Лев Парцхаладзе: Щоб забудовники реконструювали хрущовки, ціна квадратного метра повинна бути близько 2 тисяч доларів

Про захист прав інвесторів

- Коли мова заходить про новобудови, потенційні покупці найчастіше ставлять одне і те ж питання: як вибрати надійного забудовника? Кілька років тому надійними здавалися «Укрбуд» і «Аркада», але вони збанкрутували. Яка є гарантія, що ті, хто сьогодні виглядає надійним,  не збанкрутує завтра? Депутати нещодавно прийняли в першому читанні законопроект №5091, який повинен убезпечити інвесторів від банкрутства забудовників. На ваш погляд, запропонований в документі механізм допоможе гарантувати людям квартири в разі банкрутства забудовника?

- Давайте розберемося, в чому корінь наших проблем. У цивілізованих країнах забудовники не продають житло, поки воно не введено в експлуатацію. У жодній країні - ані в Америці, ані в Німеччині - іпотечний кредит покупцеві не надається, поки об'єкт не введений в експлуатацію. У нас же через те, що кредитування дороге, була придумана схема з інвестиціями в будівництво житла. Це наше ноу-хау.

Для забудовників в Америці чи в Європі ставки по кредитах становлять 1-2%. А у нас змушені продавати на рівні фундаменту зі знижками на 30% від кінцевої ціни. Тобто за кордоном схема така - береш кредит 1-2% за рік, півтора роки будуєш, потім продаєш за повною вартістю введене в експлуатацію житло. Навіщо забудовникам продавати дешевше на 30%?

У нас же інвестори, по суті, кредитують забудовника, при цьому несуть на собі ризики недобудови. Коли об'єкт побудований і введений в експлуатацію, всі ризики йдуть, але і ціна на житло зростає. І поки працює така схема, ризики недобудов залишаються.

Щодо того, що прийняли депутати: законопроект №5091 вирішує проблему афер, які були в «Еліта-центрі», де одну і ту саму квартиру продавали кілька разів. У цьому законопроекті якраз вводиться механізм, який запобігає подібним махінаціям. Перш ніж продавати майбутні квартири, вони всі реєструються, і їх неможливо буде кілька разів продати. Це гарна ідея, проста, примітивна, але при цьому дуже легко вирішується.

Також цей законопроект пропонує заборонити продавати частину квартир - зараз мова йде про 20% - щоб був запас міцності у забудовника. Мені здається, ця умова не зможе гарантувати вирішення проблеми. Забудовник може будувати, будувати й половини не добудувати і збанкрутувати - в цьому випадку 20% непроданих квартир нічого не вирішать. Можливо, цей механізм зможе дисциплінувати нових забудовників, які тільки починають свій бізнес.

Але в цілому цей законопроект не вирішить проблему банкрутства забудовників. Вирішення питання - це дешеві кредити. Коли банківська система буде кредитувати бізнес під 5-7% річних, забудовникам буде невигідно продавати житло завчасно. Від котловану до введення в експлуатацію різниця в ціні доходить в середньому до 30%. Тому забудовникові простіше буде взяти кредит, повністю побудувати, продати, і він ці 30% покладе в кишеню, заплативши 5% річних банку.

- А чи зможуть найближчим часом вирішити питання добудови будинків «Укрбуда» і «Аркади»?

- Якщо передавати будинки іншим забудовникам, то швидко добудувати не вийде. На мій погляд, повинен бути закон, який би вирішував цю проблему. Я свого часу ініціював його, ще будучи замміністра, але до кінця так і не змогли довести. Ідея в тому, що якщо будівельна компанія протягом якогось періоду не може добудувати об'єкт, то громада в особі міської влади має право забрати собі цей актив. Після цього отримати нові дозвільні документи і добудовувати житло.

У нас сьогодні є величезна кількість недобудов, які стоять по 15 років, і добудувати їх не можуть. Вважаю, що така власність з усіма активами, документами, правами на землю повинна переходити місцевим органам влади. А ті вже або через конкурси знаходять нових підрядників, або передають своєму комунальному підприємству, але якось вирішують це питання. Я думаю, ми з цією ініціативою вийдемо найближчим часом.

Про ціни в карантин

- За останні півтора року з початку карантину як змінилися уподобання покупців? І чи змінилися підходи забудовників до нових об'єктів?

[quote_kp type = "inr_left" text = "Ми всі боялися карантину і думали, що бізнес провалиться."]

Але, як не дивно, кон'юнктура на ринку нерухомості для забудовників, навпаки, тільки покращилася. Люди більш активно почали купувати житло. Зрозуміли, що найцінніше, коли доводиться більше часу проводити вдома, - це їхнє житло. Тому у покупців змінилися переваги - люди хочуть більш комфортне житло. Дуже сильно почали цінуватися заміські будинки зі своїми територіями, з відкритими терасами. І за останній рік через збільшення попиту зросли ціни. Рівень подорожчання відрізняється в залежності від регіону, але в Києві, наприклад, ціна виросла до 30%.

[/Quote_kp]

- Ціна зростає, але якість житла змінюється не так швидко, як хотілося б споживачеві. Чому у нас в містах не будують, нехай і дорожче, нехай і за вищими цінами за квадрат, більш комфортні з точки зору мешканців будинки? Невже немає попиту на житло, нехай за високою ціною, але більш комфортне, низько-поверхове, з зонами відпочинку і дитячими майданчиками?

- Попит на таке житло зараз сильно виріс. Якщо в 2018 році на житло економ-класу припадало близько 60% запитів з боку покупців, то вже в 2020-м економ-класом цікавляться 20%, а 60% вибирають житло в будинках комфорт-класу. Люди вже дивляться не тільки на якість житла, а ще на інфраструктуру навколо, щоб була школа, дитячі садки, поліклініки, магазини, кафе і ресторани. Стандарти зросли, забудовники теж будуть міняти свої проекти з урахуванням переваг покупців.

Побудують Європу в Україні

- Зараз хочуть внести зміни в ДБН (Державні будівельні норми. - Прим. Авт.). Що може змінитися в українських містах, якщо їх приймуть?

- У кожній країні свої стандарти або аналоги наших ДБН. Більш того, наприклад, в Німеччині в кожній землі свої норми. Тому говорити, що у нас будуть німецькі ДБН - це неправильно. У нас свої пожежні вимоги, у них - свої. В якійсь країні можна будувати хмарочоси на 100 поверхів, тому що у них є пожежна техніка для них, а у нас її немає. Ми зараз не готові запровадити європейські стандарти.

Розмови про перехід на європейські стандарти в будівництві мені нагадують розмови про вступ до НАТО. Чому нас туди не приймають? Це відбувається не через те, що ми не хочемо або вони не хочуть. Ми просто до цього не готові. Нам кажуть: у вас судова система не готова, у вас СБУ не так працює. Вам треба ще 10 років, умовно, працювати, переформатуватися, тоді ви зможете переходити на натівські стандарти.

Схожа ситуація і в будівництві. Поки єдине, що було зроблено - це перехід до 305-го регламенту Європейського союзу з  продукції. Тобто, тепер вимоги до будівельної продукції, що випускається в Україні, схожі на європейські. Це нам дає можливість наш товар, який тут виробляється, продавати в ЄС. Це на перших етапах може ускладнити життя виробника, але проте потім ніхто не буде в Європі шукати відповіді на запитання про якість української продукції.

Про хрущовки

- Давайте поговоримо про реконструкцію кварталів хрущовок. Це питання у нас піднімається з 2005-2006 років, але до цих пір далі розмов справа не просунулася. Влітку знову це питання почали обговорювати. Навіть з'явилася інформація про те, що відсоток згодних на переселення знизять до 75% - якщо стільки людей в будинку погодиться на переїзд, тоді всіх мешканців в обов'язковому порядку будуть переселяти. Але виникає питання: якщо на місці кварталу п'ятиповерхівок з'явиться квартал двадцятип'ятиповерхівок, чи витримає таке навантаження стара інфраструктура - в першу чергу транспортна, колектори, мережі води, тепла, електроенергії?

- Вважаю, питання знесення або реконструкції сталінок і хрущовок - це неминучий процес. Це житло на 80% вже знаходиться в категорії "старе". Не плутайте з аварійним. Аварійного житла серед цих будинків - близько 3%. А старим воно вважається, тому що в 80% таких будинків сильно зношені труби, потрібно міняти електричні та інші комунікації. Такі будинки абсолютно не відповідають сучасним нормам енергоефективності. Тому їх необхідно або реконструювати, або зносити і вже на їх місці будувати нове житло.

Що стосується інфраструктури, комунальні мережі, звичайно ж, доведеться повністю міняти. Якщо говорити про дороги, то тут потрібно робити ставку на розвиток громадського транспорту. У Лондоні, Нью-Йорку, в багатьох країнах дуже багаті люди спокійно їздять на громадському транспорті, тому що це швидко, зручно і якісно. І ми до цього повинні прагнути.

Змінюється й підхід людей до транспорту. Городяни пересідають на велосипеди, електросамокати і т.п. Зараз, до речі, ДБН вимагає при реконструкції або будівництві нової дороги робити велодоріжку в обов'язковому порядку.

- На ваш погляд, чи буде забудовникам цікава схема реконструкції хрущовок?

- Буде цікавою, коли вартість житла буде високою. Це поки можливо тільки в містах-мільйонниках. А ось в дрібних населених пунктах, на жаль, ще мінімум десять років не буде цікаво.

- Якою має бути ціна квадрата, щоб забудовнику було цікаво зв'язуватися з хрущовками?

- Середня ціна на ринку повинна бути близько 2 тисяч доларів за квадратний метр. (Зараз така ціна квадратного метра практично в центрі Києва. - Ред.)

Про міську інфраструктуру

- Якщо ми заговорили про міську інфраструктуру, то хотілося б запитати, чому у нас все так погано з нею? Наприклад, будують висотки абсолютно без паркінгів. Невже складно ввести норми, щоб під кожним будинком була кількість паркомісць хоча б за кількістю квартир?

- Нові ДБН вже ввели вимоги до кількості паркомісць при проектуванні і будівництві нового житла. Там є норми для будинків в центрі і на околицях - вони відрізняються. Але потрібно розуміти, що ми повинні рухатися в бік розвитку не особистого, а громадського транспорту. Весь світ зараз переходить до того, що найголовніше - зробити громадський транспорт більш комфортним, доступним і приємним в експлуатації. Щоб люди відмовлялися від поїздок на машинах і пересідали на громадський транспорт.

Для цього потрібно на в'їзді в кожне місто побудувати розвантажувальні термінали, на яких ті, хто їде з передмість, залишали свої машини і пересідали на громадський транспорт. За статисткою, 60% працездатного населення Київської області працює в Києві, і багато хто з них їдуть на машинах.

Крім того, повинні бути не тільки паркувальні станції, але і в обов'язковому порядку повинні бути станції для автобусів, суміщені зі станціями метро, спеціальні термінали, на яких транспорт розвантажується, і звідки всі роз'їжджаються. Сьогодні якщо ви поїдете на метро «Академмістечко», то побачите, який там хаос - біля метро намагаються запаркуватися десятки або навіть сотні автобусів, на тротуарах гори сміття, а пасажири намагаються протиснутися до своїх маршруток. Це все треба міняти і робити цивілізовано.

Крім того, з часом доведеться обмежувати пересування приватного транспорту. У Парижі, наприклад, в одні дні їздять машини з парними номерами, а інші дні - з непарними. Ми до цього теж йдемо.

У великих містах треба переглянути систему руху. Я пам'ятаю, що Київ свого часу замовляв у японської компанії аналітику з цього приводу, і вони повністю переглянули транспортні схеми - вони запропонували схеми, які можуть в 3-4 рази збільшити пасажиропотік. Серед найпростіших рішень - односторонній рух, який до 7 разів збільшує пропускну здатність вулиць. Безумовно, потрібно будувати багато паркінгів і робити їх платними. Це системна задача, якою місту необхідно постійно займатися.

- Але в Києві останню станцію метро відкрили в 2013 році і, судячи з новин, наступна буде десь в 2023 році. Транспортна інфраструктура залишається така ж, як і була, а місто як і раніше активно забудовують. У конюшинному кільці ще не збудованого Подільсько-Воскресенського моста вже будують житловий комплекс. Забудовникам самим не страшно жити в такому місті?

- Так, це велика проблема. У нас до цих пір немає в Києві генплану. Наприклад, Париж в 1830 році був зруйнований і заново побудований за єдиними нормами. Тому він дуже гармонійний, будинки в центрі міста не можуть бути більше 7 поверхів, два поверхи ще можуть бути мансардою. Це політика влади і головного архітектора міста.

Те ж саме необхідно робити і у нас. Це не тільки Києва стосується, але і всіх міст-мільйонників. Повинні бути прописані жорсткі і чіткі правила, повинна бути розписана зональність - де цільове призначення щільної забудови, всілякі обмеження потрібно заздалегідь прописати.

- Якою ви бачите концепцію розвитку великих міст в найближчі 10 років?

- Це дуже сильно залежатиме від мерів міст і головних архітекторів. Вони задають стратегію розвитку. Думаю, найближчим часом продовжуватиметься політика знесення промислових зон і споруда на їх місці якісного житла. Зараз все виробництво потрібно виносити за межі міст - робити там промислові території та розташовувати високотехнологічні підприємства.

У Києві, наприклад, 10 тисяч гектарів тільки промислових територій. Це все треба переводити в якісне, спокійне житло, з гарною інфраструктурою, школами і садочками. Але вся ця політика, повторюся, залежить від позиції місцевих органів влади. Тому сподіваюся, що в великих містах забудову будуть максимально грамотно планувати.