Год карантину: как изменился рынок недвижимости
Опасные пирамиды
Рынок недвижимости и без коронавируса переживал не самые лучшие времена, но карантин еще больше усугубил ситуацию. Большие надежды участники рынка возлагают на 2021-й, и их можно понять - надо же им хоть на что-то надеяться!
Оптимизм застройщиков и риелторов подпитывается тем, что недвижимость остается одним из основных объектов инвестирования для украинцев. Особого выбора у наших сограждан нет: если хочешь вложить свободные деньги - покупай квартиру. С другой стороны, большой вопрос, многие ли украинцы могут похвастаться этими свободными деньгами?
Определенные коррективы в реалии украинского рынка недвижимости внесло и банкротство двух крупных девелоперов. Напомним, что вслед за "Укрбудом", который обанкротился в конце 2019-го, в августе 2020-го такая же судьба постигла специализированный банк "Аркада", строивший десятки новых домов в Голосеевском и Дарницком районах столицы. Пострадали около 13 тысяч семей, вложивших в будущее жилье немалые суммы. Кроме того, большие проблемы замаячили на горизонте жильцов уже сданных домов этого девелопера. А эксперты констатировали: к сожалению, большинство украинских застройщиков превратились в пирамиды, которые при стечении неблагоприятных факторов могут рухнуть, как это произошло с "Укрбудом" и "Аркадой".
Учитывая вышесказанное, неудивительно, что сегодня жители столицы не готовы инвестировать в строительство на ранних стадиях, предпочитая покупать уже сданные метры.
|
Все зависит от покупателя
Итак, если раньше застройщики довольно легко привлекали покупателей на этапе "котлована" и затем строили дома за счет будущих жильцов, то теперь девелоперам придется либо вкладывать собственные деньги, либо привлекать крупных частных инвесторов, либо брать кредиты.
Понятно, что кредиты, взятые застройщиками под немалые проценты, чреваты ростом цен на рынке. И тут мнения экспертов разделились. В то время как одни упрямо прогнозируют подорожание к концу года, другие парируют: а кто это все будет покупать?
В то же время нельзя забывать о том, что цены на рынке недвижимости тесно связаны с экономикой страны в целом, поскольку ценовая политика застройщиков напрямую зависит от инфляции и курса доллара.
Впрочем, спрос на квартиры эконом-класса не ослабевает, невзирая на подорожания, карантины, инфляцию и снижение платежеспособности. Эти квартиры покупают как для себя, так и для последующей сдачи в аренду, поэтому и дорожает такое жилье стремительнее всего.
Что касается вторичного рынка, то ему в 2021-м прогнозируют относительную стабильность. Несмотря на то что проблемы на первичном рынке заставили многих потенциальных покупателей обратить внимание на вторичку, к всплеску цен это вряд ли приведет, ведь предложений на рынке более чем достаточно. А покупатели между новостройками и вторичным жильем сегодня распределились примерно поровну - 50 на 50.
Кроме того, игроки рынка отмечают тренд, который возник именно благодаря пандемии - возросший интерес к загородной недвижимости. Причем это касается как многоквартирных домов (например, проекты бизнес-класса с низкой этажностью), так и классических форматов загородного жилья - таунхаусов и коттеджей.
Но в конечном итоге нынешняя ситуация на рынке практически полностью зависит от потребительских настроений. Продавцы оптимистично уверены, что деньги у покупателей есть, вопрос в том, захотят ли они покупать сейчас или решат подождать.
Что с ценами
Главное требование покупателей что на первичном, что на вторичном рынке - безопасность. И хотя большинство самым тщательным образом изучают документы, это не становится панацеей. Создается впечатление, что на рынке недвижимости исправно работает один из законов Мерфи: если что-то плохое может произойти, то оно непременно произойдет. Поэтому главное правило покупки - никому не доверять и все перепроверять.
Второй основной вопрос - бюджет. Эксперты говорят, что сегодня запросы покупателей на квартиру в новостройке стартуют от 25 тыс. долларов и заканчиваются на 70-80 тыс. долларах, а вот желающих инвестировать в недвижимость 100-150 тысяч "зеленых" крайне мало. Средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке столицы в январе 2021-го составила 765 долларов. Самым дорогим районом по традиции остался Печерский, а самый доступный - Деснянский.
Популярный ценовой диапазон на вторичном рынке находится в коридоре 50-60 тыс. долларов. Здесь покупатели обращают внимание на близость к метро, а также на возможность перепланировки, чтобы из старого жилья можно было сделать нечто более современное. При этом желаемый метраж квартир пошел в сторону уменьшения, что эксперты дипломатично называют "оптимизацией". Наиболее востребованными районами на вторичном рынке недвижимости являются Шевченковский, Подольский, Голосеевский, Оболонь. Цены в домах старой застройки стартуют от 700 долларов за "квадрат".
Однокомнатную квартиру в центре можно купить в среднем за 50 тыс. долларов, двухкомнатную - за 80 тыс., трехкомнатную - за 100 тыс. долларов и выше.
В районах, находящихся рядом с центром, цены на 15%, а то и 20% ниже. Например, на Подоле можно приобрести однушку за 40 тысяч.
Наиболее бюджетное жилье вполне ожидаемо находится на периферии столицы - на таких массивах, как Троещина и Борщаговка, где удаленность от центра усугубляется отсутствием метро. Здесь можно найти однокомнатную квартиру за $27-28 тыс., двухкомнатную - за $35-37 тыс., трехкомнатную - за $45 тыс.
Что касается ближайших перспектив, то пессимистически настроенные эксперты считают, что низкая активность покупателей, снижение спроса, проблемы застройщиков и отсутствие ипотечных кредитов не дадут ценам на жилье вырасти.
В то же время оптимисты рынка надеются на серьезный отложенный спрос, возникший из-за пандемии, и считают, что в нынешнем году недвижимость будет себя чувствовать достаточно уверенно как в Украине, так и в мире в целом. А, значит, цены все же вырастут как минимум на 10-15%.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
