Рынок жилья: мыльный пузырь или надежное вложение?

Рынок жилья: мыльный пузырь или надежное вложение?

Некоторые эксперты считают, что квартиры, купленные сейчас, потом некому будет продать. Фото: Евгения ГУСЕВА

Некоторые ожидают падения цен до уровня конца 90-х, когда гостинку в столице можно было купить за 7-8 тысяч долларов. А тут еще и Нацбанк начал пугать пузырем на рынке недвижимости. Так что же происходит с ценами на квадратные метры и какой тренд будет в ближайшие годы?

Нацбанк предупреждает

Банковский кризис, который разразился в Украине в 2014 году, не закончился до сих пор. НБУ сообщил: очередной банк признан неплатежеспособным. Неудивительно, что в такой ситуации украинцы перестали доверять свои кровные финучреждениям. Многие начали вкладывать деньги в недвижимость, которая из-за девальвации национальной валюты стала намного дешевле в долларовом эквиваленте.

Спрос породил предложение. В столице, несмотря на экономический кризис, как грибы после дождя начали появляться новостройки. Застройщики уже сами окрестили период в последние три года строительным бумом. И говорят, что в столице в 2016 году было сдано около 1,3 млн квадратных метров жилья, а в этом году, по прогнозам, будет минимум 2-2,5 миллиона "квадратов". 

Казалось бы, прекрасно. Население несет деньги в строительные компании, те закупают материалы и создают рабочие места, в общем, поднимают экономику. Но этот факт почему-то пугает Нацбанк.

"На рынке жилой недвижимости продолжает расти предложение, однако спрос ограничен и весомых факторов для его увеличения в краткосрочном периоде нет. Это формирует избыточное предложение, которое постепенно накапливается. Объемы кредитования слишком малы, чтобы стимулировать спрос и влиять на цены", - говорится в отчете Нацбанка.

По данным НБУ, предложение жилья растет в столице и большинстве регионов. Так, в 2016 году в Киеве построено рекордное количество квартир с начала 2000-х - 20,3 тыс. В первом квартале 2017 года сдано вдвое больше квартир по сравнению с аналогичным периодом 2016 года.

"Данные электронных деклараций лиц, уполномоченных на выполнение функций государства и местного самоуправления, также указывают на то, что квартиры в значительных количествах покупают как инвестиционный инструмент", - констатируется в отчете.

Однако такие сделки, а также покупатели, желающие улучшить свои жилищные условия путем продажи одной квартиры и покупки другой, не способны самостоятельно обеспечить рост спроса на жилье и развитие жилищного строительства.

В общем, если перевести  на понятный язык сообщение Нацбанка, то получается, что те, кто купит новую квартиру сейчас, не сможет ее продать потом. А со временем люди перестанут покупать новое жилье и застройщики разорятся. Но так ли откровенен Нацбанк? Как вы понимаете, НБУ заинтересован, чтобы люди несли деньги в банки, а не вкладывали в новое жилье, ведь таким образом они лишают заработка финучреждения, которые могли бы кредитовать застройщиков под высокие проценты. Поэтому мы решили сами взвесить все факторы.

1. Факторы падения цен

Как ни прискорбно это говорить, но население Украины сокращается. Если в середине 90-х говорили про 52 миллиона человек, то сегодня никто точно не скажет, сколько людей живет в нашей стране. 

Кроме естественных причин сокращения населения есть еще и фактор эмиграции. Из-за экономических проблем из Украины, по разным оценкам, выехало около 5 миллионов человек. И это люди трудоспособного возраста, которые как раз и принимают решения о покупке жилья.

Ну и, наконец, в чем прав НБУ, так это в том, что жилья строится больше, чем продается. Зайдите на сайт любой строительной компании, и вы увидите, что квартиры есть на любой вкус - от панелек экономкласса до роскошных пентхаусов, которые не могут продать по 5-7 лет из-за их высокой стоимости.

Как говорят эксперты, по статистике, в столице в 2016 году введено в эксплуатацию 20 тыс. 300 квартир, при этом за год состоялось 5200 сделок. Таким образом, только в 2016 году непроданными оказались более 15 тыс. квартир. В такой ситуации застройщики должны были бы устраивать распродажи чуть ли не по бросовым ценам, но этого не происходит.

2. Факторы роста

В свою очередь все опрошенные нами эксперты говорят, что продавать жилье дешевле уровня себестоимости никто не будет. Особенно это касается жилья так называемого экономкласса. Если на квартиры высокой и средней ценовой категории застройщики постоянно устраивают акции и распродажи со скидками в 15-25%, то на дешевом жилье скидка составляет не более 3-5%. Объясняют это тем, что цены на стройматериалы растут, зарплату строителям нужно повышать, и все это влияет на конечную стоимость сдаваемых в эксплуатацию домов. 

- Летом 2015 года мы устраивали распродажи трехкомнатных квартир в среднем по 10 тысяч гривен за квадратный метр с отделкой, - рассказали нам в офисе одного из крупных застройщиков. - Сейчас эти дома, кстати, как раз сдаются в эксплуатацию. Так вот сегодня минимальные цены - от 13,5-14 тысяч гривен, при этом дома сдаются без отделки. Застройщик экономит на чем может, но сделать квартиры дешевле не получается.

Второй важный момент - несмотря на падение численности населения, количество жителей городов растет. Общемировая тенденция увеличения городского населения характерна и для Украины.

Согласно прогнозам, население Киева за ближайшие 8 лет может вырасти на четверть - с нынешних четырех до пяти миллионов человек. А вместе с пригородами, которые образуют киевскую агломерацию, численность населения вырастет по меньшей мере до 7,5 млн человек. И всем этим людям нужно будет где-то жить. Даже если представить, что этот дополнительный один миллион человек живут в семьях по 3 человека, то это как минимум еще необходимые 330 тысяч квартир, которые понадобятся в ближайшие 8 лет.

Ну и, наконец, старение уже существующего жилого фонда тоже будет подогревать спрос на новостройки. Ведь кроме изношенных коммуникаций старые дома еще имеют и низкую энергоэффективность. Жильцы квартир в таких домах не могут установить приборы учета тепла и вынуждены переплачивать за отопление в зимний период. Новостройки же сейчас сдаются с индивидуальными тепловыми счетчиками, да еще и утеплены лучше. В общем, такое жилье выглядит привлекательнее с точки зрения жильцов, поэтому и спрос на него будет расти.

Также большие надежды как застройщики, так и риелторы возлагают на открытие рынка земли и запуск ипотечного кредитования. Оба эти фактора могут привлечь дополнительные средства на рынок недвижимости, а значит, и повысить цены.

В сухом остатке

Фото: Валентин ДРУЖИНИН 

Так что же будет с ценами на квартиры? Все без исключения участники рынка недвижимости сходятся в одном: стремительного роста или падения в данной ситуации ждать не стоит. Но изменения цен в разных типах новостроек происходить будут. По мере роста цен на стройматериалы и рабочую силу понемногу будут повышаться цены в самом бюджетном сегменте первичного жилья. В то же время застройщики, которые предлагают дорогие проекты, будут устраивать акции и делать скидки, привлекая потенциальных покупателей. В этом сегменте есть предпосылки для снижения цен, потому что там заложена солидная маржа.

Что касается вторичного рынка, то падение здесь продолжится. В среднем цены снижаются на 0,5% в месяц. Риелторы говорят, что больше шансов продать квартиру с ремонтом, потому как покупатель сейчас чаще ищет жилье на вторичном рынке для срочного решения своих жилищных вопросов. Поэтому ему нужно въехать как можно быстрее. И до того, как у людей начнут расти реальные доходы, ситуация вряд ли изменится. Все опрошенные нами специалисты заявили, что не ожидают в ближайшие полгода существенного изменения конъюнктуры рынка вторичной недвижимости.

В ЭТО ВРЕМЯ

Наибольшим спросом в Киеве пользуются квартиры площадью 30-50 "квадратов"

Наибольшим спросом на рынке жилья в Киеве пользуются однокомнатные квартиры площадью от 30 до 50 квадратных метров. Об этом пишет УНН. В июне 51% от общего количества потенциальных покупателей интересовали данные варианты и только 26% интересовались квартирами площадью от 50 до 80 кв. м.

Политика

Трамп о встречах с Путиным и Ким Чен Ыном:  Президент знает, что делает
Трамп о встречах с Путиным и Ким Чен Ыном: "Президент знает, что делает" [видео] 7

Глава государства утверждает, что переговоры с иностранными лидерами приносят результат.

Путин станцевал на свадьбе с главой МИД Австрии
Путин станцевал на свадьбе с главой МИД Австрии [видео] 2007

Президент России побывал на церемонии бракосочетания Карин Кнайсль и бизнесмена Вольфганга Майлингера.

Умер экс-генсек ООН и нобелевский лауреат Кофи Аннан
Умер экс-генсек ООН и нобелевский лауреат Кофи Аннан 607 2

Он был первым представителем темнокожего населения Африки на посту Генерального секретаря ООН.

Происшествия

Во время концерта Backstreet Boys обвалилась арка, пострадали 14 человек
Во время концерта Backstreet Boys обвалилась арка, пострадали 14 человек [фото, видео] 73

Выступление группы сразу же решили отменить.

Штаб ООС: в Донбассе погибли двое украинских военных
Штаб ООС: в Донбассе погибли двое украинских военных 113

Еще двое солдат получили ранения.

На Закарпатье людей испугал смерч
На Закарпатье людей испугал смерч [видео] 671

Редкое для региона явление сняли на видео в селе Зняцево Мукаческого района.

Экономика

Что будет с долларом к концу лета
Что будет с долларом к концу лета 2561

На фоне соседей по региону гривна выглядит далеко не самой слабой валютой.

Удорожание логистики вызвано безнаказанностью и безответственностью Укрзализныци 290

Причиной роста затрат грузоотправителей является царящая на "Укрзализныце" безнаказанность и безответственность, а также отсутствие контроля за обоснованностью грузовых железнодорожных тарифов.

Когда отменят поезда в Россию: какой документ подписал министр Омелян
Когда отменят поезда в Россию: какой документ подписал министр Омелян 6202 11

"КП" в Украине" вместе с экспертами выясняла, какой "исторический документ" подписал министр инфраструктуры, а также разбиралась, кто выиграет, а кто проиграет от прекращения пассажирского железнодорожного сообщения с РФ.

Общество

В больнице Аризоны забеременели одновременно 16 медсестер
В больнице Аризоны забеременели одновременно 16 медсестер 145

Девушки заявили, что не сговаривались об этом заранее.

ГПУ, САП и НАБУ рассмотрят обращение Ассоциация адвокатов по поводу нарушения прав адвоката Анны Бабич
ГПУ, САП и НАБУ рассмотрят обращение Ассоциация адвокатов по поводу нарушения прав адвоката Анны Бабич 50

Как в интернете шутят про открытие H&M в Киеве
Как в интернете шутят про открытие H&M в Киеве 1853 1

Толпы людей, ночевка у входа и пробки у торгового центра - ничто не ускользнуло от внимания блогеров.

Светская хроника и ТВ

Акиньшина развелась и вернется к Шнурову?
Акиньшина развелась и вернется к Шнурову? 2856

31-летняя актриса и 45-летний музыкант долгое время были вместе. А теперь они еще и холосты.

Главный хореограф  Танцев со звездами  Алена Шоптенко:  Я рада, что у меня есть два Алексея
Главный хореограф "Танцев со звездами" Алена Шоптенко: "Я рада, что у меня есть два Алексея" 659

Спустя два месяца после родов танцовщица собирается закружить в танце всю страну.

В США покончила с собой вокалистка группы Huntress
В США покончила с собой вокалистка группы Huntress 760

Джилл Янус, одна из самых красивых женщин в рок-музыке, страдала от психического расстройства.

Спорт

Украина отправит 13 биатлонистов на летний чемпионат в Чехию
Украина отправит 13 биатлонистов на летний чемпионат в Чехию 163

Среди них Меркушина, Пидгрушная, Семеренко, Кильчицкий и Пидручный.

Вернидуб:  Бюджет  Браги  раз в 10 больше, чем наш, но мы доказываем, что - тоже команда
Вернидуб: "Бюджет "Браги" раз в 10 больше, чем наш, но мы доказываем, что - тоже команда" 414

Главный тренер луганской "Зари" прокомментировал выход в плей-офф квалификации Лиги Европы

Турецкий клуб продал футболистов, чтобы купить коз и накормить оставшихся игроков
Турецкий клуб продал футболистов, чтобы купить коз и накормить оставшихся игроков 418

Турецкий "Гулспор" провел уникальную трансферную сделку.