У 2021 році нерухомість в Україні суттєво подорожчала. Серед причин називають і зростання вартості будівельних матеріалів, і девальвацію долара у світі – через що люди намагаються перевести свої валютні заощадження у щось більш актуальне, а також ефект від коронавірусних обмежень – багато родин, сидячи на віддаленці, замислилися про розширення життєвого простору. Через суттєве зростання цін деякі громадяни вже проводять аналогії з періодом 2005-2008 років, коли на ринку нерухомості надувся величезний пузир. "КП в Україні" з'ясовувала в експертів, чому подорожчала нерухомість, що буде з цінами на квадратний метр та вартістю оренди наступного року.
Ціни вгору
Ціни на нерухомість за підсумками 2021 року у різних сегментах зросли від 15 до 30%. Найшвидше на зміну цін на будматеріали реагував первинний ринок і тягнув за собою вторинний ринок. Найвищі темпи зростання показали столиця.
За словами керуючого партнера групи компаній Concept Group Михайла Пыдвисоцького, за підсумками 2021 року вартість житла на первинному ринку столиці зросла на 25-35% залежно від якісних характеристик ЖК та активності покупців. За його словами, найбільше зростання цін зафіксовано у нових якісних об'єктах класів комфорт та комфорт+. Найменше подорожчали об'єкти економ-класу – близько 10-15%.
Експерт каже, що протягом року найбільший попит – понад 80% усіх придбань на первинному ринку столиці – припав на 1,2-кімнатні квартири площею до 60 кв. м на стадії будівництва до одного року. У той самий час частка угод з метою збереження коштів у поточний рік становить понад 55-60% від загального обсягу продажу на первинному ринку столиці. Порівняно з 2020 роком, кількість таких угод збільшилася в середньому на 10%.
- Крім подорожчання будівництва, що суттєво вплинуло на ціноутворення, зростання вартості кв. м було зумовлене тим, що дуже активно купували житло на початкових стадіях будівництва – адже так можна непогано заощадити, – каже Підвисоцький. – Саме тому протягом 2021 року приріст попиту на первинному ринку на 5-10% випереджав пропозицію. Це одна з головних "комерційних" причин стрімкого зростання житла.
На вторинному ринку у великих містах, на які припадає понад 60% платоспроможного попиту, ціни на квадратні метри у старих будинках зросли на 15-20%.
Покупці видихнулися
Щоправда, таке різке зростання цін до кінця року остудило запал покупців. Ціни у деяких сегментах після різкого зростання навіть почали знижуватися. Мабуть, продавці без попиту почали коригувати свої "хотілки".
– Протягом останніх трьох місяців у переважній більшості обласних та районних центрів, крім Київської, Дніпропетровської, Львівської, Одеської, Харківської областей, попит на вторинному ринку знизився в середньому на 30-35%, – каже президент Асоціації спеціалістів з нерухомості (ріелторів) України Юрій Піта. – У Києві, Дніпрі, Львові, Одесі та Харкові за останні два місяці попит скоротився в середньому на 17-20%. Зменшення кількості покупців змушує власників житла дещо знижувати ціну.
При цьому найбільше скоригувати ціни можуть у невеликих містах. Люди продовжують перебиратися до більших населених пунктів у пошуках кращого життя.
– Протягом 2021 року навіть у невеликих містах ціни на вторинному ринку житла зросли щонайменше на 5-7%, – продовжує Юрій Піта. Цілком природно, що скорочення попиту стало основною причиною зниження вартості квартир. Однак таке зниження не відбуватиметься стрибками. Йдеться про досить повільний та прогнозований процес. Ціни "шукатимуть" свого покупця. Цілком ймовірно, що в найближчі 6-7 місяців вони можуть знизитися на ці ж 5-7%. Тобто у першій половині 2022 року вартість квартир буде порівнянна з вартістю житла на початку 2021 року.
Чого чекати у 2022 році
У великих містах сильного просідання вартості квадрата експерти не прогнозують. Більше того, подорожчання житла продовжиться. хоч і не такими ударними темпами. Експерти припускають, що зростання цін відновиться із середини весни. Звичайно, всі прогнози ґрунтуються на тому, що наступного року не буде військового конфлікту з Росією.
За прогнозом Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України, з січня до березня 2022 року на первинному ринку в найбільших українських містах зберігатиметься цінова стабільність, пов'язана зі зниженням попиту, що спостерігається з другої половини вересня 2021 року.
- У період із квітня до червня включно вартість кв. м на первинному ринку Києва, Львова та Одеси може збільшитися в середньому на 7%, а у Харкові та Дніпрі подорожчання кв. м становитиме близько 5%, - каже Юрій Піта. - Найбільше зростання цін очікується у новобудовах на стадії будівництва до одного року у найбільш затребуваних сегментах, переважно комфорт-класу, нових об'єктів (комфорт+) та ЖК бізнес-категорії. У той же час вартість житла економ-класу в 90% об'єктів, що зводяться, залишатиметься майже без змін: цінове зростання не перевищить 3%.
На думку експерта, у І півріччі 2022 року на вторинному ринку житла цінова ситуація складатиметься відповідно до кон'юнктури попиту. Проте, за словами фахівця, середнє зростання цін у Києві, Дніпрі, Львові, Одесі та Харкові можливе лише в межах 5% на найбільш затребувані квартири площею 35-50 кв.м.
– Станом на початок грудня попит на вторинному ринку житла у найбільших містах України на 65% сконцентрований у сегменті малогабаритних квартир переважно радянської забудови, – каже Юрій Піта. - Саме в цьому сегменті у І півріччі 2022 року можливе незначне зростання цін. До квітня 2022 року на вторинному ринку Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова цінова ситуація буде стабільною, коливання вартості кв. м не перевищать 1%. Наступні зміни вартості квартир на вторинному ринку можуть бути пов'язані зі зростанням попиту. У разі збільшення кількості потенційних покупців щонайменше на 10% ціни на вторинному ринку можуть зрости в межах 5%.
На його думку, у першому півріччі 2022 року загальна ситуація на ринку нерухомості буде цілком прогнозованою.
– Не варто очікувати будь-яких стрімких цінових змін, адже передумов для цього зараз не існує, – каже Юрій Піта. - У свою чергу, багато залежатиме від розвитку іпотечного кредитування, ефективності законодавства, що регулює будівництво житла, зростання платоспроможного попиту та епідемічної ситуації в країні. Ринку нерухомості не загрожує ані ажіотажне зростання цін, ані будь-які кризові явища, здатні його "обвалити". Протягом найближчих пів року цінова ситуація на ринку нерухомості буде прогнозованою, а попит та пропозиція будуть перебувати у балансі.
Заміська нерухомість: попит вичерпався
Якщо ви визираєте собі будинок чи ділянку під забудову, то найближчим часом експерти прогнозують у цьому сегменті цінову стабільність.
– Слід розуміти, що платоспроможний попит у сегментах земельних ділянок та приватних садиб майже вичерпався, – каже Юрій Піта. – Тому цінові зміни багато в чому залежатимуть від специфіки того чи іншого об'єкта та пропозиції. Але в I півріччі 2022 року навіть найзатребуваніші земельні ділянки та приватні будинки навряд чи зростуть у ціні більш ніж на 5%.
За його словами, середнє зростання цін можливе лише на земельні ділянки площею 8-10 соток з підведеними комунікаціями та на приватні будинки площею до 150 кв. м, що знаходяться на відстані 10-15 км від найбільших українських міст.
ТИМ ЧАСОМ
Що буде з орендою
До кінця опалювального сезону оренда житла не дорожчатиме - до весни ціни зберігатимуться на рівні жовтня 2021 року.
– Сегмент оренди найбільш чутливий до будь-яких соціально-економічних та пандемічних змін, – продовжує Юрій Піта. – Тому будь-які прогнози можуть спиратися виключно на ситуацію, що склалася зараз. Пожвавлення в сегменті оренди можливе не раніше березня-квітня. Проте вартість найму квартир формуватиметься з урахуванням рівня попиту.
На його думку, у разі збереження відносно стабільної ситуації в Україні з квітня до червня зростання попиту в сегменті оренди квартир можливе в межах 10-15%, що й вплине на цінову кон'юнктуру. При цьому ціни навряд чи зростуть більш як на 10%.
Після цього у великих містах можливий традиційний ціновий стрибок наприкінці літа через приїзд студентів, але зростання вартості оренди вище за рівень інфляції експерти не чекають.