Перечекавши 10-12 місяців після початку повномасштабної війни, забудовники у тилових регіонах країни протягом усього 2023 року поступово поверталися на майданчики. Завдання мінімум – добудувати об'єкти, заморожені після 24.02.2022. За даними аналітиків, до вторгнення в Україні продавали квартири в 1700 ЖК, і на сьогодні у 80% житлових комплексів відновилися продажі. Щоправда, реальність не така оптимістична: одні забудовники відновили свою діяльність суто декларативно, інші катастрофічно не дотримуються термінів будівництва. Ціни на квадратні метри практично повернулися до довоєнного рівня.
KP.UA обговорила з експертами тенденції на ринку нерухомості та прогнози на майбутнє.
Продають по 60 тисяч доларів, купують – по 40 тисяч
За перший рік війни продаж квартир на вторинному ринку зменшився втричі, а на первинному – майже в 10 разів. Відповідно, впали і ціни. Але зараз усе поступово повертається на свої кола.
Наприкінці літа портал Мінфін провів експертну дискусію «Що буде з цінами на нерухомість» та поділився цікавими висновками. Зокрема, на думку економістів, сьогодні на руках українці мають як мінімум 85 млрд доларів, які цілком можуть перекочувати в нерухомість.
Крім того, економісти запевняють: динаміка цін на нерухомість у Києві та середніх зарплат говорить про те, що останні п'ять років житло було найдоступнішим щодо доходів населення. Вартість квадратного метра у Києві наприкінці літа коливалася близько позначки 46,5 тис. грн, тобто приблизно відповідала тримісячному доходу середньостатистичного українця.
Водночас експерти звернули увагу на те, що, наприклад, ціни на однокімнатні квартири у Києві після минулорічного просідання встановилися на рівні 60 тис. доларів. Але якщо проаналізувати оголошення, за якими квартири були продані, можна побачити, що ціну можна виставити будь-яку, а ось купують житло, в середньому, вартістю 40 тис. доларів.
Якщо говорити про попит на «первинку», то, судячи з даних порталів нерухомості, з початку повномасштабного вторгнення він поновився до 50%. Причому у Києві та Одесі всього до 40%, у Львові – до 70%, і в Івано-Франківську попит повністю повернувся до довоєнних часів.
Основний мотиватор ринку – очікування на девальвацію
З початку осені житло в Україні продовжує активно дорожчати. За даними аналітика компанії «Центр біржових технологій» Максима Орищака, приріст за останні місяці в доларах становив близько 7,5%, у гривнях – близько 12,5%.
Основною причиною подорожчання житла виступають девальваційні страхи українців та спроби зберегти заощадження у квадратних метрах, продовжує експерт. Тема повернення гнучкого курсу гривні активно розкручувалась кілька місяців і, як виявилося, недаремно. Поки, каже Орищак, цей курс керований, девальвації не сталося. Але очікування зберігаються.
– Відсутність інших сильних факторів підтверджується останньою динамікою цін на нерухомість, – зазначив Максим Орищак у коментарі KP.UA. – Після того, як девальваційні ризики від зміни курсового механізму не реалізувалися, ціни на житло наприкінці жовтня знову почали повільно знижуватись.
Однією з основних змін, зазначених експертами, стала зміна визначення ціни. Якщо до війни ціни на нерухомість визначав первинний ринок, а за ним підтягувався вторинний, то тепер навпаки: девелоперам доводиться конкурувати із квадратними метрами на «вторинці». Основна причина цього явища полягає у великих обсягах житла на вторинному ринку.
- Крім того, сьогодні ринок первинки має безліч проблем – від відсутності кредитування до відсутності пакета дозвільної документації для забудовників, - каже столичний рієлтор Марина Кольцова. – Все це призводить до недотримання термінів будівництва, а своєчасне здавання об'єкта в експлуатацію – це те питання, яке хвилює потенційних покупців насамперед.
Основні тенденції
Основні вимоги покупців нерухомості з початку війни зазнали суттєвих змін. За словами Марини Кольцової, сьогодні до них належать розташування далеко від стратегічних об'єктів, поверх не вище п'ятого, наявність паркінгу та охорони, а також близькість до метро. Остання вимога зараз продиктована не так транспортною функцією метрополітену, як можливістю використовувати станції метро як притулок.
Крім того, покупці намагаються вибрати житлові об'єкти з мінімальним терміном до дати введення в експлуатацію та косметичним ремонтом. Це раніше українці купували «бетонні стіни» і згодом ще місяцями, а то й роками займалися ремонтом. Тепер переважна більшість хоче купити і одразу або в'їхати, або здати в оренду.
Щодо популярної нерухомості, то, додає Максим Орищак, є кілька основних параметрів житла з найвищим попитом в Україні. На його думку, це насамперед «вторинка» у центральній чи західній частині України – однокімнатна чи трикімнатна квартира на безпечній віддаленості від об'єктів критичної інфраструктури. Якщо це висотки, то верхні поверхи. Однокімнатні та гостинки популярні через велику кількість переселенців, для них це найзручніший і мобільніший варіант. А трикімнатні популярні в преміальних сегментах, які стійкіші до погіршення економічної та політичної кон'юнктури. Крім того, трикімнатних квартир потребують великі родини.
- Інші параметри попиту продиктовані міркуваннями безпеки. Все очевидно: що далі від війни, то краще, - каже експерт. – Головне бажання – захиститися від ракетних ударів та їх наслідків.
У ході експертної дискусії у Мінфіні експерти навели такі цифри: у Києві в активному продажу знаходиться житло у 168 ЖК. Найкраще купують у новобудовах, які відповідають двом критеріям: вартість квадратного метра 1200-1500 доларів, а до введення в експлуатацію такого будинку має бути не більше року, але краще – до 6 місяців. Це ті горизонти ризику, що інвестор готовий прийняти.
Прогнози: кількість покупців скорочуватиметься з кожним роком
Експерти кажуть, що ключовим чинником для ринку нерухомості є демографія, і тут у нас катастрофа: країна досягла 20-річного дна. Відповідно, щороку кількість покупців житлової нерухомості скорочуватиметься, тобто заробляти продавцям буде все важче і важче.
У таких умовах столичний ринок житла зростатиме за рахунок мігрантів, а от іншим містам доведеться гірше. Зараз більш-менш нормально почувається Львів, але після закінчення війни його ринок нерухомості виглядатиме роздутим. Сильного провалу у Львові не станеться, але все ж таки після війни, коли постане питання пошуку роботи та більш комфортного життя, частина людей поїдуть до Києва.
Щодо цін, то, кажуть експерти, поки нам в економіку не заллють обіцяні гроші, жодних потрясінь та сплесків ні з цінами, ні з попитом не буде. Одні об'єкти дешевшатимуть, інші – дорожчатимуть, але на середню ціну особливого впливу не матимуть. Попит на ринку може отримати поштовх до зростання за рахунок держпрограм – наприклад, якщо запрацює на повну силу «єОселя» або програма сертифікатів за втрачене житло.
Серед інших вагомих факторів, які визначатимуть ситуацію на ринку нерухомості, експерти називають успіхи ЗСУ на фронті.
А на думку Максима Орищака, ключовим чинником на ринку є курс гривні. Якщо національна валюта залишиться стабільною, ціни на нерухомість і в доларах, і в гривнях до кінця 2023 будуть схильні до «дрейфу» недалеко від поточних рівнів. Але й у цьому разі ринок зафіксує позитивну річну динаміку цін.