Андрей ГАЦЕНКО (12 ноября 2010)

Появится ли в Украине доступное жилье? Комментарии: 2

  Вот уже которую неделю правительство и чиновники от строительства в один голос заверяют, что в следующем году начнется реализация программы «Доступное жилье» и украинцы смогут покупать квартиры чуть ли не в два раза дешевле, чем сегодня. Мы решили разобраться, из чего состоит цена квадратного метра и можно ли снизить себестоимость жилья.

 Разговоры о доступном жилье для украинцев ведутся уже который год. Одни чиновники обещают достроить замороженные во время кризиса долгострои, другие - выделять компаниям-застройщикам бесплатно землю, а третьи - упростить выдачу документации.

Николай Азаров почти месяц назад пообещал упростить разрешительные процедуры, что позволит сократить в четыре раза сроки оформления землеотводов, получения документов на начало строительно-монтажных работ и составления договоров купли-продажи земли. Это будет способствовать не только притоку дополнительных инвестиций в строительную сферу, но и существенно снизит стоимость квадратного метра жилья.

Правительство также предлагает штрафовать должностных лиц за нарушение порядка хранения регистрационных дел субъектов хозяйствования. По мнению премьера, введение административной ответственности остепенит чиновников и не позволит им специально затягивать процедуру регистрации.

Как сообщили в Министерстве регионального строительства, срок выдачи разрешительной документации под строительство после принятия закона сократится с полутора лет до двух месяцев! Но дальше разговоров дело пока не идет.

А между тем многие стройки заморожены. Украинцы не могут платить сумасшедшие деньги за квадратные метры, застройщики говорят, что они продают квартиры чуть ли не по себестоимости. Это, мол, чиновники не хотят уменьшать свои аппетиты. Получается замкнутый круг - верхи не хотят умерить аппетиты, а низы не могут их прокормить.

 Стоимость жилья в крупнейших городах страны

 


 

 КОМПЕТЕНТНО

 Бюрократы не дадут построить дешевые квартиры

 - Я скептически отношусь к идее строительства доступного жилья в Украине, - говорит председатель правления Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко. - У нас нет политической воли решить два принципиальных вопроса. Первый - прозрачность выделения земли. Здесь у нас огромная коррупционная составляющая. Одна власть может выделить участок застройщику, а потом после смены руководства отменяются «преступные» решения предшественников. Застройщикам приходится снова платить, а в конечном итоге эти риски перекладываются на плечи покупателя.

Второй важный момент - это получение разрешительной документации. Застройщикам приходится получать огромное количество разрешений и согласований. И везде опять же надо платить.

Все попытки как-то изменить систему натыкаются на колоссальное сопротивление бюрократического аппарата. И эту стену невозможно прошибить, ее нужно взрывать. Помните, у Грибоедова в «Горе от ума» была фраза: «Уж коли зло пресечь: собрать все книги бы да сжечь». Вот и нам нужно сделать что-то подобное - одним махом уничтожить большинство инструкций, приказов и тому подобных документов, призванных выкачивать деньги из людей. Вот тогда можно было бы выйти на себестоимость в 600 долларов за квадратный метр в Киеве и около 400 долларов - в регионах.

Кроме того, нужно упорядочивать подключение объектов к городским коммуникациям. В большинстве развитых стран строители получают участок с уже подведенными к нему газом, водой, канализацией и электричеством. А нашим приходится за свои деньги их прокладывать, а потом передавать на баланс коммунальных предприятий. Такая система есть всего в нескольких странах.

 ЧТО ПОЧЕМ?

 


 

 «Навар» с квадратных метров: кому сколько?

  

Наш сегодняшний разговор о товаре, цены на который вызывают наибольшее количество вопросов и нареканий. Что, кому и сколько платят те счастливцы, которые собрались покупать собственное жилье?

1. Строительно-монтажные работы (строительная себестоимость)

То есть стоимость коробки, отделки, а также труб, проводов и прочих коммуникаций внутри дома плюс зарплата рабочим. Эти затраты в среднем составляют примерно 50% от цены квартиры. Не зря же сами застройщики признаются - строить можно по цене 4-5 тыс. грн. за квадратный метр.

 

2. Дополнительные расходы(включаются в полную себестоимость)

3. Права на земельный участок

В городах-мегаполисах с дорогой землей это крайне весомая статья затрат. Скажем, в Киеве до кризиса стоимость прав на землю обходилась примерно в 50% (!) от всех затрат.

4. Проектные работы, документация, разрешение на строительство

По разным оценкам, «административный ресурс» (включая и официальные платежи, и «откаты») увеличивает стоимость квадратного метра на 10 (в регионах) - 40 (Киев) процентов. Понятно, цифры эти очень средние - отношения между конкретной строительной фирмой и местными чиновниками могут быть разной степени теплоты.

5. Подключение к коммуникациям

Затраты на техническую документацию плюс собственно плата за возможность подсоединить дом к уже существующим инженерным сетям - водопроводу,  отоплению, канализации, газу, электричеству.

Размер зависит как от умения застройщика находить грамотные инженерные решения, так и от аппетитов конкретных компаний, которые зачастую в своем регионе монополисты.

6. Квартиры городу

Не забывайте и о том, что городские власти обязывают застройщиков часть квартир передавать городу. В столице в пользу города отходит 20% жилья, в остальных городах эта цифра ниже.

7. Облагораживание участка, создание инфраструктуры

Парковки, газончики и т. п. Если строится разом целый микрорайон - магазины, детсад, школа. Если жилье не социальное, стоимость всего этого в конечном итоге оплачивается покупателями квартир.

8. Цена привлеченных денег

То есть проценты по кредитам, которые набрал на строительство застройщик.

9. Реклама, маркетинг, управленческие расходы

«Дополнительные расходы» на землю, трубы, бумаги и прочее - это еще 50% полной себестоимости квадратного метра в Киеве и от 30% себестоимости в других регионах. А вы думали, что, покупая жилье, только строительной компании за ее успехи платите?

10. «Накрутки» застройщиков

Не меньше 10-15% от цены квартиры и до 40-60% при удачных проектах там, где высокий спрос на жилье. Строек, которые приносят сверхприбыли (от 100% и выше), после кризиса уже нет - не те времена.

Если же прибыль составляет менее 10%, строительный проект считается нерентабельным и, скорее всего, будет просто заморожен - «навар» съест инфляция, «набежавшая» за те полтора-два года, пока длится стройка. А цены на жилье нынче в большинстве регионов практически не растут или растут незначительно, ниже темпов инфляции.

ПРИМЕЧАНИЕ

Риелторский процент в наши расчеты не включен, поскольку обычно платится дополнительно и в цену квартиры не входит. Хотя не исключены и неафишируемые  комиссии.

загрузка...
загрузка...

Политика

Судьи отпустили уже четверых задержанных налоговиков,  киевского  - под  личные обязательства
Судьи отпустили уже четверых задержанных налоговиков, "киевского" - под "личные обязательства" 178

Доставленных на вертолетах в Киев налоговиков отпускают из зала заседания Печерского райсуда, с одного даже не потребовали залог.

 Экскурсии в Киев на вертолете : соцсети шутят о  налоговой облаве
"Экскурсии в Киев на вертолете": соцсети шутят о "налоговой облаве" [фото] 324

После новости о том, что одного из задержанных уже отпустили из зала суда, шутки стали более колкими.

Тиллерсон: Россия вернется в G7 после восстановления суверенитета Украины
Тиллерсон: Россия вернется в G7 после восстановления суверенитета Украины 249 2

В ближайших переговорах Москва представлена не будет.

Происшествия

Ариана Гранде отменила все концерты из-за теракта в Манчестере
Ариана Гранде отменила все концерты из-за теракта в Манчестере 159

Артистка в ближайшее время не будет петь в странах Европы.

 Лузер дня : в Киеве грабитель со стрельбой  взял  банк, унеся 285 гривен
"Лузер дня": в Киеве грабитель со стрельбой "взял" банк, унеся 285 гривен [фото] 549

Комментаторы в соцсетях отмечают, что горе-грабитель как раз окупил стоимость отстрелянных патронов.

Генпрокуратура проводит обыски у бывших сотрудников  ПриватБанка
Генпрокуратура проводит обыски у бывших сотрудников "ПриватБанка" [фото] 624

Более 770 объектов недвижимости оказались под арестом, т.к. по этим указанным адресам на самом деле отсутствовали субъекты хозяйствования.

Экономика

Экономика Украины почувствовала негативный эффект от  национализации  в  ДНР  и  ЛНР
Экономика Украины почувствовала негативный эффект от "национализации" в "ДНР" и "ЛНР" 3192 6

Эксперты рассказали почему промпроизводство падает, а гривна укрепляется.

В каких регионах Украины самые высокие и низкие цены на мясо
В каких регионах Украины самые высокие и низкие цены на мясо 1163

Выгоднее всего мясоедам жить на Волыни, а киевлянам приходится платить в три раза дороже.

В Украине предлагают снизить налоги
В Украине предлагают снизить налоги 1403

Поданный на этой неделе законопроект предлагает снизить налог на доходы физлиц впятеро, а эксперты говорят, что вполне реально убрать вообще все налоги, кроме одного.

Общество

Для гостей крупнейшего рок-фестиваля построят пивной трубопровод
Для гостей крупнейшего рок-фестиваля построят пивной трубопровод 245

Организаторы решили обойтись без транспорта.

В Ирландии появилась вакансия  обнимателя котиков
В Ирландии появилась вакансия "обнимателя котиков" 385

Кандидатам нужно различать кошачье мурлыканье и уметь гладить котов долго.

Психологи: Хорошо, что  ВКонтакте  и   Одноклассники   запретили в солнечный период
Психологи: Хорошо, что "ВКонтакте" и "Одноклассники" запретили в солнечный период 1233 2

Специалисты говорят, что "ломки" от запрета российских интернет-ресурсов у пользователей не будет, а тоску можно преодолеть.

Светская хроника и ТВ

Появился трейлер к  Игре престолов - 7 : шесть миллионов просмотров за час
Появился трейлер к "Игре престолов - 7": шесть миллионов просмотров за час [видео] 356

Долгожданный трейлер был опубликован на официальной странице телесериала в Фейсбуке и тянет на рекорд по набору просмотров.

 Maxim  назвал самую сексуальную женщину года
"Maxim" назвал самую сексуальную женщину года [фото] 2668 1

Награда досталась дочери Стивена Болдуина.

Звезда сериала  Каменская  прокомментировала запрет на въезд в Украину
Звезда сериала "Каменская" прокомментировала запрет на въезд в Украину 6317

Артистку не впустили из-за незаконного посещения Крыма. При этом сама она не смогла вспомнить, когда в последний раз была на полуострове.

Спорт

Поветкин выйдет на ринг против украинца Андрея Руденко
Поветкин выйдет на ринг против украинца Андрея Руденко 80

Экс-чемпион мира попытается вернуться после допингового скандала.

Испанский суд оставил в силе тюремный приговор Месси
Испанский суд оставил в силе тюремный приговор Месси 527

Аргентинец приговорен к 21 месяцу заключения за уклонение от налогов. Впрочем, вряд ли он окажется за решеткой.

 Аякс  -  Манчестер Юнайтед : финал под террористической угрозой
"Аякс" - "Манчестер Юнайтед": финал под террористической угрозой 356

Сегодня в Стокгольме состоится решающий матч Лиги Европы - УЕФА пообещал беспрецедентные меры безопасности.