Эксперт рассказал о потенциальных опасностях покупки дешевой недвижимости в пригороде
По данным управлений статистики, в 2016 году в области введено в эксплуатацию 2,59 млн кв. м жилья, что на 10,5% больше, чем в 2015-м. Таким образом, предложение в пригороде значительно превышает спрос. При этом цены на такое жилье остались прежними: порядка 12 тыс. грн за квадратный метр. Наше издание решило разобраться, насколько привлекательно сегодня приобретение квартиры на периферии и какие риски оно влечет.
Проблемы с документацией
В отличии от Киева, где существует реестр недобросовестных застройщиков http://mkk.kga.gov.ua/, который позволяет частным инвесторам обезопасить себя от афер, в пригороде эта проблема стоит по-прежнему остро. Отсутствие разрешительной документации на строительство объекта и подведение к нему необходимых коммуникаций несет для покупателей риск потери вложенных средств, отмечает президент Союза специалистов по недвижимости Украины Виктор Несин. По словам эксперта, есть три основных этапа строительства жилья, на которых застройщик привлекает частных инвесторов, но на каждом из них риски достаточно высоки.
"Первый этап — когда застройщик пытается привлекать инвестиции на уровне котлована. Только начинает рыть котлован — и уже пытается привлечь инвестиции и строить за счет них. Понятно, здесь риски очень высокие. Потому что на этом этапе у застройщика физически не может быть всей разрешительной документации. На то, чтобы получить все разрешения, уйдет где-то год. А застройщику год ждать не выгодно, поэтому он начинает строить раньше", — рассказал Виктор Несин.
По его словам, на втором и третьем этапах риски несколько уменьшаются, но и цена растет. "На втором этапе, в процессе строительства, застройщик уже процентов на 80 собрал необходимую разрешительную документацию. Третий этап — когда подходит время сдачи дома в эксплуатацию. Тут, как правило, разрешительная документация готова процентов на 90. Соответственно, риски уменьшились, но и цена еще больше выросла. То есть оставшиеся квадратные метры застройщик начинает продавать по максимально высокой цене. Здесь у инвестора есть выбор: заходить по очень дешевой цене, по средней или по высокой уже перед сдачей дома", — отметил глава ССНУ.
Отсутствие необходимых для жизни коммуникаций
Для того чтобы обезопасить себя при покупке жилья на любом из перечисленных этапов строительства, нужно выбирать только проверенного застройщика и тщательно изучать разрешительную документацию, подчеркивает эксперт. Также, добавляет он, важно убедиться в наличии бумаг, нужных для подведения всех коммуникаций, таких как канализация и водоснабжение.
"Помимо прочего, нужно убедиться, чтобы все было законно и правильно с электроснабжением. Не дай Бог, вы включили лишний кондиционер — и вылетела вся электрика, потому что какой-то нерадивый застройщик на чем-то сэкономил. Очень сложно проверить, есть ли все необходимые разрешительные документы, потому что эти документы измеряются в килограммах: все ли коммуникации подведены и должным ли образом", — подчеркнул Виктор Несин.
Эксперт уверяет, что мало построить дом, нужно еще ввести его в эксплуатацию и, что важнее всего, сделать это в соответствии с нормами. "Часто бывает, что дом достроен, а ничего не подключено, и жить в нем нельзя, потому что не подведены элементарные коммуникации. Вот это проблема. Или когда все подключено, но жители начинают этим всем пользоваться — не выдерживает нагрузка, и люди имеют большую головную боль. Особенно важно поинтересоваться коммуникациями вашего населенного пункта, в Киеве, понятное дело мощная система обслуживания многомилионного мегаполиса, с развитой структурой обслуживания, что далеко не всегда можно сказать про населенные пункты области", — резюмирует Виктор Несин.
Неразвитая инфраструктура
Кроме того, одной из наибольших проблем жизни в пригороде является отсутствие или недостаточная развитость социальной и транспортной инфраструктуры. По словам Виктора Несина, именно застройщик должен быть заинтересован в том, чтобы создавать инфраструктуру. "Если у него квартира стоит в чистом поле, он просто ее не продаст", — подчеркивает эксперт. Тем не менее, приобретая квартиры в пригороде, люди часто сталкиваются с такими дополнительными сложностями, как пробки на въезде в Киев, очереди в медицинских учреждениях, неразвитые сервисы на местах и тому подобное.
Что касается цены на периферийное жилье, по мнению главы ССНУ, в близлежащей перспективе она не будет ни расти, ни падать. "Застройщику нужно продавать те квадратные метры, которые он построил. Население у нас не богатеет. Кому они будут продавать? Есть одна большая проблема: отсутствие средств и отсутствие каких-либо финансовых инструментов. Некоторые застройщики предоставляют рассрочку, но эта рассрочка дается на очень короткий период, поэтому она мало что меняет. Если застройщик начнет давать рассрочку, к примеру, до 10 лет без процентных ставок, то количество инвесторов увеличится. А если сейчас застройщик еще и поднимет каким-то образом цену, то он сам будет пользоваться своими площадями", — убежден Виктор Несин.
Осторожно: аферы
Впрочем, по словам эксперта, слишком привлекательные условия покупки также должны настораживать. "Один из решающих факторов для потенциального покупателя недвижимости является цена. Опять таки, почему стоит сказать о городах-сателлитах Киева, потому что зачастую именно там застройщики предлагают очень привлекательные цены, порой даже ниже себестоимости строительства квадратного метра. На чем они экономят – стоит только догадываться. Пол беды, если экономят на качестве материалов, коммуникациях и электропроводке. Но самый большой вопрос – это если вы сегодня отдали деньги, а завтра получите ли свое жилье? Тут как в азартнной игре, может повезет, а может и нет. К сожалению, у нас в Украине очень много таких ситуаций, как с “Элита-центром”. Бремя инвесторов, к сожалению, желает быть легче", — заявил президент Союза специалистов по недвижимости Украины, добавив: "Недавний пример, Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) в Киевской области потребовала к 23 мая 2017 года снести все возведенные объекты жилого комплекса "Пражский квартал-2" (Петропавловская Борщаговка) и вернуть земельный участок, на котором строился этот комплекс, в первоначальное состояние. А все потому, что застройщик грубо нарушил большую часть существующих в Украине строительных, санитарных, пожарных и других норм, регулирующих градостроительную деятельность. А кто будет возвращать людям деньги за этот объект – неизвестно".
Виктор Несин, что в Европе к строительству жилья подход совсем другой, более безопасный. "Там застройщик 60% строит за свой счет, а после этого имеет право привлекать инвестиции. Понятное дело, что когда застройщик вложил свои личные деньги, он заинтересован в том, чтобы достроить дом, потому что хочет вернуть свои деньги. У нас, к сожалению, это проблема. Но в столице ситуация существенно стабильнее, в сравнении с пригородом. И проблема номер два — отсутствие единого реестра частных инвесторов. И до сих пор никто его не создал. Потом появляется проблема, что на один объект три инвестора. Потому что никто этот процесс не контролирует", — заключил Виктор Несин.
