Покупка квартиры: чтобы не было мучительно больно…

Покупка квартиры: чтобы не было мучительно больно…

Фото: архив «КП».
В цикле статей "Клуб потребителей" мы вместе с юристами, специалистами по защите прав потребителей и профильными экспертами рассказываем, как добиться справедливости в различных сферах нашей жизни. 
 
Но согласитесь: одно дело - купить поломанную кофемолку, и совсем другое - столкнуться с неприятностями или даже откровенным обманом при покупке квартиры. Ведь недвижимость - это самая дорогая покупка, которую человек делает в своей жизни. В связи с этим сегодня мы поговорим с экспертом - нотариусом Киевского городского нотариального округа Людмилой ГОЛИЙ. 
 
1. Указывайте реальную сумму сделки
 
Проблема: Если в договоре купли-продажи указана меньшая сумма и такой договор по какой-либо причине расторгается, покупатель сможет получить именно эту заниженную сумму, а не ту, что была передана "из рук в руки". Обвинить другую сторону или нотариуса в том, что именно они виновны в недополучении вами денег, не получится!
 
Комментарий эксперта:
 
- Цена договора купли-продажи является договорной, и для ее определения достаточно взаимного согласия сторон. Надо отметить, что цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, и участники сделки должны четко понимать: при наступлении негативных последствий нотариус не несет ответственности за сокрытие действительной стоимости квартиры.
 
Также в договоре фиксируется подтверждение полного расчета за проданную недвижимость. Это может быть расписка заемщика или другой документ, заверяющий передачу определенной денежной суммы или определенного количества вещей. Расписка является самостоятельным документом и обязательному нотариальному удостоверению не подлежит.
 
2. Проверьте квартиру и ее владельца с помощью нотариуса
 
Проблема: Согласно новым правилам, продавец не обязан показывать техпаспорт. Как же в таком случае проверить метраж квартиры, расположение комнат и понять, не были ли хозяином снесены стены, в том числе и несущие? Да и вообще, как узнать, что квартира принадлежит именно продавцу, если справки из БТИ отменили?
 
Комментарий эксперта:
 
- С 1 января 2013 года нормативные акты, обязывающие продавца предоставлять на сделке "свежий" техпаспорт (который БТИ изготавливал в течение 30 рабочих дней), утратили силу. Теперь обновлять техпаспорт нужно только по желанию сторон - например, если покупатель нашел различия между тем, что написано в документе, и тем, как выглядит квартира.
 
После заключения сделки покупателю не нужно идти в БТИ, чтобы перерегистрировать техпаспорт на себя - всю сделку можно провести у нотариуса за несколько часов. Фактически нотариус является единственной обязательной инстанцией, которую нужно пройти при покупке недвижимости.
 
Нотариус имеет доступ к госреестру, в котором собраны данные о владельцах, правах собственности, других имущественных правах, об обременениях, ипотеке, налоговом залоге, наложении ареста, а также вся аналогичная информация для земельных участков.
 
3. Несовершеннолетние должны быть выписаны по всем правилам
 
Проблема: Ситуации, когда продавец пытается опротестовать сделку, не так уж редки. Обычно он ссылается на сложность финансовой ситуации, вынудившей его продать жилье, или на то, что в квартире были прописаны несовершеннолетние дети. Как себя обезопасить и в какой период можно опротестовать сделку?
 
Комментарий эксперта:
 
- Для начала нужно определить, какая сделка может быть признана недействительной. Тут следует различать ничтожную и оспариваемую сделку.
 
Ничтожная сделка (или абсолютно недействительная) - это такая сделка, которая признается недействительной без волеизъявления какой-либо стороны исключительно в силу закона. Такие сделки считаются недействительными с момента их заключения, и для признания их недействительными решение суда не требуется. Простой пример - продажа приватизированной квартиры, из которой до приватизации без разрешения органов опеки и попечительства были выписаны несовершеннолетние дети. В этом случае приватизация признается недействительной, а сделка купли-продажи - ничтожной с момента ее совершения. Правда, недействительность права собственности нового собственника признается уже в судебном порядке. 
 
Оспариваемую сделку недействительной может признать только суд. Сюда относятся сделки:
 
с несовершеннолетними, совершенные без согласия родителей, усыновителей, попечителей; 
 
с ограниченно дееспособными лицами, которые в момент их совершения не могли руководить своими действиями или не понимали их значения; 
 
совершенные под влиянием обмана, насилия, злонамеренного соглашения представителей сторон, под влиянием тяжких обстоятельств.
 
Важный момент: то, что подобные факты присутствовали во время сделки, необходимо доказывать, а выводы сделает суд.
 
Помните, что если в продаваемой квартире (комнате) проживают несовершеннолетние дети, то обязательным документом для заключения договора купли-продажи является разрешение органов опеки и попечительства. При этом ребенку вовсе не обязательно быть собственником хотя бы части квартиры - достаточно лишь его права пользования данным имуществом.
 
4. Позаботьтесь о том, чтобы продавец выписался
 
Проблема: Продавец получил деньги, а потом оказалось, что он по-прежнему зарегистрирован по этому же адресу. Суд человека на улицу не выгоняет, а тот, в свою очередь, не торопится возвращать деньги. Что делать в такой ситуации?
 
Комментарий эксперта:
 
- В идеале все проживающие должны быть выписаны из продаваемой квартиры до завершения сделки. Если же этого не произошло, на помощь приходит статья 391 Гражданского кодекса Украины, которая предусматривает, что собственник вправе требовать устранения любых препятствий пользования и распоряжения своим имуществом. 
 
При оформлении договора купли-продажи недвижимости нотариусу предоставляется справка из ЖЭО по форме №3 (о лицах, местожительство которых зарегистрировано по адресу квартиры). Если продавец и члены его семьи на момент заключения договора зарегистрированы по адресу проданной квартиры, то по договоренности сторон в договоре фиксируется срок снятия с регистрации. В случае, если продавец не выполняет условия договора, покупатель имеет право подать исковое заявление, чтобы его сняли с регистрационного учета. 
 
Обратите внимание: для снятия с регистрационного учета несовершеннолетнего, даже не являющегося собственником продаваемой квартиры, требуется решение органов опеки и попечительства.
 
5. Помните, что при выдаче дубликата документа оригинал становится недействительным 
 
Проблема: Достаточно популярным ужастиком в последние годы стали истории о том, как уже на этапе строительства одну квартиру продают двум-трем покупателям. Как обезопасить себя от продажи по дубликатам?
 
Комментарий эксперта:
 
- Дубликат воспроизводит текст документа, если он, например, потерян или испорчен. По общему правилу дубликат может выдать только тот, кто выдавал сам документ. 
 
Дубликаты документов могут быть выданы согласно письменному заявлению наследников, исполнителя завещания, а также на запрос нотариуса, которым заведено наследственное дело. В этом случае кроме свидетельства о смерти нужно подавать также документы, подтверждающие семейные отношения (или свидетельство исполнителя завещания).
 
Дубликат должен содержать весь текст оригинала. При этом на дубликате делают отметку, что он имеет силу оригинала. Кроме того, на экземпляре документа, который хранится в делах государственной нотариальной конторы или частного нотариуса, делается отметка о выдаче дубликата. И, наконец, дубликат документа о купле-продаже недвижимости подлежит обязательной регистрации в реестре.
 
До 1 января 2013 года оформление права собственности на недвижимое имущество с выдачей свидетельства о праве собственности проводилось в том числе органами местного самоуправления. Поэтому в случае потери или повреждения свидетельства его и должен выдавать соответствующий орган. Если же он уже прекратил свою деятельность, дубликат выдается либо его правопреемником, либо архивным учреждением, если предусмотрена передача документов в архив.
 
Первые выпуски нашего "Клуба потребителей" мы посвятили туристическим услугам, химчисткам, сервисным центрам по ремонту бытовой техники и электроники, супермаркетам, страховым компаниям, коллекторам, интернет-магазинам и ЖЭКам. 
 
СОВЕТЫ "КП" 
 
На что еще обратить внимание 
 
1. Не покупайте квартиру по доверенности. А если все же решились на такой рискованный шаг, встретьтесь с доверителем и проверьте его паспорт. Ведь если, например, доверитель умер, сделка будет признана недействительной.
 
2. Проверьте регистрационное свидетельство нотариуса, где указан нотариальный округ и рабочий адрес для частных нотариусов (копия свидетельства обычно висит в конторе на видном месте). Также можно проверить наличие нотариуса в перечне на сайте управления юстиции соответствующего региона (для Киева - http://justicekyiv.gov.ua/show/297).
 
3. Ни в коем случае не соглашайтесь на уговоры "дооформить" часть документов после передачи денег. 

Политика

Суд Ирака приговорил к смертной казни 15 турецких женщин
Суд Ирака приговорил к смертной казни 15 турецких женщин 380 1

Все они оказались причастными к деятельности "Исламского государства".

Кадырову запретили ездить в Латвию
Кадырову запретили ездить в Латвию 110

Впрочем, таких планов у главы Чечни не было.

В Польше от морозов погибли 46 человек
В Польше от морозов погибли 46 человек 927

Только за последние сутки жертвами непогоды стали два человека.

Происшествия

Полиция расследует осквернение могилы Леси Украинки
Полиция расследует осквернение могилы Леси Украинки 308

Никаких заявлений правоохранители не получали и начали проверку самостоятельно.

Из Украины в Россию выдворили очередного криминального авторитета
Из Украины в Россию выдворили очередного криминального авторитета 595 1

Задержанного подозревают в причастности к деятельности ОПГ.

Экс-министра труда Ингушетии нашли мертвым
Экс-министра труда Ингушетии нашли мертвым 700

Рядом с телом находились его жена и маленький сын, которых сразу же отправили в больницу.

Экономика

Минимальную зарплату обещают поднять до 4100 грн: плюсы и минусы
Минимальную зарплату обещают поднять до 4100 грн: плюсы и минусы 521 1

Павел Розенко говорит, что решение в правительстве будут принимать по итогам первого квартала.

В прошлом оставим корейский хюндай, нам гиперлуп теперь подавай!
В прошлом оставим корейский хюндай, нам гиперлуп теперь подавай! 338

"КП" в Украине" узнала у жителей Днепра, как они относятся к идеи строительства испытательного полигона для "Hyperloop" в их городе.

Украинцы отправляют деньги в Россию и Грузию, а получают – из США и Израиля
Украинцы отправляют деньги в Россию и Грузию, а получают – из США и Израиля 1022 2

Национальный банк рассказал о денежных переводах в 2017 году.

Общество

Жертвы травли на работе: кто виноват и что делать?
Жертвы травли на работе: кто виноват и что делать? 284

Нападки и притеснения со стороны коллег или начальства хотя бы раз в жизни испытывали на себе многие.

Теплодар оказался на грани отключения от отопления
Теплодар оказался на грани отключения от отопления 485

У города накопилась задолженность за газ.

В Украине запретили к продаже партию вакцины от кори
В Украине запретили к продаже партию вакцины от кори 866

Препарат не был зарегистрирован соответствующим образом.

Светская хроника и ТВ

Представитель Украины на Евровидении-2018:  Многие пытались сбить меня с пути, но у них не получилось
Представитель Украины на Евровидении-2018: "Многие пытались сбить меня с пути, но у них не получилось" 2369

Благодаря колоссальной поддержке фанатов 20-летний MELOVIN победил в Нацотборе. Это самый молодой наш конкурсант за все время участия в конкурсе.

Данилко предложил декоммунизировать его голову
Данилко предложил декоммунизировать его голову 1738

Артист заступился за символ пятиконечной звезды.

Чемпионка по вольной борьбе на  Голос країни :  Это не менее волнующе, чем Олимпийские игры
Чемпионка по вольной борьбе на "Голос країни": "Это не менее волнующе, чем Олимпийские игры" [фото] 719

Ирина Мерлени говорит, что единственное, что помогало ей на соревнованиях – это музыка.

Спорт

Сенсация:  Динамо  проигрывает  Вересу
Сенсация: "Динамо" проигрывает "Вересу" 275

Хацкевич очень недоволен судейством: два удаления в его команде, одно – у хозяев.

Дежа вю:  Шахтер  снова забивает пять, Марлос и Феррейра – по два
Дежа вю: "Шахтер" снова забивает пять, Марлос и Феррейра – по два 165

На этот раз разгромлена "Зирка".

Юрий Записоцкий: CAS поставил точку, и решение суда надо выполнять
Юрий Записоцкий: CAS поставил точку, и решение суда надо выполнять 319

Генеральный секретарь Федерации футбола Украины Юрий Записоцкий прокомментировал отдельные моменты так называемого мариупольского дела.