Андрей ГАЦЕНКО (12 ноября 2010)

Появится ли в Украине доступное жилье? Комментарии: 2

  Вот уже которую неделю правительство и чиновники от строительства в один голос заверяют, что в следующем году начнется реализация программы «Доступное жилье» и украинцы смогут покупать квартиры чуть ли не в два раза дешевле, чем сегодня. Мы решили разобраться, из чего состоит цена квадратного метра и можно ли снизить себестоимость жилья.

 Разговоры о доступном жилье для украинцев ведутся уже который год. Одни чиновники обещают достроить замороженные во время кризиса долгострои, другие - выделять компаниям-застройщикам бесплатно землю, а третьи - упростить выдачу документации.

Николай Азаров почти месяц назад пообещал упростить разрешительные процедуры, что позволит сократить в четыре раза сроки оформления землеотводов, получения документов на начало строительно-монтажных работ и составления договоров купли-продажи земли. Это будет способствовать не только притоку дополнительных инвестиций в строительную сферу, но и существенно снизит стоимость квадратного метра жилья.

Правительство также предлагает штрафовать должностных лиц за нарушение порядка хранения регистрационных дел субъектов хозяйствования. По мнению премьера, введение административной ответственности остепенит чиновников и не позволит им специально затягивать процедуру регистрации.

Как сообщили в Министерстве регионального строительства, срок выдачи разрешительной документации под строительство после принятия закона сократится с полутора лет до двух месяцев! Но дальше разговоров дело пока не идет.

А между тем многие стройки заморожены. Украинцы не могут платить сумасшедшие деньги за квадратные метры, застройщики говорят, что они продают квартиры чуть ли не по себестоимости. Это, мол, чиновники не хотят уменьшать свои аппетиты. Получается замкнутый круг - верхи не хотят умерить аппетиты, а низы не могут их прокормить.

 Стоимость жилья в крупнейших городах страны

 


 

 КОМПЕТЕНТНО

 Бюрократы не дадут построить дешевые квартиры

 - Я скептически отношусь к идее строительства доступного жилья в Украине, - говорит председатель правления Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко. - У нас нет политической воли решить два принципиальных вопроса. Первый - прозрачность выделения земли. Здесь у нас огромная коррупционная составляющая. Одна власть может выделить участок застройщику, а потом после смены руководства отменяются «преступные» решения предшественников. Застройщикам приходится снова платить, а в конечном итоге эти риски перекладываются на плечи покупателя.

Второй важный момент - это получение разрешительной документации. Застройщикам приходится получать огромное количество разрешений и согласований. И везде опять же надо платить.

Все попытки как-то изменить систему натыкаются на колоссальное сопротивление бюрократического аппарата. И эту стену невозможно прошибить, ее нужно взрывать. Помните, у Грибоедова в «Горе от ума» была фраза: «Уж коли зло пресечь: собрать все книги бы да сжечь». Вот и нам нужно сделать что-то подобное - одним махом уничтожить большинство инструкций, приказов и тому подобных документов, призванных выкачивать деньги из людей. Вот тогда можно было бы выйти на себестоимость в 600 долларов за квадратный метр в Киеве и около 400 долларов - в регионах.

Кроме того, нужно упорядочивать подключение объектов к городским коммуникациям. В большинстве развитых стран строители получают участок с уже подведенными к нему газом, водой, канализацией и электричеством. А нашим приходится за свои деньги их прокладывать, а потом передавать на баланс коммунальных предприятий. Такая система есть всего в нескольких странах.

 ЧТО ПОЧЕМ?

 


 

 «Навар» с квадратных метров: кому сколько?

  

Наш сегодняшний разговор о товаре, цены на который вызывают наибольшее количество вопросов и нареканий. Что, кому и сколько платят те счастливцы, которые собрались покупать собственное жилье?

1. Строительно-монтажные работы (строительная себестоимость)

То есть стоимость коробки, отделки, а также труб, проводов и прочих коммуникаций внутри дома плюс зарплата рабочим. Эти затраты в среднем составляют примерно 50% от цены квартиры. Не зря же сами застройщики признаются - строить можно по цене 4-5 тыс. грн. за квадратный метр.

 

2. Дополнительные расходы(включаются в полную себестоимость)

3. Права на земельный участок

В городах-мегаполисах с дорогой землей это крайне весомая статья затрат. Скажем, в Киеве до кризиса стоимость прав на землю обходилась примерно в 50% (!) от всех затрат.

4. Проектные работы, документация, разрешение на строительство

По разным оценкам, «административный ресурс» (включая и официальные платежи, и «откаты») увеличивает стоимость квадратного метра на 10 (в регионах) - 40 (Киев) процентов. Понятно, цифры эти очень средние - отношения между конкретной строительной фирмой и местными чиновниками могут быть разной степени теплоты.

5. Подключение к коммуникациям

Затраты на техническую документацию плюс собственно плата за возможность подсоединить дом к уже существующим инженерным сетям - водопроводу,  отоплению, канализации, газу, электричеству.

Размер зависит как от умения застройщика находить грамотные инженерные решения, так и от аппетитов конкретных компаний, которые зачастую в своем регионе монополисты.

6. Квартиры городу

Не забывайте и о том, что городские власти обязывают застройщиков часть квартир передавать городу. В столице в пользу города отходит 20% жилья, в остальных городах эта цифра ниже.

7. Облагораживание участка, создание инфраструктуры

Парковки, газончики и т. п. Если строится разом целый микрорайон - магазины, детсад, школа. Если жилье не социальное, стоимость всего этого в конечном итоге оплачивается покупателями квартир.

8. Цена привлеченных денег

То есть проценты по кредитам, которые набрал на строительство застройщик.

9. Реклама, маркетинг, управленческие расходы

«Дополнительные расходы» на землю, трубы, бумаги и прочее - это еще 50% полной себестоимости квадратного метра в Киеве и от 30% себестоимости в других регионах. А вы думали, что, покупая жилье, только строительной компании за ее успехи платите?

10. «Накрутки» застройщиков

Не меньше 10-15% от цены квартиры и до 40-60% при удачных проектах там, где высокий спрос на жилье. Строек, которые приносят сверхприбыли (от 100% и выше), после кризиса уже нет - не те времена.

Если же прибыль составляет менее 10%, строительный проект считается нерентабельным и, скорее всего, будет просто заморожен - «навар» съест инфляция, «набежавшая» за те полтора-два года, пока длится стройка. А цены на жилье нынче в большинстве регионов практически не растут или растут незначительно, ниже темпов инфляции.

ПРИМЕЧАНИЕ

Риелторский процент в наши расчеты не включен, поскольку обычно платится дополнительно и в цену квартиры не входит. Хотя не исключены и неафишируемые  комиссии.

загрузка...
загрузка...

Происшествия

Вслед за  Dragon Capital  СБУ обыщет десятки компаний на наличие шпионского софта
Вслед за "Dragon Capital" СБУ обыщет десятки компаний на наличие шпионского софта 5

Предполагается, что компании следили за своими сотрудниками при помощи специальных программ. ПО позволяет даже определить, пьют ли сотрудники на работе.

В Харькове пассажир избил водителя трамвая: женщина продолжила работу, хулиган уснул
В Харькове пассажир избил водителя трамвая: женщина продолжила работу, хулиган уснул [фото] 52

Пьяному не понравилось что-то в женщине-водителе и он с силой ударил ее в лицо кулаком, после чего вышел и уснул на остановке.

В СМИ назвали причину гибели двух военных под Харьковом:  Их обстреляли с БМП
В СМИ назвали причину гибели двух военных под Харьковом: "Их обстреляли с БМП" [видео] 645 2

Погибшие стояли в оцеплении и их случайно накрыла огнем боевая машина пехоты, которая выполняла учебные стрельбы.

Экономика

В Чернобыле начали строить новую электростанцию
В Чернобыле начали строить новую электростанцию 1005

На этот раз будет создана солнечная станция. Финансировать проект взялся украинский инвестор, имя которого пока не называется.

Три новшества при расчете субсидий: что изменилось?
Три новшества при расчете субсидий: что изменилось? 1942

С 1 мая 2017 года государственную помощь будут рассчитывать по-новому.

ГПУ проводит обыски у руководителей сигаретного дистрибьютора  Тедис Украина
ГПУ проводит обыски у руководителей сигаретного дистрибьютора "Тедис Украина" 385

Компанию подозревают в подкупе должностных лиц, выводе средств заграницу через фиктивные фирмы и финансировании терроризма.

Общество

В Крыму нашли затонувший во время войны немецкий пароход
В Крыму нашли затонувший во время войны немецкий пароход 455

Корабль атаковала советская авиация. Около суток его пытались буксировать, но он все равно ушел на дно.

Покажи свою  задницу  на фоне яркого пейзажа – в сети запустили новый флешмоб
Покажи свою "задницу" на фоне яркого пейзажа – в сети запустили новый флешмоб [фото] 809 1

Фотографий подобного характера становится все больше. Инициаторы данной затеи призывают "делать мир счастливее при помощи своих ягодиц".

Кому нужна в паспортах граждан Украины  графа  национальность
Кому нужна в паспортах граждан Украины графа "национальность" 1061 1

Эксперты и известные в стране люди поделились с "КП" в Украине" своими мнениями.

Светская хроника и ТВ

Даша Астафьева сделала шаг к своей свадьбе
Даша Астафьева сделала шаг к своей свадьбе 607

Половинка популярного поп-эротического дуэта NIKITA объявила о начале сольной карьеры.

Украинский пианист-виртуоз снял пронзительный клип о Чернобыльской трагедии
Украинский пианист-виртуоз снял пронзительный клип о Чернобыльской трагедии [видео] 276

Евгений Хмара соединил свою музыку с видеорядом, который не оставит равнодушным никого.

Джамала опубликовала нежные фото со свадьбы и открыла тайну платья
Джамала опубликовала нежные фото со свадьбы и открыла тайну платья [фото, видео] 6342

Певица поделилась романтическими фото со своим мужем во время свадебной фотосессии.

Спорт

 Шахтер  и  Динамо  встретятся в финале Кубка Украины
"Шахтер" и "Динамо" встретятся в финале Кубка Украины 54

Лидеры чемпионата Украины выиграли свои полуфинальные матчи в Кубке и теперь нас ждет еще одно классическое противостояние

ФИФА: на Чемпионате мира 2018 введут видеоповторы
ФИФА: на Чемпионате мира 2018 введут видеоповторы 135 1

Предварительно систему протестировали на клубном чемпионате мира.

Шарапова вернулась после дисквалификации и обыграла Винчи
Шарапова вернулась после дисквалификации и обыграла Винчи [видео] 126

Россиянка добилась убедительной победы по итогам двух сетов.