Покупка квартиры: чтобы не было мучительно больно…

Покупка квартиры: чтобы не было мучительно больно…

Фото: архив «КП».
В цикле статей "Клуб потребителей" мы вместе с юристами, специалистами по защите прав потребителей и профильными экспертами рассказываем, как добиться справедливости в различных сферах нашей жизни. 
 
Но согласитесь: одно дело - купить поломанную кофемолку, и совсем другое - столкнуться с неприятностями или даже откровенным обманом при покупке квартиры. Ведь недвижимость - это самая дорогая покупка, которую человек делает в своей жизни. В связи с этим сегодня мы поговорим с экспертом - нотариусом Киевского городского нотариального округа Людмилой ГОЛИЙ. 
 
1. Указывайте реальную сумму сделки
 
Проблема: Если в договоре купли-продажи указана меньшая сумма и такой договор по какой-либо причине расторгается, покупатель сможет получить именно эту заниженную сумму, а не ту, что была передана "из рук в руки". Обвинить другую сторону или нотариуса в том, что именно они виновны в недополучении вами денег, не получится!
 
Комментарий эксперта:
 
- Цена договора купли-продажи является договорной, и для ее определения достаточно взаимного согласия сторон. Надо отметить, что цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, и участники сделки должны четко понимать: при наступлении негативных последствий нотариус не несет ответственности за сокрытие действительной стоимости квартиры.
 
Также в договоре фиксируется подтверждение полного расчета за проданную недвижимость. Это может быть расписка заемщика или другой документ, заверяющий передачу определенной денежной суммы или определенного количества вещей. Расписка является самостоятельным документом и обязательному нотариальному удостоверению не подлежит.
 
2. Проверьте квартиру и ее владельца с помощью нотариуса
 
Проблема: Согласно новым правилам, продавец не обязан показывать техпаспорт. Как же в таком случае проверить метраж квартиры, расположение комнат и понять, не были ли хозяином снесены стены, в том числе и несущие? Да и вообще, как узнать, что квартира принадлежит именно продавцу, если справки из БТИ отменили?
 
Комментарий эксперта:
 
- С 1 января 2013 года нормативные акты, обязывающие продавца предоставлять на сделке "свежий" техпаспорт (который БТИ изготавливал в течение 30 рабочих дней), утратили силу. Теперь обновлять техпаспорт нужно только по желанию сторон - например, если покупатель нашел различия между тем, что написано в документе, и тем, как выглядит квартира.
 
После заключения сделки покупателю не нужно идти в БТИ, чтобы перерегистрировать техпаспорт на себя - всю сделку можно провести у нотариуса за несколько часов. Фактически нотариус является единственной обязательной инстанцией, которую нужно пройти при покупке недвижимости.
 
Нотариус имеет доступ к госреестру, в котором собраны данные о владельцах, правах собственности, других имущественных правах, об обременениях, ипотеке, налоговом залоге, наложении ареста, а также вся аналогичная информация для земельных участков.
 
3. Несовершеннолетние должны быть выписаны по всем правилам
 
Проблема: Ситуации, когда продавец пытается опротестовать сделку, не так уж редки. Обычно он ссылается на сложность финансовой ситуации, вынудившей его продать жилье, или на то, что в квартире были прописаны несовершеннолетние дети. Как себя обезопасить и в какой период можно опротестовать сделку?
 
Комментарий эксперта:
 
- Для начала нужно определить, какая сделка может быть признана недействительной. Тут следует различать ничтожную и оспариваемую сделку.
 
Ничтожная сделка (или абсолютно недействительная) - это такая сделка, которая признается недействительной без волеизъявления какой-либо стороны исключительно в силу закона. Такие сделки считаются недействительными с момента их заключения, и для признания их недействительными решение суда не требуется. Простой пример - продажа приватизированной квартиры, из которой до приватизации без разрешения органов опеки и попечительства были выписаны несовершеннолетние дети. В этом случае приватизация признается недействительной, а сделка купли-продажи - ничтожной с момента ее совершения. Правда, недействительность права собственности нового собственника признается уже в судебном порядке. 
 
Оспариваемую сделку недействительной может признать только суд. Сюда относятся сделки:
 
с несовершеннолетними, совершенные без согласия родителей, усыновителей, попечителей; 
 
с ограниченно дееспособными лицами, которые в момент их совершения не могли руководить своими действиями или не понимали их значения; 
 
совершенные под влиянием обмана, насилия, злонамеренного соглашения представителей сторон, под влиянием тяжких обстоятельств.
 
Важный момент: то, что подобные факты присутствовали во время сделки, необходимо доказывать, а выводы сделает суд.
 
Помните, что если в продаваемой квартире (комнате) проживают несовершеннолетние дети, то обязательным документом для заключения договора купли-продажи является разрешение органов опеки и попечительства. При этом ребенку вовсе не обязательно быть собственником хотя бы части квартиры - достаточно лишь его права пользования данным имуществом.
 
4. Позаботьтесь о том, чтобы продавец выписался
 
Проблема: Продавец получил деньги, а потом оказалось, что он по-прежнему зарегистрирован по этому же адресу. Суд человека на улицу не выгоняет, а тот, в свою очередь, не торопится возвращать деньги. Что делать в такой ситуации?
 
Комментарий эксперта:
 
- В идеале все проживающие должны быть выписаны из продаваемой квартиры до завершения сделки. Если же этого не произошло, на помощь приходит статья 391 Гражданского кодекса Украины, которая предусматривает, что собственник вправе требовать устранения любых препятствий пользования и распоряжения своим имуществом. 
 
При оформлении договора купли-продажи недвижимости нотариусу предоставляется справка из ЖЭО по форме №3 (о лицах, местожительство которых зарегистрировано по адресу квартиры). Если продавец и члены его семьи на момент заключения договора зарегистрированы по адресу проданной квартиры, то по договоренности сторон в договоре фиксируется срок снятия с регистрации. В случае, если продавец не выполняет условия договора, покупатель имеет право подать исковое заявление, чтобы его сняли с регистрационного учета. 
 
Обратите внимание: для снятия с регистрационного учета несовершеннолетнего, даже не являющегося собственником продаваемой квартиры, требуется решение органов опеки и попечительства.
 
5. Помните, что при выдаче дубликата документа оригинал становится недействительным 
 
Проблема: Достаточно популярным ужастиком в последние годы стали истории о том, как уже на этапе строительства одну квартиру продают двум-трем покупателям. Как обезопасить себя от продажи по дубликатам?
 
Комментарий эксперта:
 
- Дубликат воспроизводит текст документа, если он, например, потерян или испорчен. По общему правилу дубликат может выдать только тот, кто выдавал сам документ. 
 
Дубликаты документов могут быть выданы согласно письменному заявлению наследников, исполнителя завещания, а также на запрос нотариуса, которым заведено наследственное дело. В этом случае кроме свидетельства о смерти нужно подавать также документы, подтверждающие семейные отношения (или свидетельство исполнителя завещания).
 
Дубликат должен содержать весь текст оригинала. При этом на дубликате делают отметку, что он имеет силу оригинала. Кроме того, на экземпляре документа, который хранится в делах государственной нотариальной конторы или частного нотариуса, делается отметка о выдаче дубликата. И, наконец, дубликат документа о купле-продаже недвижимости подлежит обязательной регистрации в реестре.
 
До 1 января 2013 года оформление права собственности на недвижимое имущество с выдачей свидетельства о праве собственности проводилось в том числе органами местного самоуправления. Поэтому в случае потери или повреждения свидетельства его и должен выдавать соответствующий орган. Если же он уже прекратил свою деятельность, дубликат выдается либо его правопреемником, либо архивным учреждением, если предусмотрена передача документов в архив.
 
Первые выпуски нашего "Клуба потребителей" мы посвятили туристическим услугам, химчисткам, сервисным центрам по ремонту бытовой техники и электроники, супермаркетам, страховым компаниям, коллекторам, интернет-магазинам и ЖЭКам. 
 
СОВЕТЫ "КП" 
 
На что еще обратить внимание 
 
1. Не покупайте квартиру по доверенности. А если все же решились на такой рискованный шаг, встретьтесь с доверителем и проверьте его паспорт. Ведь если, например, доверитель умер, сделка будет признана недействительной.
 
2. Проверьте регистрационное свидетельство нотариуса, где указан нотариальный округ и рабочий адрес для частных нотариусов (копия свидетельства обычно висит в конторе на видном месте). Также можно проверить наличие нотариуса в перечне на сайте управления юстиции соответствующего региона (для Киева - http://justicekyiv.gov.ua/show/297).
 
3. Ни в коем случае не соглашайтесь на уговоры "дооформить" часть документов после передачи денег. 
Чтобы не пропустить все самое важное и интересное, подписывайтесь на нас в соцсетях

Политика

ООН: За 3 месяца конфликта на Донбассе пострадали 9 детей
ООН: За 3 месяца конфликта на Донбассе пострадали 9 детей 6

8 мирных жителей погибли.

Беленюк не ходил в Раду, чтоб выиграть Чемпионат мира. Это законно?
Беленюк не ходил в Раду, чтоб выиграть Чемпионат мира. Это законно? 191

Украинский спортсмен продолжает прославлять страну на спортивном поприще, однако его политическая работа отошла на второй план.

Гончарук: власть ищет  компромисс  с Коломойским о решении вопроса с ПриватБанком
Гончарук: власть ищет "компромисс" с Коломойским о решении вопроса с ПриватБанком 237

Премьер считает, что нужно сосредоточиться на росте, а не тратить наши ресурсы на уничтожение друг друга.

Происшествия

В Польше перевернулся микроавтобус с украинцами
В Польше перевернулся микроавтобус с украинцами [фото] 314

Из-за аварии полностью заблокирована трасса.

Запорожанку, которую муж обварил кипятком, выписали из больницы
Запорожанку, которую муж обварил кипятком, выписали из больницы [видео] 542

Анастасия Шаповалова выжила, но над ее лицом еще будут трудиться пластические хирурги.

Объявленный в розыск заместитель мэра Днепра не скрывается, а в командировке
Объявленный в розыск заместитель мэра Днепра не скрывается, а в командировке 538 1

Михаил Лысенко в Анкаре занимается инфраструктурными проектами.

Экономика

Использование статуса нардепа для давления на правоохранителей должно остаться в прошлом, – Ярославский
Использование статуса нардепа для давления на правоохранителей должно остаться в прошлом, – Ярославский 105

Владелец и президент группы DCH Александр Ярославский обратился к Президенту Украины, Верховной Раде Украины и правоохранителям с официальным письмом, касающимся возмещения долгов группы "АИС" на общую сумму около 100 млн долларов перед DCH как кредитором-правопреемником "УкрСиббанка".

Почему цены на яблоки не падают
Почему цены на яблоки не падают 903 2

В этом году украинские сады не смогли порадовать высоким урожаем яблок. Соответственно, этот фрукт влетит в копеечку. "КП" в Украине" разбиралась в причинах неурожая.

Бюджет 2020: доллар по 28, дороги и рост военных расходов
Бюджет 2020: доллар по 28, дороги и рост военных расходов 910 1

Эксперты в один голос называют проект главной сметы страны "приветом из прошлого".

Общество

Мононуклеоз: причины, симптомы, диагностика и лечение
Мононуклеоз: причины, симптомы, диагностика и лечение

Мононуклеоз или вирус Эпштейна-Барра – это герпес-вирус, который поражает каждого второго ребенка в возрасте до 5 лет.

Прозрачная приватизация и конкуренция: представители крупного бизнеса подписали меморандум о принципах предпринимательства
Прозрачная приватизация и конкуренция: представители крупного бизнеса подписали меморандум о принципах предпринимательства 31

В Украину вернется тепло
В Украину вернется тепло 379

Уже на следующей неделе будет солнечно и почти без осадков.

Светская хроника и ТВ

Приговор российскому актеру рассорил дуэт Smash и заставил выступить Райкина и Галкина
Приговор российскому актеру рассорил дуэт Smash и заставил выступить Райкина и Галкина [фото, видео] 17

Осужденного за митинг Павла Устинова массового поддерживают звезды. Последний раз такую солидарность российские знаменитости проявляли после задержания Ивана Голунова.

Даша Астафьева неделю жила вместе с участниками группы  Курган и Агрегат
Даша Астафьева неделю жила вместе с участниками группы "Курган и Агрегат" 156

Певица сыграла главную роль в клипе украинского хип-хоп коллектива

Светлана Лобода похвасталась обновкой на борту частного самолета
Светлана Лобода похвасталась обновкой на борту частного самолета 497

Певица заявила, что она "летит на работу как на праздник".

Спорт

Кокорин и Мамаев вышли на свободу
Кокорин и Мамаев вышли на свободу 297

За избиение чиновников в Москве 8 октября 2018 года их приговорили к 17 и 18 месяцам колонии.

Коноплянка: услышал Зеленского и вернулся в Украину
Коноплянка: услышал Зеленского и вернулся в Украину 389

Полузащитник сыграл свой первый официальный матч за "Шахтер".

Кризис в  Динамо : конфликт игроков, непонимание тренера или что-то другое?
Кризис в "Динамо": конфликт игроков, непонимание тренера или что-то другое? 741

"Бело-синие", проиграв на домашнем поле черниговской "Десне" (1:2), продлили свою безвыигрышную серию до шести матчей.