Причины традиционны - в начале осени столицу штурмует новая армия студентов, которой требуется недорогое жилье. Поэтому с начала августа с рынка пропали все дешевые предложения.
Минимальные цены на однокомнатные квартиры в столице стартуют от 6,5 тысячи гривен. И снижаться в ближайшее время не будут. Правда, эксперты назвали условие, при котором рост цен на съемное жилье может замедлиться.
Студенты разметают дешевые варианты
В конце лета на рынке недвижимости крупных городов начинается ажиотаж. Родители поступивших в вузы студентов начинают подыскивать им жилье. Как говорят риелторы, из-за этого практически не осталось недорогих вариантов не только возле институтов и университетов, но и существенно выросли цены на жилье вдоль веток метро.
- Если ранее снять однокомнатную квартиру в наиболее бюджетном, Деснянском, районе Киева стоило 4-5 тыс. грн, то сейчас средняя цена - 7,5 тыс., - сообщили в аналитическом центре DOM.RIA. - На Позняках средняя стоимость однокомнатной квартиры колеблется от 7 до 17 тыс. грн в месяц в зависимости от состояния и площади жилья. Если же говорить о правом береге, бюджетные варианты можно найти на Борщаговке - около 7 тыс. грн в месяц, а в среднем по правому берегу цена аренды колеблется в районе 9-11 тыс. грн.
Как говорят специалисты, студенты Киевского национального университета культуры и искусств, который находится около станции метро "Печерская", предпочитают селиться в районе жилых массивов Осокорки - Позняки -Харьковский, где расположены четыре станции метро. Цены там гораздо доступнее, чем на Печерске.
А вот Национальный университет пищевых технологий находится в непосредственной близости к метро "Университет" и "Льва Толстого". Так что студенты выбирают два направления - красную и синюю ветку столичного метро. Если говорить о Харькове, неплохой вариант - станция метро "Студенческая", которая не только близко к Харьковскому национальному педагогическому университету им. Г. С. Сковороды, Национальному фармацевтическому университету, но и на одной ветке с Национальным юридическим университетом имени Ярослава Мудрого.
В этом году не повезло тем, кто сдает бюджетное жилье на киевской Борщаговке. В прошлые годы там с удовольствием "квартировали" студенты киевского "Политеха" и Авиационного университета. Им было удобно добираться на учебу на скоростном трамвае. Но в этом году из-за ремонта путепровода трамвай не ходит. Эксперты говорят, что пока его снова не запустят, аренда жилья на Борщаговке в цене особо не вырастет.
Психологическая граница
Также риелторы отмечают интересную особенность этого сезона. Когда цены подошли к психологической отметке в 10 тысяч гривен, большинство потенциальных клиентов поставили именно эту сумму как предельную для себя. При этом хозяева выставляют жилье немного дороже - с прицелом на торг.
- Обычно в процессе общения удается выторговать 500 гривен, - говорят специалисты. - Но владельцы хорошего жилья возле метро уже не готовы опускать цену ниже 10 тысяч, а арендаторы не хотят ее превышать. Ведь кроме аренды им придется еще платить коммуналку, которая от 600-700 гривен летом до 2 тысяч зимой. Возможность для торга характерна для сезона затишья, который был в мае-июле. В августе в бюджетном сегменте уже особо сбить цену не получалось.
Если у потенциального арендатора есть возможность заплатить немного больше, то риелторы советуют обращать внимание на двухкомнатные квартиры. Как говорят специалисты по недвижимости, обычно они дороже однокомнатных всего на 15-20%, а комфорта куда больше. Особенно, если к вам в гости приедут родственники. Но расходы на отопление такого жилья будут больше, чем в однушках, в полтора раза.
За последний год цены на аренду росли вместе с доходами населения. По словам эксперта по рынку столичной недвижимости компании SV Development Сергея Костецкого, по сравнению с прошлым годом цены на аренду жилья в Киеве выросли на 15-20%.
Предложение растет - почему не падают цены
Уже не первый год многие ждут обвала цен на жилье в Киеве. Кто-то хочет купить квартиру, а кто-то надеется, что ему будут сдавать метры чуть ли не за коммуналку. Но нет. Хотя Киев застраивают с огромной скоростью и предложение растет. Почему не падают цены?
- Коммуналка в новых домах практически не влияет на желание владельца продать или сдать жилье, - убеждены риелторы. - Мы часто водим потенциальных клиентов в дома, которые были сданы 2-3 года назад, и там не заселено 30-40% квартир. Они годами стоят с голыми стенами, и никто не спешит начинать ремонт. Почему? У кого-то нет денег, чтобы сделать ремонт под арендаторов - расходы будут отбиваться минимум два года. А кто-то надеется, что начнется рост цен и он продаст жилье с выгодой для себя. При этом если в старых домах люди вынуждены оплачивать зимой отопление, вот и спешат продать квартиры или сдать их в аренду, то в новых ситуация противоположная. В новостройках стоят счетчики на все - от электричества и воды до тепла. Поэтому зимой там никто не включает батареи в пустых квартирах и счета составляют несколько сотен гривен - исключительно за обслуживание дома. Владельцам приходится оплачивать потери тепла в местах общего пользования, но и там суммы не слишком велики - 1-2 грн за квадратный метр в месяц.
Если же человек купил квартиру в новостройке, потом сделал в ней пусть даже бюджетный ремонт, то он пытается сдать ее не в убыток. Как говорят риелторы, средняя доходность на рынке жилья - 6-9% годовых.
Все дело в доступных кредитах
По мнению экспертов, остановить бурный рост арендных ставок может только обещанное Кабмином снижение ставок кредитования. Если ипотека снизится до 12% годовых, то выплаты по кредиту уже станут сопоставимы с сегодняшней стоимостью аренды. Правда, для этого учетная ставка НБУ должна снизиться почти вдвое.
- Если учетная ставка будет 8-9%, как мы прогнозируем, - заявил глава Национального банка Украины Яков Смолий, - при марже банка 4-5% можно выйти на кредитные ставки 12-13%.
Правда, для того чтобы получить добро банка на ипотеку, нужно будет сделать первый взнос - около 30% от стоимости жилья и иметь подтвержденные официальные доходы, которые будут минимум в 2,5 раза выше платежа по кредиту. Наученные массовыми банкротствами заемщиков во время прошлых кризисов банки устанавливают довольно жесткие условия.
Например, сейчас ставки по ипотечным кредитам в среднем составляют 20%. При этом банк диктует условия, у какого застройщика можно покупать квартиру, а у какого - нет.
Правда, после запуска доступного кредитования рынок аренды не "сдуется" совсем. Ведь цены на жилье после снижения ставок пойдут вверх, и платить по кредитам придется не так уж и мало. Во-вторых, вопрос первого взноса для многих остается актуальным. Ведь при стоимости объекта недвижимости на уровне 40 тысяч долларов нужно минимум 12 тысяч долларов.
Кроме того, при покупке даже нового жилья возникает вопрос ремонта, покупки мебели и бытовой техники. Даже при самых скромных затратах на это нужно иметь от 5 тысяч долларов. Вот и получается, что часть арендаторов предпочтут снимать жилье, перекладывая бытовые вопросы на плечи владельцев жилья.
МНЕНИЕ РИЕЛТОРА
Обновишь квартиру - продашь подороже?
- Хороший ремонт мало влияет на стоимость квартиры, потому что каждый новый собственник все равно будет думать о том, чтобы сделать жилье под себя, - рассказал нам Рамиль, риелтор с 10-летним стажем. - Зато после ремонта квартира продастся быстрее. Для многих продавцов недвижимости это важный фактор. Если собственник хочет сдавать жилье в аренду, ремонт может существенно повлиять на плату. Стоимость аренды на отремонтированные квартиры выше на 10 - 50%, чем на жилье без ремонта. Поэтому под аренду есть смысл делать хороший ремонт, а под продажу - нет.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Аренда снова подорожала: что дальше
Причины подорожания аренды традиционны – в августе-сентябре столицу штурмует новая армия студентов, которой требуется недорогое жилье. Поэтому начиная с начала августа с рынка пропали все дешевые предложения.