Мифы и правда о риэлтерах: как выбрать порядочного посредника
Для риелторов поиск и продажа жилья - хлеб насущный. Они получают определенный процент от сделки. Вот и расхваливают себя направо и налево. Дескать, без них - никуда. Но тут важно отличать мифы от правды.
Миф 1
Риелтор отвечает за то, чтобы у вас не возникло проблем с приобретенной квартирой.
На самом деле он за это не отвечает. Да, хорошее агентство проверит документы продавцов на так называемую юридическую чистоту. Выяснит, нет ли на квартире обременений, имеют ли право эти люди продавать квартиру и т. д. Но надо понимать, что такой проверкой обычно занимаются не сами риелторы, а юридические отделы агентств недвижимости (там, где они есть). Агент-одиночка, тем более без особого опыта, может и не учесть всех нюансов - хотя нередко тоже обещает "проверку чистоты".
И, если с купленной квартирой возникли проблемы, рассчитывать, что маклер будет ходить с вами по судам, доказывая правомерность сделки, особо не стоит.
Миф 2
У него есть эксклюзивные базы данных квартир.
В век интернета никаких секретных баз быть не может, особенно если вы работаете с частным маклером и совершаете сделку на рынке жилья эконом-класса, где эксклюзивные договоры с агентствами заключаются очень редко.
Все объявления о продаже выкладываются в интернете. Иначе как риелторы - продавцы квартир найдут покупателей? Откройте сайты бесплатных объявлений - и перед вами бесплатно предстанет большинство "эксклюзивных" предложений.
Миф 3
Вам ничего не придется делать.
Частично агент действительно поможет сэкономить время. Не у каждого есть возможность сидеть в базах данных и прозванивать кучу вариантов. Но смотреть квартиры (и не одну) все равно нужно самому. И даже если вы наняли риелтора, крайне важно пообщаться напрямую с продавцом квартиры. Это единственный способ убедиться, что риелтор вас не дурит и не собирается положить часть денег от сделки себе в карман. А такое случается нередко: маклер уговаривает продавца сделать скидку, но не сообщает об этом своему клиенту-покупателю.
Ну и вникать в детали сделки все равно придется. Вы должны понимать все, что прописано в любых документах, которые подписываете, иначе легко можете остаться и без денег, и без квартиры.
Зачем он все-таки нужен
- Купить недвижимость без риелтора вполне реально, если есть понимание того, какая квартира нужна, примерного бюджета, особенностей района. И еще понадобится интернет, чтобы можно было изучать предложения о продаже недвижимости. Вполне можно увидеть фотографии объекта, вид из окон, договориться с продавцами о просмотре.
Сложность возникнет при анализе правоустанавливающих документов и возможных рисках (наследственная квартира, прописанные малолетние дети, престарелые собственники и т. д.), перспективах района, изменениях в дорожной инфраструктуре, деятельности промышленных предприятий и офисов. Конечно, все это можно узнать самому или пригласить опытного юриста, но ему тоже придется платить, - объясняет экспорт Юлия Грызенкова.
- Сейчас появляется все больше электронных сервисов, которые позволяют и самостоятельно подобрать нужные варианты, и проверить юридические нюансы, - добавляет риелтор Роман Вихлянцев. - Поэтому многое из того, за что платили риелторам лет 10 назад, сейчас теряет актуальность. Но главное в работе риелтора остается. Это - правильная экспертная оценка ситуации. Именно от нее зависит, насколько выгодно клиент сможет что-то продать или купить и не потеряет ли лишних денег.
Характерный пример - ситуация двухлетней давности, когда цены на рынке начали падать, а некоторые маклеры советовали своим клиентам с продажей жилья подождать. И те, кто это сделал, через пару месяцев потеряли процентов 30%. Но, конечно, чтобы риелтор выполнял эту функцию, он должен быть профессионалом.
БДИ
"Профессионал" дядя Вася
- Мне нужно было купить квартиру, и я обратилась к риелторам. Подписали договор, и агенты пропали. Мне приходилось звонить им по нескольку раз в день и напоминать о себе. Те редкие варианты квартир, которые они находили, категорически не подходили. Пару раз съездили по левым адресам. Прибыв на место, я выясняла, что собственники ничего не продают и риелтор все напутал. В итоге я разорвала договор, и сама стала искать квартиру. За пару месяцев вышла на сделку. Сэкономила и нервы, и время, и деньги, - вспоминает Ольга.
- К сожалению, на рынке риелторских услуг сейчас полная неразбериха. Нет никакой систематизации специалистов, сертификации. Поэтому риелторами себя называют очень разные люди, включая тех, у кого нет вообще ни какого-то образования, ни знаний, но которые почему-то решили, что они могут заниматься продажей недвижимости. Есть случаи, когда людей из агентств увольняли за профнепригодность, а они потом шли в частные маклеры, - рассказывает риелтор Роман Вихлянцев. - И к сожалению, обычному человеку очень сложно определить, с кем он имеет дело. Поскольку бурная деятельность вовсе не показатель того, что делается именно то, что надо.
НА ЗАМЕТКУ
Главные сложности
1. При поиске подходящих вариантов. Интернет-ресурсы по поиску недвижимости обычно очень замусорены. В них много нереальных предложений, которые относят к разряду завлекаловок. Цель таких объявлений - чтобы вы позвонили по указанному там телефону, а дальше вас возьмет в обработку маклер.
Также не надейтесь, что "частные объявления" - это именно от самих продавцов. В большинстве случаев вы попадете на посредника.
2. При осмотре квартиры. Обязательно смотрите понравившиеся варианты при дневном свете. Грамотно сделанная подсветка может скрывать некоторые недостатки жилища и эффектно подчеркивать его достоинства.
Проверьте работу всех коммуникаций и сантехники, зимой - температуру батарей.
И обязательно пройдитесь по окрестностям. Продавцы вам, скорее всего, распишут свой район в самых мажорных тонах. Но даже если они говорят искренне, ваши нужды, привычки и понятия о комфортной жизни могут быть совсем другими.
3. При проверке юридической чистоты. Есть довольно немало ситуаций, когда убедиться в чистоте сложно или практически невозможно. Например, если квартира недавно досталась по наследству. В этом случае крайне проблематично установить, нет ли каких-то неучтенных наследников, которые могут неожиданно предъявить права на купленную недвижимость. Поэтому желательно хотя бы самостоятельно проконсультироваться с юристом, сведущим в жилищных правах, не относится ли приглянувшееся вам жилье вот к таким сложным случаям.
Какие документы должны быть у продавца*
- Оригинал паспорта. Если правом собственности на объект обладают несколько человек, то предоставляются и их паспорта.
- Идентификационные коды всех собственников объекта недвижимости.
- Если продавцом квартиры является не гражданин Украины, то необходимо нотариально заверить перевод паспорта.
- Свидетельства о рождении детей, паспорта с 16 лет, идентификационные коды (с рождения), если дети являются собственниками недвижимости;
- Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости в интересах несовершеннолетних детей или недееспособных, ограниченно дееспособных граждан (собственников объекта недвижимости);
- Документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости с отметкой БТИ о регистрации права собственности и электронной отметкой;
- Технический паспорт объекта недвижимости.
- Для продавца, состоящего (состоявшего) в браке, свидетельство о регистрации брака (свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти супруга (-ги);
- Заявление супруга (-ги) о согласии на отчуждение объекта недвижимости, находящегося в совместной собственности, нотариально оформленное, если супруг (-га) отсутствует на подписании договора;
- Согласия супругов не требуется, если правоустанавливающим документом является: наследство (по закону или завещанию), дарение, квартира была приватизирована или приобретена до брака.
- Экспертная оценка квартиры. Документ заказывается у независимого оценщика и действителен 6 месяцев.
- Информационная справка из БТИ. Отметим, что справку необходимо предоставлять, если предыдущие операции с квартирой проводились до конца 2012 года. С 1 января 2013 года такая справка не нужна, так как был введен электронный реестр недвижимости.
- Форма №3, которую можно получить в ЖЭКе. Действителен такой документ до 10 дней. В нем указываются лица, зарегистрированные в квартире.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее тоже можно заказать в ЖЭКе и у поставщиков услуг.
* По данным сайта Domik.ua
