизвестно, чем еще закончатся новые разбирательства...
  • При покупке квартиры, полученной по наследству, нужно тщательно проверять соблюдение порядка наследования, подтверждение степеней родства с покойным собственником.

Политика

Прокуратура  ЛНР  встала на сторону Корнета, а  мажорка  из Харькова может быть не его дочерью
Прокуратура "ЛНР" встала на сторону Корнета, а "мажорка" из Харькова может быть не его дочерью [фото, видео] 40

Что происходит в Луганске, и о чем говорят в четвертый день "переворота" в "ЛНР".

Звездный состав: как складывалась политическая карьера украинских звезд
Звездный состав: как складывалась политическая карьера украинских звезд 118

Деятели культуры регулярно появляются в первом десятке избирательных списков партий и пробуют свои силы на политической арене.

Порошенко обсудил с Меркель перспективы ввода миротворцев ООН на Донбасс
Порошенко обсудил с Меркель перспективы ввода миротворцев ООН на Донбасс 67

Президент Украины провел встречу с канцлером Германии Ангелой Меркель.

Происшествия

В Киеве вооруженные бандиты ограбили университет
В Киеве вооруженные бандиты ограбили университет 51 1

Преступники вынесли ценную коллекцию монет.

В египетской мечети на Синайском полуострове прогремел взрыв, более 80 погибших
В египетской мечети на Синайском полуострове прогремел взрыв, более 80 погибших [фото] 354

По данным СМИ, во время пятничной молитвы террористы атаковали мечеть - сначала устроили взрыв, а потом расстреляли раненых.

Детективу НАБУ предложили взятку в 23 миллиона гривен, он отказался
Детективу НАБУ предложили взятку в 23 миллиона гривен, он отказался 369 1

Сотруднику предлагали 800 тысяч долларов. Кто и за что - в НАБУ подробно не сообщили.

Экономика

Итоги недели: Нацабанк позволил доллару подорожать
Итоги недели: Нацабанк позволил доллару подорожать 372

На валютном рынке снова сменился тренд – гривна начала дешеветь.

Налоговая против упрощенки: чего ждать предпринимателям
Налоговая против упрощенки: чего ждать предпринимателям 1734 2

ГФС выступает за перевод предпринимателей на общую систему налогообложения.

‘‘Чёрная пятница’’ в туризме: у турагентств можно получить до 10% скидки на тур 861

Общество

Киевляне проигнорировали черную пятницу - и покупатели, и продавцы
Киевляне проигнорировали черную пятницу - и покупатели, и продавцы

"КП" в Украине" прогулялась по магазинам, но сумасшедших скидок так и не обнаружила.

На Днепропетровщине простились с летчиками, сбитыми 74 года назад
На Днепропетровщине простились с летчиками, сбитыми 74 года назад [фото] 179

Самолет Ил-2 был подбит во время боев за Бородаевский плацдарм, и все это время пилот и стрелок числились пропавшими без вести.

На Днепропетровщине пристраивают аиста- отказника
На Днепропетровщине пристраивают аиста-"отказника" 236 1

Птицу бросили сородичи, которые уже улетели в теплые края.

Светская хроника и ТВ

Ассия Ахат представила альбом, заявленный на Грэмми
Ассия Ахат представила альбом, заявленный на Грэмми [фото]

Известная украинская скрипачка и певица презентовала в Киеве свою новую концертную программу.

Группа Bahroma просидела взаперти три месяца
Группа Bahroma просидела взаперти три месяца 73

Музыканты выпустили новый альбом и рассказали, где пропадали.

Зеленский - о реакции на  Сватов :  Злодеи, идите в ж…пу
Зеленский - о реакции на "Сватов": "Злодеи, идите в ж…пу" 757 2

Худрук студии "Квартал 95" поблагодарил украинцев за поддержку и ответил недоброжелателям словами своего героя Василия Голобородько.

Спорт

 Динамо  проиграло в Албании
"Динамо" проиграло в Албании 683

Киевляне растеряли преимущество над "Скендербеу" и уступили впервые в этом розыгрыше Лиги Европы

 Заря  уступила в Швеции, но сохранила шансы на плей-офф Лиги Европы
"Заря" уступила в Швеции, но сохранила шансы на плей-офф Лиги Европы 297

Команда Вернидуба вновь проиграла "Эстерсунду", и лишь 3 очка в матче с испанским "Атлетико" позволят ей продолжить борьбу в турнире

Футболист Робиньо получил девять лет тюрьмы за групповое изнасилование
Футболист Робиньо получил девять лет тюрьмы за групповое изнасилование 919

Спортсмен попытается оспорить решение суда.