В квартире прописаны дети - жди проблем с куплей-продажей?

В квартире прописаны дети - жди проблем с куплей-продажей?

- У тебя, птица, жизнь проще - тебе на новую квартиру документы оформлять не надо...

Если вы хотите продать или обменять квартиру, где прописаны несовершеннолетние дети, вам придется столкнуться с рядом дополнительных трудностей. С какими именно и как их избежать, рассказывает глава законодательной группы «Коллегиум» Валерий КАРПУНЦОВ.

В соответствии с частью третьей статьи 17 Закона Украины «Об охране детства» родители или опекуны не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства заключать договоры у нотариуса. А также совершать такие сделки:

  • заключать договоры, которые подлежат нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в том числе договоры относительно деления или обмена жилого дома, квартиры;
  • выдавать письменные обязательства от имени ребенка;
  • отказываться от имущественных прав ребенка;
  • заключать договоры относительно другого ценного имущества.

Для получения разрешения на совершение сделок с недвижимостью, где зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо обращаться все к тем же органам опеки и попечительства.

ПРОБЛЕМА 1: Одобрение органов опеки

Если ребенок - собственник жилплощади, то согласование с органом опеки и попечительства (ООП) при продаже квартиры необходимо. При этом он может быть зарегистрирован здесь же либо в другом месте. По закону согласие ООП на сделку требуется и в случаях, если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние, которые признаны оставшимися без родительского попечения и официально находятся под наблюдением органов опеки. Речь идет как о неблагополучных семьях, так и о ситуациях, когда родители умерли или лишены родительских прав. 

Чтобы получить разрешение, нужно убедить ООП, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего. Как правило, родителям нужно подтвердить, что ребенок получит в собственность другую квартиру либо долю в праве собственности, равноценную его части продаваемой квартиры. 

Например: если вы продаете двухкомнатную квартиру, которой владеете с ребенком в равных долях, и хотите приобрести однокомнатное жилье меньшей стоимости в этом же городе и в равноценном районе в такую же долевую собственность, то органы опеки, скорее всего, согласия не дадут - доли-то неравноценны. Выходом может стать договор купли-продажи, в котором ребенок будет указан единственным покупателем и соответственно собственником всей однокомнатной квартиры. Такую «компенсацию» ООП наверняка посчитает равноценной заменой доли в продаваемой двушке.

Собираем документы 

- Конкретного перечня документов, которые нужно предъявить в ООП для разрешения на сделку, в законе нет, - поясняет Валерий Карпунцов. - Но по сложившейся практике обычно требуются:

  • свидетельство о рождении ребенка;
  • заявление от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан без вести пропавшим);
  • правоустанавливающие документы как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен; 
  • документация БТИ на обе квартиры: кадастровый паспорт жилого помещения, оценка стоимости квартиры и доли несовершеннолетнего в ней;
  • любые иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего.

ПРОБЛЕМА 2: Согласие второго родителя

В Гражданском кодексе сказано: для распоряжения имуществом

есовершеннолетнего нужно согласие второго из родителей. Причем неважно, является ли родитель собственником или жильцом продаваемой квартиры либо давно развелся, ушел в другую семью, уехал за тридевять земель и т.п. В последнем случае «блудного» отца или мать придется разыскивать. 

Обратите внимание: органы опеки, согласие которых необходимо для заключения сделок, как правило, требуют личной явки обоих родителей. Однако если отец и мать объективно не в состоянии добраться до ООП - из-за тяжелой болезни, при проживании за границей, то допускаются исключения: отсутствующий родитель может прислать заявление по почте, удостоверив свою подпись у нотариуса или в консульстве (при проживании за рубежом).

Не требуются заявления от родителей, которые лишены родительских прав или признаны судом без вести пропавшими.

В случае, если второй из родителей из вредности или корыстных соображений умышленно отказывается являться в ООП и давать согласие на сделку, то стоит честно рассказать об этом в органе опеки и, по возможности, подтвердить свои жалобы - например, взяв свидетелей. Каждый случай рассматривается индивидуально, и если комиссия решит, что отказ строптивого родителя вредит интересам ребенка, а сделка все же необходима, то может дать добро на куплю-продажу или обмен.

Заключить сделку за ребенка может один родитель, если:

  • отец ребенка записан со слов матери, 
  • в случае смерти второго из родителей,
  • второй родитель признан судом без вести пропавшим или умершим.

ИСТОРИИ ИЗ ЖИЗНИ

«Поближе к работе и родне»

Молодая семья С. получила наследство недалеко от Киева: бабушка жены завещала свою квартиру пополам внучке и правнуку (маленькому сыну С.). Супруги рассудили, что это жилье лучше продать и купить квартиру в другом областном городе: оба в нем давно работают, ребенок привык к садику, многие родственники живут неподалеку. Отправляясь за разрешением на продажу в ООП, переживали: унаследованная квартира ближе к столице, стоит дороже - вдруг ее «отчуждение» признают ухудшением положения ребенка? Но органы опеки пошли навстречу, приняв во внимание не только финансовую сторону, но и другие важные «жизненно-бытовые» факторы: место работы родителей, проживания родни, обучения ребенка в детсаде и т. п.

СОВЕТ: обращаясь за разрешением на сделку в органы опеки, ищите максимум аргументов самого разного характера - экологическая обстановка в районе, куда планируете переехать после продажи квартиры, преимущества инфраструктуры, климата, близость к родственникам и т. д.

Политика

США заблокировали резолюцию по Иерусалиму
США заблокировали резолюцию по Иерусалиму

Все остальные участники Совбеза ООН документ поддержали.

Друзья Саакашвили - команда или попутчики?
Друзья Саакашвили - команда или попутчики?

"КП" в Украине" выясняла, что сейчас происходит в команде и лагере союзников экс-президента Грузии.

Что скрывается за поведением Саакашвили: грузинский темперамент или холодный расчет?
Что скрывается за поведением Саакашвили: грузинский темперамент или холодный расчет? 293 1

За более чем три года с момента получения украинского гражданства Михаил Саакашвили успел отметиться в череде ярких скандалов, которые позволяли ему держаться в центре общественного внимания.

Происшествия

Жителю Калининграда стало одиноко и он поджег главную елку города
Жителю Калининграда стало одиноко и он поджег главную елку города [фото, видео] 93

Простой прохожий поймал злоумышленника и удерживал его до приезда полиции.

В Новолуганском обстреляли жилые дома, есть жертвы
В Новолуганском обстреляли жилые дома, есть жертвы 126 1

Местных жителей срочно эвакуируют.

В США пассажирский поезд упал с моста
В США пассажирский поезд упал с моста [фото] 431

Вагоны рухнули прямо на магистраль, по которой ездят машины.

Экономика

IKEA заподозрили в неуплате налогов на миллиард евро
IKEA заподозрили в неуплате налогов на миллиард евро 107

В Европейской комиссии рассказали о двух схемах, к которым прибегла компания.

Кто-нибудь его остановит? Биткоин подорожал до 20 тысяч долларов
Кто-нибудь его остановит? Биткоин подорожал до 20 тысяч долларов 358 1

Очередной рекорд курса криптовалюты разделил пользователей интернета на два лагеря – радующихся владельцев и завидующих им.

В НБУ назвали основные риски на 2018 год
В НБУ назвали основные риски на 2018 год 145

Ключевой макроэкономический риск для финансовой стабильности в ближайшие годы – прекращение сотрудничества с Международным валютным фондом.

Общество

Рукопись  120 дней Содома  маркиза де Сада признана национальным достоянием Франции
Рукопись "120 дней Содома" маркиза де Сада признана национальным достоянием Франции

Теперь рукопись романа, из-за цензуры впервые опубликованного лишь в 1905 году, не может быть продана на аукционе и вывезена за пределы страны.

Блиндаж на 73 года стал могилой для героев
Блиндаж на 73 года стал могилой для героев 216 1

Поисковики под Кривым Рогом нашли останки тринадцати солдат, погибших 73 года назад во время Никопольско-Криворожской наступательной операции.

Укрась свое окно - получи ящик мандаринов
Укрась свое окно - получи ящик мандаринов 171

Житель Запорожья устроил среди соседей новогодний конкурс, который и дом украшает, и людей знакомит.

Светская хроника и ТВ

Тайная любовь Боклана и бедная Оля Сумская
Тайная любовь Боклана и бедная Оля Сумская 475

"КП" побывала на съемках сериала "Крепостная", который обещает стать самым дорогим в Украине.

Артисты из России записали песню на украинском - провокация или приятный сюрприз?
Артисты из России записали песню на украинском - провокация или приятный сюрприз? 653 2

Российские соцсети активно обсуждают композицию "Холодно", а вот в Украине ее мало кто слышал из-за запрета "ВКонтакте".

Новые  Звездные войны  заработали за уикэнд 450 миллионов долларов
Новые "Звездные войны" заработали за уикэнд 450 миллионов долларов 68

"Последние джедаи" заняли второе место в рейтинге фильмов, принесших наибольшую прибыль в Канаде и США в первые дни после премьеры.

Спорт

Игрок  Манчестер Сити  стал жертвой нападения и оскорбления на расовой почве
Игрок "Манчестер Сити" стал жертвой нападения и оскорбления на расовой почве 236

Перед матчем Премьер-Лиги неизвестный оскорбил Рахима Стерлинга и пнул его по ноге.

Кака объявил о завершении карьеры
Кака объявил о завершении карьеры [видео] 585

Последним клубом бразильца стал "Орландо Сити".

Украинский боксер Редкач проиграл американцу
Украинский боксер Редкач проиграл американцу [видео] 402

Украинский боксер-профессионал, чемпион USBA в легком весе Иван Редкач проиграл американцу Джону Молине в первом бое в полусреднем весе.