Андрей ГАЦЕНКО (12 ноября 2010)

Появится ли в Украине доступное жилье? Комментарии: 2

  Вот уже которую неделю правительство и чиновники от строительства в один голос заверяют, что в следующем году начнется реализация программы «Доступное жилье» и украинцы смогут покупать квартиры чуть ли не в два раза дешевле, чем сегодня. Мы решили разобраться, из чего состоит цена квадратного метра и можно ли снизить себестоимость жилья.

 Разговоры о доступном жилье для украинцев ведутся уже который год. Одни чиновники обещают достроить замороженные во время кризиса долгострои, другие - выделять компаниям-застройщикам бесплатно землю, а третьи - упростить выдачу документации.

Николай Азаров почти месяц назад пообещал упростить разрешительные процедуры, что позволит сократить в четыре раза сроки оформления землеотводов, получения документов на начало строительно-монтажных работ и составления договоров купли-продажи земли. Это будет способствовать не только притоку дополнительных инвестиций в строительную сферу, но и существенно снизит стоимость квадратного метра жилья.

Правительство также предлагает штрафовать должностных лиц за нарушение порядка хранения регистрационных дел субъектов хозяйствования. По мнению премьера, введение административной ответственности остепенит чиновников и не позволит им специально затягивать процедуру регистрации.

Как сообщили в Министерстве регионального строительства, срок выдачи разрешительной документации под строительство после принятия закона сократится с полутора лет до двух месяцев! Но дальше разговоров дело пока не идет.

А между тем многие стройки заморожены. Украинцы не могут платить сумасшедшие деньги за квадратные метры, застройщики говорят, что они продают квартиры чуть ли не по себестоимости. Это, мол, чиновники не хотят уменьшать свои аппетиты. Получается замкнутый круг - верхи не хотят умерить аппетиты, а низы не могут их прокормить.

 Стоимость жилья в крупнейших городах страны

 


 

 КОМПЕТЕНТНО

 Бюрократы не дадут построить дешевые квартиры

 - Я скептически отношусь к идее строительства доступного жилья в Украине, - говорит председатель правления Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко. - У нас нет политической воли решить два принципиальных вопроса. Первый - прозрачность выделения земли. Здесь у нас огромная коррупционная составляющая. Одна власть может выделить участок застройщику, а потом после смены руководства отменяются «преступные» решения предшественников. Застройщикам приходится снова платить, а в конечном итоге эти риски перекладываются на плечи покупателя.

Второй важный момент - это получение разрешительной документации. Застройщикам приходится получать огромное количество разрешений и согласований. И везде опять же надо платить.

Все попытки как-то изменить систему натыкаются на колоссальное сопротивление бюрократического аппарата. И эту стену невозможно прошибить, ее нужно взрывать. Помните, у Грибоедова в «Горе от ума» была фраза: «Уж коли зло пресечь: собрать все книги бы да сжечь». Вот и нам нужно сделать что-то подобное - одним махом уничтожить большинство инструкций, приказов и тому подобных документов, призванных выкачивать деньги из людей. Вот тогда можно было бы выйти на себестоимость в 600 долларов за квадратный метр в Киеве и около 400 долларов - в регионах.

Кроме того, нужно упорядочивать подключение объектов к городским коммуникациям. В большинстве развитых стран строители получают участок с уже подведенными к нему газом, водой, канализацией и электричеством. А нашим приходится за свои деньги их прокладывать, а потом передавать на баланс коммунальных предприятий. Такая система есть всего в нескольких странах.

 ЧТО ПОЧЕМ?

 


 

 «Навар» с квадратных метров: кому сколько?

  

Наш сегодняшний разговор о товаре, цены на который вызывают наибольшее количество вопросов и нареканий. Что, кому и сколько платят те счастливцы, которые собрались покупать собственное жилье?

1. Строительно-монтажные работы (строительная себестоимость)

То есть стоимость коробки, отделки, а также труб, проводов и прочих коммуникаций внутри дома плюс зарплата рабочим. Эти затраты в среднем составляют примерно 50% от цены квартиры. Не зря же сами застройщики признаются - строить можно по цене 4-5 тыс. грн. за квадратный метр.

 

2. Дополнительные расходы(включаются в полную себестоимость)

3. Права на земельный участок

В городах-мегаполисах с дорогой землей это крайне весомая статья затрат. Скажем, в Киеве до кризиса стоимость прав на землю обходилась примерно в 50% (!) от всех затрат.

4. Проектные работы, документация, разрешение на строительство

По разным оценкам, «административный ресурс» (включая и официальные платежи, и «откаты») увеличивает стоимость квадратного метра на 10 (в регионах) - 40 (Киев) процентов. Понятно, цифры эти очень средние - отношения между конкретной строительной фирмой и местными чиновниками могут быть разной степени теплоты.

5. Подключение к коммуникациям

Затраты на техническую документацию плюс собственно плата за возможность подсоединить дом к уже существующим инженерным сетям - водопроводу,  отоплению, канализации, газу, электричеству.

Размер зависит как от умения застройщика находить грамотные инженерные решения, так и от аппетитов конкретных компаний, которые зачастую в своем регионе монополисты.

6. Квартиры городу

Не забывайте и о том, что городские власти обязывают застройщиков часть квартир передавать городу. В столице в пользу города отходит 20% жилья, в остальных городах эта цифра ниже.

7. Облагораживание участка, создание инфраструктуры

Парковки, газончики и т. п. Если строится разом целый микрорайон - магазины, детсад, школа. Если жилье не социальное, стоимость всего этого в конечном итоге оплачивается покупателями квартир.

8. Цена привлеченных денег

То есть проценты по кредитам, которые набрал на строительство застройщик.

9. Реклама, маркетинг, управленческие расходы

«Дополнительные расходы» на землю, трубы, бумаги и прочее - это еще 50% полной себестоимости квадратного метра в Киеве и от 30% себестоимости в других регионах. А вы думали, что, покупая жилье, только строительной компании за ее успехи платите?

10. «Накрутки» застройщиков

Не меньше 10-15% от цены квартиры и до 40-60% при удачных проектах там, где высокий спрос на жилье. Строек, которые приносят сверхприбыли (от 100% и выше), после кризиса уже нет - не те времена.

Если же прибыль составляет менее 10%, строительный проект считается нерентабельным и, скорее всего, будет просто заморожен - «навар» съест инфляция, «набежавшая» за те полтора-два года, пока длится стройка. А цены на жилье нынче в большинстве регионов практически не растут или растут незначительно, ниже темпов инфляции.

ПРИМЕЧАНИЕ

Риелторский процент в наши расчеты не включен, поскольку обычно платится дополнительно и в цену квартиры не входит. Хотя не исключены и неафишируемые  комиссии.

Политика

КНДР считает себя  наибольшей жертвой  смерти американского студента
КНДР считает себя "наибольшей жертвой" смерти американского студента 30

В Пхеньяне уверены, что действовали "в соответствии с международными правилами" и не пытали 22-летнего студента до смерти за украденный агитплакат.

Лавров будет отстаивать право россиян носить георгиевскую ленту в Украине
Лавров будет отстаивать право россиян носить георгиевскую ленту в Украине 132

Министр иностранных дел РФ потребовал уважать права российской общины.

Прокуратура попросит суд арестовать Гужву или выпустить под залог
Прокуратура попросит суд арестовать Гужву или выпустить под залог 30

Об этом заявил главный прокурор Юрий Луценко.

Происшествия

Луценко - о деле Гужвы:  Такое кино я смотрю ежедневно, особенно - по пятницам
Луценко - о деле Гужвы: "Такое кино я смотрю ежедневно, особенно - по пятницам" [фото, дополняется ]

Гнепрокурор пообещал, что вскоре появятся в общем доступе кадры оперативной съемки, где запечатлен якобы Гужва, требующий взятки.

На смену  китам и бабочкам  пришли  лед и соль
На смену "китам и бабочкам" пришли "лед и соль" [видео] 119

Подростки всего мира увлеклись новой опасной игрой.

Трагедия под Николаевом: отец спас дочь и погиб
Трагедия под Николаевом: отец спас дочь и погиб 1340

6-летняя девочка упала в сливной колодец во дворе частного дома. 25-летний папа бросился спасать ребенка, но вскоре сам оказался в смертельной ловушке.

Экономика

В Украине предложили отменить пенсии: что из этого может получиться?
В Украине предложили отменить пенсии: что из этого может получиться? 1035 1

Несмотря на всю фантастичность этого предложения, эксперты говорят, что самостоятельно накопить на старость проще, чем надеяться на помощь государства.

Эксперт прокомментировал предложение отменить пенсии в Украине
Эксперт прокомментировал предложение отменить пенсии в Украине 1062 1

С инициативой об отмене пенсий выступил депутат от БПП Алексей Мушак.

 Яндекс  обнулил счета украинских рекламодателей
"Яндекс" обнулил счета украинских рекламодателей 434

Компания не может продолжать оказывать услуги, а также не может осуществить возврат в связи с блокировкой счетов.

Общество

Трехлетний малыш из-под Херсона – модель со статусом профессионала
Трехлетний малыш из-под Херсона – модель со статусом профессионала 228

После победы на конкурсе красоты ребенок ведет активную светскую жизнь и работает по контракту с продюсерским центром.

Что нужно знать перед вступительной кампанией 2017
Что нужно знать перед вступительной кампанией 2017 219

Мы собрали все нововведения, которые нужно знать поступающим в украинские ВУЗы.

Эссе Энтони Берджесса о порнографии впервые опубликуют
Эссе Энтони Берджесса о порнографии впервые опубликуют 257

Скандальная лекция английского писателя настолько возмутила аудиторию, что мальтийские власти конфисковали у него дом.

Светская хроника и ТВ

Финалистка  Від пацанки до панянки : После проекта не участвую в драках
Финалистка "Від пацанки до панянки": После проекта не участвую в драках 27

Татьяна Коцюба побывала в гостях у "КП в Украине" и рассказала о жизни после шоу.

Зибров не против, чтобы под его песни в поездах занимались сексом
Зибров не против, чтобы под его песни в поездах занимались сексом 20

Певец прокомментировал скандал из-за публикации в издании "Укрзализници".

Пять самых интригующих фильмов ММКФ
Пять самых интригующих фильмов ММКФ 28

Открылся 39-й Московский международный кинофестиваль.

Спорт

Новый тренер  Шальке  принял решение о будущем Коноплянки
Новый тренер "Шальке" принял решение о будущем Коноплянки 547

Доменико Тедеско провел встречу с украинским футболистом и рассказал о ее итогах

Роналду нанял армию адвокатов, чтобы не платить испанской налоговой 14,7 млн евро
Роналду нанял армию адвокатов, чтобы не платить испанской налоговой 14,7 млн евро 143

Новый поворот в деле главной звезды мадридского "Реала", который собирается покинуть клуб из-за проблем с финансовыми органами

Сергей Ребров:  Мне не принципиально, Европа или Азия
Сергей Ребров: "Мне не принципиально, Европа или Азия" 160

Экс-тренер киевского "Динамо" рассказал, почему принял предложение из Саудовской Аравии, и какие задачи стоят перед ним в "Аль-Ахли"