Сегодня 18 августа +23°C
Украинская недвижимость: Кредит против аренды

Украинская недвижимость: Кредит против аренды

Комментарии: 6
Только возрождение рынка ипотечного кредитования приведет к росту спроса на рынке недвижимости.

До последнего времени большинство экспертов говорили о том, что цены на недвижимость еще не достигли дна. Мол, количество сделок даже в относительно благополучном Киеве в несколько раз меньше, чем это было до кризиса.

- Люди готовы платить по 900 долларов за квадратный метр первичного жилья и 1000 долларов за "вторичку" в столице, - считает председатель национального совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко.

Основной причиной снижения цен эксперты называют практически полное отсутствие кредитования. 

- По итогам июля 2011 года банки выдали новых ипотечных кредитов (с учетом пролонгированных) на сумму 347 млн грн., - говорит президент украинского аналитического центра Александр Охрименко. - Это очень мало, если вспомнить, что общий размер уже существующего портфеля ипотечных кредитов для населения составляет около 78 млрд грн. При этом портфель уменьшается, так как население погашает больше ипотечных кредитов, чем берет новых.

Однако уже в следующем году ситуация может измениться. Это случится, если на рынок массово начнут выходить банки с предложением займов под более гуманные проценты.

- Сегодня средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 16,7%, - продолжает Александр Охрименко. - И до конца текущего года она может только вырасти. Но уже в следующем году можно ожидать ее снижения до 12-14%. Позже ставка по ипотеке может снизиться до 7-8%, если индекс индекса ставок НБУ будет снижаться. Это должно способствовать увеличению количества желающих получить ипотечный кредит.

По словам эксперта, возрождение рынка ипотечного кредитования приведет к росту спроса на рынке недвижимости, что в свою очередь может увеличить цены на 20-30% в ближайшие несколько лет.

- Некоторые эксперты оценивают спрос на недвижимость в размере десяти миллионов семей, которые хотят приобрести новое жилье, - продолжает эксперт. - Даже если десятая часть этого спроса теперь сможет получить ипотечные кредиты, это станет тем шагом, который развернет украинский рынок недвижимости, как в свое время в 2002 году зарождение ипотечного кредитования дало толчок удорожанию недвижимости в Украине. 

Вариант 1 

Влезаем в большие долги 

Самые дешевые квартиры в столице начинаются от 35 тысяч долларов. В регионах за эти деньги можно взять неплохую однокомнатную, а где-то и двухкомнатную квартиры. Поэтому давайте на этом примере и посчитаем, что лучше - снимать жилье или же покупать его в кредит.

Сегодня уже доступны кредиты с первоначальным взносом в 10%. Однако для сделки вам понадобится большая сумма. Потенциальному заемщику нужно иметь около 1% от суммы кредита. Итого вам уже нужно 3850 долларов (около 31 тыс. грн.). Правда, при таком низком взносе у вас попросят предоставить дополнительный залог. Если же второй квартиры у вас нет, то первоначальный взнос составит уже 20%, а это уже 7000 долларов, или 56 000 гривен плюс одноразовая комиссия 2800 грн.

Не забудьте, что при оформлении всегда нужно уплачивать госпошлину и сбор в Пенсионный фонд (по 1% от стоимости квартиры каждый). Кроме того, какая-то сумма уйдет на оплату услуг нотариуса и страховок, которые в каждом банке свои. В сумме все эти расходы выльются еще в 9900 - 10 110 гривен. А значит, заемщик должен будет до получения кредита иметь на руках 40 630 гривен при авансе в 10% стоимости жилья и минимум 68 100 гривен при авансе в 20%.

Эксперты посчитали, что реальная ставка по такому кредиту составит 17,08% годовых, а ежемесячный платеж при аннуитетных выплатах - 3711 гривен. Если учесть, что ежемесячные расходы по оплате кредита не должны превышать 50% дохода заемщика (при больших суммах дохода - и все 60%), то для получения такого кредита заемщик должен зарабатывать не менее 7422 гривен. Если же заемщик накопил 30% стоимости квартиры, то реальная ставка по такому кредиту составит в среднем по рынку 16,3% годовых. В таком случае ежемесячный платеж заемщика будет составлять 2771 гривну, а его официальный доход должен быть не меньше 5542 гривен. 

КОМПЕТЕНТНО 

Мировой опыт

- В большинстве стран мира долгосрочные ипотечные кредиты имеют плавающую ставку, - говорит Александр Охрименко. - Это позволяет банкам без особых проблем выдавать кредиты на 20-30 лет. В Украине практика использования кредитов с плавающей ставкой начала внедряться после кризиса. Но для того чтобы кредиты с плавающей ставкой удовлетворяли и банкиров, и заемщиков, необходим четкий и понятный всем ориентир, по отношению к которому эту ставку рассчитывают.

Закон №7351 возлагает на НБУ установление такого ориентира в виде индекса ставок, по аналогии с зарубежным LIBOR. Это защитит заемщиков от разного рода спорных методик расчета ставок, которые используются сейчас в банковском секторе. Согласно закону на стадии выдачи кредита заемщику устанавливается его персональная кредитная надбавка (ставка плюс индекс НБУ), которая не может изменяться банком в течение всего срока действия договора, даже если срок договора будет 30 лет. Ставка для физического лица будет изменяться по мере изменения индекса НБУ. И как западноевропейские заемщики интересуются ставкой LIBOR, так и украинские заемщики будут интересоваться индексом Нацбанка и сожалеть, что он никак не хочет снижаться.

Очень принципиальное требование закона - обязательство банка при выдаче кредита указывать всю сумму комиссий и доплат, в том числе связанных со страхованием объекта залога. Это даст возможность заемщику четко оценить свои финансовые возможности, но самое главное - снимет конфликты с банком в процессе уплаты процентов и комиссий за весь срок кредитного договора. 

Вариант 2 

Снимаем жилье 

Самые дешевые квартиры в столице сдаются от 2 тысяч гривен. Похожая цена и в регионах на квартиры подобной ценовой категории. То есть стоимость аренды отличается от расходов на приобретение недвижимости в кредит почти вдвое. Да еще нужно и накопить приличную сумму - 40-60 тысяч в зависимости от того, есть ли у вас что предложить банку или нет.

Из плюсов аренды можно выделить тот факт, что если цены все-таки снизятся, то и хозяева жилья вряд ли будут поднимать цены. Да и сменить квартиру в случае необходимости переезда в другой район, например при смене места работы, намного проще арендную, чем собственную. Кроме того, пожив несколько лет в квартире, можно переехать в аналогичную с более свежим ремонтом. Если бы квартира была ваша, то эти расходы пришлось бы оплачивать из собственного кармана.

С другой стороны, в случае роста цен на жилье стоимость аренды тоже будет увеличиваться. Поэтому если вы верите в рост цен на недвижимость, кредит предпочтительней. 

Средняя ставка по ипотечным займам*

Срок кредита Аванс 10% Аванс 20% Аванс 25% Аванс 30%
1 год 18,82% 17,82% 19,21% 18,77%
5 лет 17,37% 16,93% 16,76% 17,64%
10 лет 17,18% 16,45% 16,46% 17,41%
15 лет 17,11% 16,73% 16,39% 16,68%
20 лет 17,08% 16,69% 16,00% 16,30%
25 лет - - 14,93% -
30 лет - - 14,91% -

 

 * По данным компании "Простобанк Консалтинг". 

Политика

Лещенко, Королевская, Мосийчук: названы депутаты, которыми занимается ГПУ
Лещенко, Королевская, Мосийчук: названы депутаты, которыми занимается ГПУ 32

Источник назвал новые имена депутатов, с которых осенью могут снять неприкосновенность.

Грузия опять потребовала от Украины экстрадировать Саакашвили
Грузия опять потребовала от Украины экстрадировать Саакашвили 83

Экс-губернатор обещает выехать из Польши и попасть в Украину 10 сентября.

Интерпол: картины из Симферополя не объявлены в международный розыск
Интерпол: картины из Симферополя не объявлены в международный розыск [фото] 77

В то же время в Крыму заявили, что "спокойно отдадут картины" Эрмитажу, если попросят.

Происшествия

Прокуратура расследует халатность работников СИЗО, в котором зэк расчленил женщину-инспектора
Прокуратура расследует халатность работников СИЗО, в котором зэк расчленил женщину-инспектора 228

В соцсетях пишут, что убийство произошло в свинарнике, который незаконно оборудовали в хозяйственном дворе.

Полиция задержала третьего подозреваемого в организации теракта в Барселоне
Полиция задержала третьего подозреваемого в организации теракта в Барселоне 52

До сих пор неизвестно, сколько террористов участвовало в нападении.

МИД заявил, что украинцев среди пострадавших в Барселоне нет
МИД заявил, что украинцев среди пострадавших в Барселоне нет 65

Во время терактов погибли 13 человек.

Экономика

Профсоюзы заявили, что отказ власти от повышения цены на газ - результат Профсоюзного наступления
Профсоюзы заявили, что отказ власти от повышения цены на газ - результат Профсоюзного наступления 8

Из-за безвиза в Украине стало меньше безработных
Из-за безвиза в Украине стало меньше безработных 1373 6

Экономисты говорят, что радоваться нечему, и оживление экономики здесь ни при чем.

Что ищут антикоррупционеры в Нацкомиссии по тарифам по делу о тарифе  Роттердам+
Что ищут антикоррупционеры в Нацкомиссии по тарифам по делу о тарифе "Роттердам+" 553

По словам экспертов, цена на уголь по данному тарифу могла превышать реальную до 1000 гривен за тонну.

Общество

Румын пытался въехать в Украину на угнанной в Великобритании машине
Румын пытался въехать в Украину на угнанной в Великобритании машине [фото] 26

Volkswagen входит в ТОП-три самых угоняемых марок машин. На первом и втором месте - Mercedes Benz и BMW.

Румын пытался въехать в Украину на угнанной в Великобритании машине
Румын пытался въехать в Украину на угнанной в Великобритании машине [фото] 3

Volkswagen входит в ТОП-три самых угоняемых марок машин. На первом и втором месте - Mercedes Benz и BMW.

Львов засыпало градом

Светская хроника и ТВ

Интернет покорил Джон Сноу, изображающий дракона
Интернет покорил Джон Сноу, изображающий дракона [видео] 415

Пытался взлететь, но не получилось.

Звезда фильма  ДухLess  поправилась на 20 килограммов
Звезда фильма "ДухLess" поправилась на 20 килограммов [фото, видео] 1010

22-летняя Саша Бортич шокировала поклонников своими новыми формами.

 Слуга народа : Как наш журналист с президентом в кино снимался
"Слуга народа": Как наш журналист с президентом в кино снимался 263

Журналист "КП" в Украине" сыграл сам себя в продолжении популярного комедийного сериала.

Спорт

Испанские футбольные клубы почтят жертв теракта в Барселоне минутой молчания
Испанские футбольные клубы почтят жертв теракта в Барселоне минутой молчания 74

Матчи пройдут с 18 по 21 августа. Теракт унес жизни 13 человек.

 Маритиму  -  Динамо : киевляне не забили и потеряли Хачериди
"Маритиму" - "Динамо": киевляне не забили и потеряли Хачериди 750 1

Первый матч киевлян в плей-офф Лиги Европы завершился вничью

Дмитрий Немчанинов перешел в российский клуб  Крылья Советов
Дмитрий Немчанинов перешел в российский клуб "Крылья Советов" 197

Защитник донецкого "Олимпика" Дмитрий Немчанинов перешел в российский футбольный клуб "Крылья Советов".

работа в Харькове сиделкатутфильм Спрятаться негде