Покупка квартиры: чтобы не было мучительно больно…

Покупка квартиры: чтобы не было мучительно больно…

Фото: архив «КП».
В цикле статей "Клуб потребителей" мы вместе с юристами, специалистами по защите прав потребителей и профильными экспертами рассказываем, как добиться справедливости в различных сферах нашей жизни. 
 
Но согласитесь: одно дело - купить поломанную кофемолку, и совсем другое - столкнуться с неприятностями или даже откровенным обманом при покупке квартиры. Ведь недвижимость - это самая дорогая покупка, которую человек делает в своей жизни. В связи с этим сегодня мы поговорим с экспертом - нотариусом Киевского городского нотариального округа Людмилой ГОЛИЙ. 
 
1. Указывайте реальную сумму сделки
 
Проблема: Если в договоре купли-продажи указана меньшая сумма и такой договор по какой-либо причине расторгается, покупатель сможет получить именно эту заниженную сумму, а не ту, что была передана "из рук в руки". Обвинить другую сторону или нотариуса в том, что именно они виновны в недополучении вами денег, не получится!
 
Комментарий эксперта:
 
- Цена договора купли-продажи является договорной, и для ее определения достаточно взаимного согласия сторон. Надо отметить, что цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, и участники сделки должны четко понимать: при наступлении негативных последствий нотариус не несет ответственности за сокрытие действительной стоимости квартиры.
 
Также в договоре фиксируется подтверждение полного расчета за проданную недвижимость. Это может быть расписка заемщика или другой документ, заверяющий передачу определенной денежной суммы или определенного количества вещей. Расписка является самостоятельным документом и обязательному нотариальному удостоверению не подлежит.
 
2. Проверьте квартиру и ее владельца с помощью нотариуса
 
Проблема: Согласно новым правилам, продавец не обязан показывать техпаспорт. Как же в таком случае проверить метраж квартиры, расположение комнат и понять, не были ли хозяином снесены стены, в том числе и несущие? Да и вообще, как узнать, что квартира принадлежит именно продавцу, если справки из БТИ отменили?
 
Комментарий эксперта:
 
- С 1 января 2013 года нормативные акты, обязывающие продавца предоставлять на сделке "свежий" техпаспорт (который БТИ изготавливал в течение 30 рабочих дней), утратили силу. Теперь обновлять техпаспорт нужно только по желанию сторон - например, если покупатель нашел различия между тем, что написано в документе, и тем, как выглядит квартира.
 
После заключения сделки покупателю не нужно идти в БТИ, чтобы перерегистрировать техпаспорт на себя - всю сделку можно провести у нотариуса за несколько часов. Фактически нотариус является единственной обязательной инстанцией, которую нужно пройти при покупке недвижимости.
 
Нотариус имеет доступ к госреестру, в котором собраны данные о владельцах, правах собственности, других имущественных правах, об обременениях, ипотеке, налоговом залоге, наложении ареста, а также вся аналогичная информация для земельных участков.
 
3. Несовершеннолетние должны быть выписаны по всем правилам
 
Проблема: Ситуации, когда продавец пытается опротестовать сделку, не так уж редки. Обычно он ссылается на сложность финансовой ситуации, вынудившей его продать жилье, или на то, что в квартире были прописаны несовершеннолетние дети. Как себя обезопасить и в какой период можно опротестовать сделку?
 
Комментарий эксперта:
 
- Для начала нужно определить, какая сделка может быть признана недействительной. Тут следует различать ничтожную и оспариваемую сделку.
 
Ничтожная сделка (или абсолютно недействительная) - это такая сделка, которая признается недействительной без волеизъявления какой-либо стороны исключительно в силу закона. Такие сделки считаются недействительными с момента их заключения, и для признания их недействительными решение суда не требуется. Простой пример - продажа приватизированной квартиры, из которой до приватизации без разрешения органов опеки и попечительства были выписаны несовершеннолетние дети. В этом случае приватизация признается недействительной, а сделка купли-продажи - ничтожной с момента ее совершения. Правда, недействительность права собственности нового собственника признается уже в судебном порядке. 
 
Оспариваемую сделку недействительной может признать только суд. Сюда относятся сделки:
 
с несовершеннолетними, совершенные без согласия родителей, усыновителей, попечителей; 
 
с ограниченно дееспособными лицами, которые в момент их совершения не могли руководить своими действиями или не понимали их значения; 
 
совершенные под влиянием обмана, насилия, злонамеренного соглашения представителей сторон, под влиянием тяжких обстоятельств.
 
Важный момент: то, что подобные факты присутствовали во время сделки, необходимо доказывать, а выводы сделает суд.
 
Помните, что если в продаваемой квартире (комнате) проживают несовершеннолетние дети, то обязательным документом для заключения договора купли-продажи является разрешение органов опеки и попечительства. При этом ребенку вовсе не обязательно быть собственником хотя бы части квартиры - достаточно лишь его права пользования данным имуществом.
 
4. Позаботьтесь о том, чтобы продавец выписался
 
Проблема: Продавец получил деньги, а потом оказалось, что он по-прежнему зарегистрирован по этому же адресу. Суд человека на улицу не выгоняет, а тот, в свою очередь, не торопится возвращать деньги. Что делать в такой ситуации?
 
Комментарий эксперта:
 
- В идеале все проживающие должны быть выписаны из продаваемой квартиры до завершения сделки. Если же этого не произошло, на помощь приходит статья 391 Гражданского кодекса Украины, которая предусматривает, что собственник вправе требовать устранения любых препятствий пользования и распоряжения своим имуществом. 
 
При оформлении договора купли-продажи недвижимости нотариусу предоставляется справка из ЖЭО по форме №3 (о лицах, местожительство которых зарегистрировано по адресу квартиры). Если продавец и члены его семьи на момент заключения договора зарегистрированы по адресу проданной квартиры, то по договоренности сторон в договоре фиксируется срок снятия с регистрации. В случае, если продавец не выполняет условия договора, покупатель имеет право подать исковое заявление, чтобы его сняли с регистрационного учета. 
 
Обратите внимание: для снятия с регистрационного учета несовершеннолетнего, даже не являющегося собственником продаваемой квартиры, требуется решение органов опеки и попечительства.
 
5. Помните, что при выдаче дубликата документа оригинал становится недействительным 
 
Проблема: Достаточно популярным ужастиком в последние годы стали истории о том, как уже на этапе строительства одну квартиру продают двум-трем покупателям. Как обезопасить себя от продажи по дубликатам?
 
Комментарий эксперта:
 
- Дубликат воспроизводит текст документа, если он, например, потерян или испорчен. По общему правилу дубликат может выдать только тот, кто выдавал сам документ. 
 
Дубликаты документов могут быть выданы согласно письменному заявлению наследников, исполнителя завещания, а также на запрос нотариуса, которым заведено наследственное дело. В этом случае кроме свидетельства о смерти нужно подавать также документы, подтверждающие семейные отношения (или свидетельство исполнителя завещания).
 
Дубликат должен содержать весь текст оригинала. При этом на дубликате делают отметку, что он имеет силу оригинала. Кроме того, на экземпляре документа, который хранится в делах государственной нотариальной конторы или частного нотариуса, делается отметка о выдаче дубликата. И, наконец, дубликат документа о купле-продаже недвижимости подлежит обязательной регистрации в реестре.
 
До 1 января 2013 года оформление права собственности на недвижимое имущество с выдачей свидетельства о праве собственности проводилось в том числе органами местного самоуправления. Поэтому в случае потери или повреждения свидетельства его и должен выдавать соответствующий орган. Если же он уже прекратил свою деятельность, дубликат выдается либо его правопреемником, либо архивным учреждением, если предусмотрена передача документов в архив.
 
Первые выпуски нашего "Клуба потребителей" мы посвятили туристическим услугам, химчисткам, сервисным центрам по ремонту бытовой техники и электроники, супермаркетам, страховым компаниям, коллекторам, интернет-магазинам и ЖЭКам. 
 
СОВЕТЫ "КП" 
 
На что еще обратить внимание 
 
1. Не покупайте квартиру по доверенности. А если все же решились на такой рискованный шаг, встретьтесь с доверителем и проверьте его паспорт. Ведь если, например, доверитель умер, сделка будет признана недействительной.
 
2. Проверьте регистрационное свидетельство нотариуса, где указан нотариальный округ и рабочий адрес для частных нотариусов (копия свидетельства обычно висит в конторе на видном месте). Также можно проверить наличие нотариуса в перечне на сайте управления юстиции соответствующего региона (для Киева - http://justicekyiv.gov.ua/show/297).
 
3. Ни в коем случае не соглашайтесь на уговоры "дооформить" часть документов после передачи денег. 

Политика

Посольство США советует своим гражданам избегать массовых акций возле украинских соборо
Посольство США советует своим гражданам избегать массовых акций возле украинских соборо 184

15 декабря в Соборе Святой Софии в Киеве состоится голосование, связанное с автокефалией для украинской православной церкви.

Сегодня в Киеве проходит Объединительный собор
Сегодня в Киеве проходит Объединительный собор [онлайн=хроника, видеотрансляция ] 406 1

Долгий путь Украины к получению томоса об автокефалии и созданию Единой поместной церкви подошел к логическому завершению.

Журналистов могут не пустить на выборы предстоятеля УПЦ
Журналистов могут не пустить на выборы предстоятеля УПЦ 140

Объединительный собор будет закрытым, покажут только молитву.

Экономика

Победитель аукциона ProZorro обжалует решение Фонда гарантирования вкладов об отмене результатов торгов
Победитель аукциона ProZorro обжалует решение Фонда гарантирования вкладов об отмене результатов торгов 131

Фонд гарантирования вкладов физических лиц (ФГВФЛ) отменил результаты аукциона о продаже одного из крупнейших столичных недостроев – торгово-развлекательного центра (ТРЦ) "Республика".

Что будет с долларом к Новому году
Что будет с долларом к Новому году 745

Аналитик прогнозирует девальвацию национальной валюты в ближайшие две недели в пределах 50 копеек.

Голландцы запустили в Каховке завод, где производят жидкие удобрения
Голландцы запустили в Каховке завод, где производят жидкие удобрения [фото] 711 1

Инвесторы потратили на предприятие "ТЕРРА ТАРСА Украина" более миллиона долларов.

Общество

Приметы на Новый год 2019
Приметы на Новый год 2019 143

Различные суеверия, которые подскажут, как привлечь удачу на весь следующий год.

Что нельзя дарить на Новый год 2019
Что нельзя дарить на Новый год 2019 232

Каких презентов лучше избегать, что случайно не обидеть человека и не накликать беду.

Найдена планета, которая гибнет рекордными темпами
Найдена планета, которая гибнет рекордными темпами 333

Небесное тело теряет свою массу рекордными темпами.

Светская хроника и ТВ

Выбрана главная законодательница моды столетия
Выбрана главная законодательница моды столетия 307

Ею стала британская актриса Одри Хепберн.

Успеть до Нового года: учимся готовить и шутить
Успеть до Нового года: учимся готовить и шутить 321

"КП" в Украине" поможет вам стать настоящей звездой на праздничной вечеринке.

 Мне приятно : Николай Басков прокомментировал свое появление в комиксе Marvel
"Мне приятно": Николай Басков прокомментировал свое появление в комиксе Marvel 240

Российский певец также признался, что открыт для предложений от студии снятся в кассовом кино.

Спорт

Украинец стал 17-м на втором этапе Кубка мира по скелетону
Украинец стал 17-м на втором этапе Кубка мира по скелетону [фото] 84 2

Владислав Гераскевич показал результат хуже, чем на первом этапе.

Руслан Ротань рассказал как играл с Коломойским на миллион долларов
Руслан Ротань рассказал как играл с Коломойским на миллион долларов 1237

Капитан сборной Украины, написав книгу-автобиографию "Руслан Ротань. #29" и подвел черту под карьерой игрока.

Матч  Шахтера  в Киеве собрал в три раза больше зрителей, чем игра  Динамо
Матч "Шахтера" в Киеве собрал в три раза больше зрителей, чем игра "Динамо" [фото] 214

А ведь именно "Динамо" считается родной командой города.