Украинская недвижимость: Кредит против аренды

Украинская недвижимость: Кредит против аренды

Комментарии: 6
Только возрождение рынка ипотечного кредитования приведет к росту спроса на рынке недвижимости.

До последнего времени большинство экспертов говорили о том, что цены на недвижимость еще не достигли дна. Мол, количество сделок даже в относительно благополучном Киеве в несколько раз меньше, чем это было до кризиса.

- Люди готовы платить по 900 долларов за квадратный метр первичного жилья и 1000 долларов за "вторичку" в столице, - считает председатель национального совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко.

Основной причиной снижения цен эксперты называют практически полное отсутствие кредитования. 

- По итогам июля 2011 года банки выдали новых ипотечных кредитов (с учетом пролонгированных) на сумму 347 млн грн., - говорит президент украинского аналитического центра Александр Охрименко. - Это очень мало, если вспомнить, что общий размер уже существующего портфеля ипотечных кредитов для населения составляет около 78 млрд грн. При этом портфель уменьшается, так как население погашает больше ипотечных кредитов, чем берет новых.

Однако уже в следующем году ситуация может измениться. Это случится, если на рынок массово начнут выходить банки с предложением займов под более гуманные проценты.

- Сегодня средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 16,7%, - продолжает Александр Охрименко. - И до конца текущего года она может только вырасти. Но уже в следующем году можно ожидать ее снижения до 12-14%. Позже ставка по ипотеке может снизиться до 7-8%, если индекс индекса ставок НБУ будет снижаться. Это должно способствовать увеличению количества желающих получить ипотечный кредит.

По словам эксперта, возрождение рынка ипотечного кредитования приведет к росту спроса на рынке недвижимости, что в свою очередь может увеличить цены на 20-30% в ближайшие несколько лет.

- Некоторые эксперты оценивают спрос на недвижимость в размере десяти миллионов семей, которые хотят приобрести новое жилье, - продолжает эксперт. - Даже если десятая часть этого спроса теперь сможет получить ипотечные кредиты, это станет тем шагом, который развернет украинский рынок недвижимости, как в свое время в 2002 году зарождение ипотечного кредитования дало толчок удорожанию недвижимости в Украине. 

Вариант 1 

Влезаем в большие долги 

Самые дешевые квартиры в столице начинаются от 35 тысяч долларов. В регионах за эти деньги можно взять неплохую однокомнатную, а где-то и двухкомнатную квартиры. Поэтому давайте на этом примере и посчитаем, что лучше - снимать жилье или же покупать его в кредит.

Сегодня уже доступны кредиты с первоначальным взносом в 10%. Однако для сделки вам понадобится большая сумма. Потенциальному заемщику нужно иметь около 1% от суммы кредита. Итого вам уже нужно 3850 долларов (около 31 тыс. грн.). Правда, при таком низком взносе у вас попросят предоставить дополнительный залог. Если же второй квартиры у вас нет, то первоначальный взнос составит уже 20%, а это уже 7000 долларов, или 56 000 гривен плюс одноразовая комиссия 2800 грн.

Не забудьте, что при оформлении всегда нужно уплачивать госпошлину и сбор в Пенсионный фонд (по 1% от стоимости квартиры каждый). Кроме того, какая-то сумма уйдет на оплату услуг нотариуса и страховок, которые в каждом банке свои. В сумме все эти расходы выльются еще в 9900 - 10 110 гривен. А значит, заемщик должен будет до получения кредита иметь на руках 40 630 гривен при авансе в 10% стоимости жилья и минимум 68 100 гривен при авансе в 20%.

Эксперты посчитали, что реальная ставка по такому кредиту составит 17,08% годовых, а ежемесячный платеж при аннуитетных выплатах - 3711 гривен. Если учесть, что ежемесячные расходы по оплате кредита не должны превышать 50% дохода заемщика (при больших суммах дохода - и все 60%), то для получения такого кредита заемщик должен зарабатывать не менее 7422 гривен. Если же заемщик накопил 30% стоимости квартиры, то реальная ставка по такому кредиту составит в среднем по рынку 16,3% годовых. В таком случае ежемесячный платеж заемщика будет составлять 2771 гривну, а его официальный доход должен быть не меньше 5542 гривен. 

КОМПЕТЕНТНО 

Мировой опыт

- В большинстве стран мира долгосрочные ипотечные кредиты имеют плавающую ставку, - говорит Александр Охрименко. - Это позволяет банкам без особых проблем выдавать кредиты на 20-30 лет. В Украине практика использования кредитов с плавающей ставкой начала внедряться после кризиса. Но для того чтобы кредиты с плавающей ставкой удовлетворяли и банкиров, и заемщиков, необходим четкий и понятный всем ориентир, по отношению к которому эту ставку рассчитывают.

Закон №7351 возлагает на НБУ установление такого ориентира в виде индекса ставок, по аналогии с зарубежным LIBOR. Это защитит заемщиков от разного рода спорных методик расчета ставок, которые используются сейчас в банковском секторе. Согласно закону на стадии выдачи кредита заемщику устанавливается его персональная кредитная надбавка (ставка плюс индекс НБУ), которая не может изменяться банком в течение всего срока действия договора, даже если срок договора будет 30 лет. Ставка для физического лица будет изменяться по мере изменения индекса НБУ. И как западноевропейские заемщики интересуются ставкой LIBOR, так и украинские заемщики будут интересоваться индексом Нацбанка и сожалеть, что он никак не хочет снижаться.

Очень принципиальное требование закона - обязательство банка при выдаче кредита указывать всю сумму комиссий и доплат, в том числе связанных со страхованием объекта залога. Это даст возможность заемщику четко оценить свои финансовые возможности, но самое главное - снимет конфликты с банком в процессе уплаты процентов и комиссий за весь срок кредитного договора. 

Вариант 2 

Снимаем жилье 

Самые дешевые квартиры в столице сдаются от 2 тысяч гривен. Похожая цена и в регионах на квартиры подобной ценовой категории. То есть стоимость аренды отличается от расходов на приобретение недвижимости в кредит почти вдвое. Да еще нужно и накопить приличную сумму - 40-60 тысяч в зависимости от того, есть ли у вас что предложить банку или нет.

Из плюсов аренды можно выделить тот факт, что если цены все-таки снизятся, то и хозяева жилья вряд ли будут поднимать цены. Да и сменить квартиру в случае необходимости переезда в другой район, например при смене места работы, намного проще арендную, чем собственную. Кроме того, пожив несколько лет в квартире, можно переехать в аналогичную с более свежим ремонтом. Если бы квартира была ваша, то эти расходы пришлось бы оплачивать из собственного кармана.

С другой стороны, в случае роста цен на жилье стоимость аренды тоже будет увеличиваться. Поэтому если вы верите в рост цен на недвижимость, кредит предпочтительней. 

Средняя ставка по ипотечным займам*

Срок кредита Аванс 10% Аванс 20% Аванс 25% Аванс 30%
1 год 18,82% 17,82% 19,21% 18,77%
5 лет 17,37% 16,93% 16,76% 17,64%
10 лет 17,18% 16,45% 16,46% 17,41%
15 лет 17,11% 16,73% 16,39% 16,68%
20 лет 17,08% 16,69% 16,00% 16,30%
25 лет - - 14,93% -
30 лет - - 14,91% -

 

 * По данным компании "Простобанк Консалтинг". 

Политика

Министр экологии Франции потерял сознание во время выступления в парламенте
Министр экологии Франции потерял сознание во время выступления в парламенте 83

Чиновник с самого начала пожаловался на плохое самочувствие.

Иран обвинил США в провокации из-за стрельбы в Персидском заливе
Иран обвинил США в провокации из-за стрельбы в Персидском заливе 67

В оборонном ведомстве страны сказали, что экипаж судна не обратил на этот инцидент внимания.

Истребитель НАТО подняли на перехват российских бомбардировщиков в районе Черного моря
Истребитель НАТО подняли на перехват российских бомбардировщиков в районе Черного моря 595 1

Российская авиация оказалась рядом с воздушной зоной альянса.

Происшествия

В  Борисполе  задержан экс-чиновник Генпрокуратуры
В "Борисполе" задержан экс-чиновник Генпрокуратуры 137

Правоохранители подозревают его в растрате имущества.

Молодая жена серийного убийцы Сергея Ткача:  Мама, я люблю маньяка!
Молодая жена серийного убийцы Сергея Ткача: "Мама, я люблю маньяка!"

Как сумел самый жестокий украинский убийца обрести в тюрьме семейное счастье.

Скниловская трагедия: вину за гибель 77 зрителей никто так и не признал
Скниловская трагедия: вину за гибель 77 зрителей никто так и не признал

С момента авиакатастрофы во Львове прошло 15 лет.

Экономика

Евросоюз опубликовал соглашение об ассоциации с Украиной
Евросоюз опубликовал соглашение об ассоциации с Украиной 272 1

Документ вступит в силу с 1 сентября.

Эксперт: Если цены растут, значит, люди готовы покупать
Эксперт: Если цены растут, значит, люди готовы покупать 762 1

С 1 июля в Украине было отменено госрегулирование цен на продукты.

 Новые  пенсионеры будут получать в полтора раза больше  старых
"Новые" пенсионеры будут получать в полтора раза больше "старых" 1384

Через 10 лет "новые" пенсионеры будут получать в среднем 6040 гривен пенсии.

Общество

Назаренко объяснил, почему подал в отставку
Назаренко объяснил, почему подал в отставку 421

Бывший глава погранслужбы говорит, что это решение связано с его состоянием здоровья.

А как вы к этому относитесь?
А как вы к этому относитесь? [вопрос дня]

Некоторые политики стали позволять себе публично ругаться матом.

Одесский школьник стал лучшим в мире знатоком физики
Одесский школьник стал лучшим в мире знатоком физики 247

11-классник Роман Солецкий завоевал золото на международной олимпиаде, обойдя участников из 88 стран.

Светская хроника и ТВ

Украинская студия Gloria FX третий год подряд может победить на  MTV Video Music Awards 2017
Украинская студия Gloria FX третий год подряд может победить на MTV Video Music Awards 2017 [видео] 21

Ребята из Днепра, создающие спецэффекты для клипов мировых знаменитостей, снова номинированы на престижную премию.

Сандре Буллок - 53 года: как  Мисс Конгениальность  менялась с годами
Сандре Буллок - 53 года: как "Мисс Конгениальность" менялась с годами [фото] 349

26 июля актриса празднует День Рождения.

Певица Луна стала лицом грузинского модного бренда
Певица Луна стала лицом грузинского модного бренда [фото] 185

Дизайнер при создании нарядов вдохновлялась "лунным сиянием".

Спорт

Ярмоленко:  С  Янг Бойз  будет интересно
Ярмоленко: "С "Янг Бойз" будет интересно" 5

Капитан киевского "Динамо" ответил на вопросы о предстоящем старте еврокубкового сезона

Марадона:  Мой гол рукой? Его бы не засчитали при системе видеоповторов
Марадона: "Мой гол рукой? Его бы не засчитали при системе видеоповторов" 5

Аргентинец высказался в поддержку новых технологий.

Хацкевич:  Шахтер  и  Янг Бойз ? Прошлогоднюю игру не анализировали
Хацкевич: "Шахтер" и "Янг Бойз"? Прошлогоднюю игру не анализировали" 76

Главный тренер киевского "Динамо" пообщался с журналистами накануне старта клуба в новом сезоне Лиги чемпионов

работа в Харькове сиделкатутфильм Спрятаться негде