Действительно ли так хорошо там, где нас нет? Спецпроект "КП" в Украине" продолжает рассказывать, как живется жителям разных стран, и сегодня речь пойдет о доступности жилья в разных странах.
Германия: бунт арендаторов
- Средняя зарплата: 24 000 евро в год
- Средняя цена квадратного метра: 4500 евро
- Сколько лет нужно для покупки квартиры 50 кв. м: 9,4 года
Когда читаешь статьи о немецкой недвижимости, то часто можно встретить статистику о том, что большинство жилья в крупных городах сдается в аренду. Можно было бы подумать, что это общество пропагандирует такой образ жизни - свобода от лишней собственности. Однако все не так просто.
В Германии в последние годы наблюдается тренд по миграции населения. И жилье в небольших городах, которые имеют хорошее транспортное сообщение с городами-миллионниками, выросло на 10-20% за последний год. В целом же рост цен на недвижимость в стране составил около 7% за 2019 год.
Местные во всем обвиняют мигрантов. Согласно последним исследованиям, ежегодно в Германию приезжают более 600 тысяч человек. Из этого общего количества всего 20 процентов составляют беженцы. Остальные 80% - это специалисты, которые приехали сюда в поисках лучшей жизни и работы. Около половины новоприбывших селятся в больших городах: во-первых, потому что именно там наибольший спрос на трудовые ресурсы, во-вторых, потому что там уже сложились диаспоры, облегчающие вновь прибывшим привыкание к жизни в новой стране.
- Как только у человека появляется более-менее стабильный доход, он пытается переехать из города в пригород, - поясняет Александр из Мюнхена. - Этот тренд даже имеет название: "после школы - в город, после женитьбы - в пригород". Однако это касается обеспеченных немцев. В последнее время из-за притока мигрантов стоимость жилья в стране постоянно повышается. Спасают пока что низкие ставки кредитования - около 1-1,5% годовых, но этот способ опять же не для всех. Дело в том, что для оформления ипотеки нужно иметь стабильный доход, а этим похвастаться могут не все. Поэтому народ часто снимает жилье, а арендная плата постоянно повышается. В последнее время в ряде городов даже прошли акции протеста против повышения цен на аренду и с требованием национализировать жилье, которое скупили крупные компании. Некоторые из них владеют десятками тысяч квартир, и арендный бизнес у них поставлен на поток. Эти компании находят лазейки в законе, чтобы повышать арендные ставки. Согласно статистике, за последние 10-12 лет ставки арендной платы повысились на 40-65%.
Формально в Германии существует запрет на повышение квартплаты, но компании легко его обходят. Согласно закону, повышение стоимости аренды жилья разрешено только в случае смены квартиросъемщика и не должно превышать 10% от средней стоимости аренды подобной недвижимости на рынке. Однако в законе есть исключение - можно повышать аренду после модернизации, при смене квартиросъемщика и на квартиры, которые построены после 2014 года. Поэтому компании, которые выкупили старое жилье целыми домами, нашли выход в том, чтобы модернизировать его и резко повышать аренду. Особенно больно это ударяет по пенсионерам, для которых стоимость аренды не менялась десятилетиями.
При этом разница в стоимости квадратного метра в Германии может отличаться почти в 10 раз. Самым дорогим является город Мюнхен - столица Баварии. Здесь квадратный метр в среднем стоит 7500 евро. А в небольших городках Тюрингии (это область, которая граничит с Баварией на севере) метр жилья в среднем стоит меньше 1000 евро. Понятно, что и зарплаты там куда меньше, чем в зажиточной Баварии, да и найти работу в крупном городе проще, чем в провинции. Однако всю разницу в зарплате будет съедать платеж по ипотечному кредиту или разница в арендной плате.
|
Испания: крошечные спальни и захват жилья
- Средняя зарплата: 21 000 евро в год
- Средняя цена квадратного метра: 1720 евро
- Сколько лет нужно для покупки квартиры 50 кв. м: 4,1 года
Это одна из немногих стран Евросоюза, которая пережила спад цен на недвижимость в 2008-2009 годах, а за последние несколько лет квартиры здесь подорожали на 20-30%. Как говорят эксперты, тогда цены сбили квартиры, которые выставляли на рынок банки. Как и в Украине, часть заемщиков не потянули ипотеку, и такое жилье продавалось с дисконтом. Однако в последнее время из-за снижения ипотечных ставок (в среднем кредиты выдаются под 2,6% годовых) и притока туристов цены на жилье здесь рванули вверх. В 2018 году испанская недвижимость подорожала на 8,4%, тогда как годом ранее рост составлял всего 3,8%. На сегодняшний день средняя стоимость одного квадратного метра жилья в стране оценивается в €1720.
- Если вы ни разу не были в Испании, то местные планировки могут стать для вас сюрпризом, - рассказывает Андрей, который уже около 10 лет живет около Малаги. - Что первое бросается в глаза нашим людям - так это крохотные спальни. Иногда в нее даже не помещается стандартная двухспальная кровать. При этом если в квартире две или три спальни, то они могут быть все крошечными. Единственная полноценная комната в квартире - это гостиная. Второй сюрприз - это кухни. В них не принято есть - для этого есть стол в гостиной. Поэтому их располагают самым странным способом - это может быть закуток без окон, который вначале кажется кладовкой, или же это будет помещение, где двум взрослым просто не разойтись. До переезда в Испанию я не понимал, почему местные так часто едят вне дома. Но теперь, насмотревшись на местные планировки, все понятно - готовить дома просто неудобно.
Многие туристы, побывав в Испании хоть раз, задумываются о том, что неплохо было бы прикупить здесь жилье. Однако в стране существует проблема незаконного захвата чужого имущества.
- Представьте себе ситуацию, что вы купили жилье и приехали отдохнуть к себе домой, - говорит Андрей. - Но вы обнаруживаете, что в квартире уже живут какие-то люди. Это явление называется "Окупас" - мошенники подделывают договор аренды и вселяются в пустующее жилье. Вызов полиции вам не поможет: увидев даже на коленке написанный договор аренды жилья, вас отправят в суд. А испанские суды могут длиться годами. Поэтому вопрос выселения незваных гостей часто ложится на плечи владельцев жилья. Делать это силовыми способами нельзя - вас может арестовать полиция. Поэтому прибегают к различным способам. Например, пишут заявление в компании, которые поставляют воду и электричество об их отключении. Жить в квартире без коммунальных услуг долго не получится, так что есть надежда, что "самозаселенцы" съедут.
Некоторые хозяева организовывают слежку за собственной квартирой, ждут, пока все "оккупанты" покинут жилье, и оперативно занимают собственную квартиру. Главное - действовать предельно быстро и до прихода мошенников успеть не только выставить все вещи незваных гостей за дверь, но и сменить замки.
|
Норвегия: аукционы при покупке жилья
- Средняя зарплата: 56 760 евро в год
- Средняя цена квадратного метра: 4226 евро
- Сколько лет нужно для покупки квартиры 50 кв. м: 3,7 года
В Норвегии съемные квартиры нарасхват, поскольку выросшие дети здесь с родителями не живут. Как правило, едва окончив школу, молодые люди снимают жилье, чтобы жить отдельно, и ситуация, когда студент живет в общежитии, в то время как у его родителей в этом же городе собственный дом, в порядке вещей. А молодая семья в одной квартире с родителями - это и вовсе для Норвегии нонсенс.
Пожив несколько лет на съемных квартирах, молодой человек приходит к пониманию, где он хочет жить - в квартире или в доме, в городе или за городом и т.д. То есть приходит время покупки жилья.
- Продавать себя в "рабство" за однушку молодой семье не нужно - многие норвежцы наверняка даже не подозревают, что семья может жить в однокомнатной квартире, - говорит жительница Осло Светлана. - В Норвегии надежная банковская система, гибкая система кредитования, низкие ставки по ипотечным кредитам плюс специальные ипотечные программы для молодежи.
Купить недвижимость напрямую у продавца в Норвегии нельзя - только через риелторское агентство, которое, в свою очередь, тесно сотрудничает с банком. Агентства недвижимости размещают информацию о продаваемых объектах на своем сайте, так что потенциальному покупателю нужно сделать свой выбор и сообщить об этом в агентство. В свою очередь агент составляет список желающих приобрести конкретное жилье и устраивает общий просмотр. После просмотра каждый из потенциальных покупателей делает на него ставку, как на аукционе. Маклер принимает несколько предложений от покупателей, выбирает наилучшее, проверяет через банк платежеспособность клиента и затем передает предложение продавцу. Продавец может согласиться с предложенной суммой или отклонить ее. В случае согласия продавца все три стороны (покупатель, продавец и риелтор) собираются в офисе агентства и подписывают договор купли-продажи.
И еще один приятный для покупателя момент: жилье передается из рук в руки в идеальном состоянии. В день передачи дома все неисправности должны быть устранены, и помещения буквально сверкают чистотой. Так что можно сразу заезжать и раскладывать вещи.
|
Турция: переезды поближе к школе
- Средняя зарплата: 8400 евро в год
- Средняя цена квадратного метра: 514 евро
- Сколько лет нужно для покупки квартиры 50 кв. м: 3,1 года
- В Турции многие снимают квартиры, потому что покупать дорого, - рассказала жительница Стамбула Елена. - Молодой семье самостоятельно купить квартиру почти нереально. Поэтому если с обеих сторон - мужа и жены - есть помощь, тогда, конечно, жилье лучше купить. Если помощи нет, остается только снимать - словом, все как везде.
Впрочем, мегаполис диктует свои правила, и в турецкой столице есть еще одна весомая причина в пользу съема жилья, а не его покупки. Дело в том, что бесплатные государственные школы в Турции можно выбирать исключительно по месту жительства: если вы живете в другом районе, в школу ребенка просто не примут. И с хитрецами, которые сняли жилье на месяц, чтобы записать ребенка в школу, а потом съехали в район попроще, здесь отчаянно борются.
Закономерность такая - чем лучше (и, соответственно, дороже) район, тем лучше школа. В хороших безопасных "светских" районах работают прекрасные государственные школы. И, как уже говорилось выше, они совершенно бесплатны, в то время как за частную школу придется выложить кругленькую сумму.
- Когда сыну пришло время идти в школу, мы решили переехать в район с выбранной школой, - рассказывает Елена. - Квартиры в новом районе стоят 600-700 долларов в месяц, и это окупается. Ведь в не самом лучшем районе нам пришлось бы практически эти же деньги выложить за частную школу плюс 300 долларов за жилье - и на выходе вышло бы дороже! Особенно учитывая, что за школу нужно платить не помесячно, а за год вперед.
|
Эстония: даже хрущевки в прекрасном состоянии
- Средняя зарплата: 17 028 евро в год
- Средняя цена квадратного метра: 1582 евро
- Сколько лет нужно для покупки квартиры 50 кв. м: 4,6 года
Спрос на квартиры в Эстонии - как на аренду, так и на покупку - сильно зависит от конкретного города. Наибольшим спросом пользуется недвижимость в столице Эстонии Таллинне и его пригородах, приморском курорте Пярну, а также в университетском городе Тарту. В этих местах большой поток туристов и приезжих, поэтому квартиры часто покупают для того, чтобы сдавать в аренду и постепенно возвращать вложенные деньги.
В Тарту основными квартиросъемщиками недорогих квартир являются студенты.
Немаловажный момент: все жилье в Эстонии сдается и продается в очень хорошем состоянии. Дело в том, что последние 20 лет в этой стране было реализовано много государственных программ по реконструкции и модернизации изношенной коммунальной инфраструктуры. Были отремонтированы и обновлены почти все теплосети, водопроводы, канализация, в жилых домах поменяли трубы, батареи, электропроводку, лифты. Все старые дома имеют новую "начинку", да и внешне они не выглядят как хрущевки - все очень современно.
После покупки квартиры информация о новом владельце вносится в Крепостную книгу, и лишь после этого он становится полноправным хозяином жилья. Крепостная книга - это единый реестр прав собственности на землю и недвижимость, в котором собрана информация обо всех ограничениях и обременениях, связанных с каждым объектом. Перед заключением сделки нотариус обязан предупредить покупателя обо всех нюансах с данной квартирой (например, о запрете перепланировки) и объяснить, чем чревато нарушение закона. Кстати, практически все эстонские нотариусы владеют тремя языками - эстонским, английским и русским.
В ТЕМУ
Рейтинг стран по стоимости квадратного метра жилья
Самая большая в мире база данных о городах и странах регулярно публикует статистику по средней стоимости недвижимости в разных странах мира. Эксперты оценивают, насколько дорого обходится жилье на основании усредненных данных, а не только стоимости квартир в столице, и для удобства приводят все цены в долларах США. Последний раз рейтинг стран мира по цене за квадратный метр жилья был обновлен в прошлом году. В скобках приведена средняя стоимость квадратного метра.
1. Гонконг (18 720)
2. Сингапур (8466)
3. Швейцария (8321)
4. Южная Корея (5540)
5. Израиль (5042)
6. Норвегия (4673)
7. Тайвань (4668)
8. Франция (4320)
9. Япония (3951)
10. Австралия (3868)
…
14. Китай (3613)
15. Великобритания (3581)
16. Исландия (3561)
…
25. Чехия (2596)
26. Италия (2450)
27. Испания (2116)
28. Словения (2067)
…
32. ОАЭ (1952)
33. США (1829)
34. Таиланд (1823)
35. Эстония (1749)
…
41. Словакия (1618)
42. Польша (1510)
43. Панама (1470)
44. Греция (1439)
45. Бразилия (1415)
46. Литва (1410)
47. Венгрия (1356)
…
61. Россия (981)
…
79. Казахстан (664)
80. Молдова (627)
81. Доминикана (611)
82. Азербайджан (598)
83. Турция (568)
84. УКРАИНА (554)
85. Грузия (519)
86. Тунис (505)
87. Пакистан (481)
88. Египет (340)
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Хорошо там, где нас нет: В Грузии школы охраняют полицейские, а в Германии у каждой свои учебники
Уровень жизни в Украине не самый высокий, поэтому, путешествуя по разным странам, украинские туристы только и делают, что завистливо вздыхают: ну почему они живут так хорошо, а мы - так плохо?