В квартире прописаны дети - жди проблем с куплей-продажей?

В квартире прописаны дети - жди проблем с куплей-продажей?

- У тебя, птица, жизнь проще - тебе на новую квартиру документы оформлять не надо...

Если вы хотите продать или обменять квартиру, где прописаны несовершеннолетние дети, вам придется столкнуться с рядом дополнительных трудностей. С какими именно и как их избежать, рассказывает глава законодательной группы «Коллегиум» Валерий КАРПУНЦОВ.

В соответствии с частью третьей статьи 17 Закона Украины «Об охране детства» родители или опекуны не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства заключать договоры у нотариуса. А также совершать такие сделки:

  • заключать договоры, которые подлежат нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в том числе договоры относительно деления или обмена жилого дома, квартиры;
  • выдавать письменные обязательства от имени ребенка;
  • отказываться от имущественных прав ребенка;
  • заключать договоры относительно другого ценного имущества.

Для получения разрешения на совершение сделок с недвижимостью, где зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо обращаться все к тем же органам опеки и попечительства.

ПРОБЛЕМА 1: Одобрение органов опеки

Если ребенок - собственник жилплощади, то согласование с органом опеки и попечительства (ООП) при продаже квартиры необходимо. При этом он может быть зарегистрирован здесь же либо в другом месте. По закону согласие ООП на сделку требуется и в случаях, если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние, которые признаны оставшимися без родительского попечения и официально находятся под наблюдением органов опеки. Речь идет как о неблагополучных семьях, так и о ситуациях, когда родители умерли или лишены родительских прав. 

Чтобы получить разрешение, нужно убедить ООП, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего. Как правило, родителям нужно подтвердить, что ребенок получит в собственность другую квартиру либо долю в праве собственности, равноценную его части продаваемой квартиры. 

Например: если вы продаете двухкомнатную квартиру, которой владеете с ребенком в равных долях, и хотите приобрести однокомнатное жилье меньшей стоимости в этом же городе и в равноценном районе в такую же долевую собственность, то органы опеки, скорее всего, согласия не дадут - доли-то неравноценны. Выходом может стать договор купли-продажи, в котором ребенок будет указан единственным покупателем и соответственно собственником всей однокомнатной квартиры. Такую «компенсацию» ООП наверняка посчитает равноценной заменой доли в продаваемой двушке.

Собираем документы 

- Конкретного перечня документов, которые нужно предъявить в ООП для разрешения на сделку, в законе нет, - поясняет Валерий Карпунцов. - Но по сложившейся практике обычно требуются:

  • свидетельство о рождении ребенка;
  • заявление от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан без вести пропавшим);
  • правоустанавливающие документы как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен; 
  • документация БТИ на обе квартиры: кадастровый паспорт жилого помещения, оценка стоимости квартиры и доли несовершеннолетнего в ней;
  • любые иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего.

ПРОБЛЕМА 2: Согласие второго родителя

В Гражданском кодексе сказано: для распоряжения имуществом

есовершеннолетнего нужно согласие второго из родителей. Причем неважно, является ли родитель собственником или жильцом продаваемой квартиры либо давно развелся, ушел в другую семью, уехал за тридевять земель и т.п. В последнем случае «блудного» отца или мать придется разыскивать. 

Обратите внимание: органы опеки, согласие которых необходимо для заключения сделок, как правило, требуют личной явки обоих родителей. Однако если отец и мать объективно не в состоянии добраться до ООП - из-за тяжелой болезни, при проживании за границей, то допускаются исключения: отсутствующий родитель может прислать заявление по почте, удостоверив свою подпись у нотариуса или в консульстве (при проживании за рубежом).

Не требуются заявления от родителей, которые лишены родительских прав или признаны судом без вести пропавшими.

В случае, если второй из родителей из вредности или корыстных соображений умышленно отказывается являться в ООП и давать согласие на сделку, то стоит честно рассказать об этом в органе опеки и, по возможности, подтвердить свои жалобы - например, взяв свидетелей. Каждый случай рассматривается индивидуально, и если комиссия решит, что отказ строптивого родителя вредит интересам ребенка, а сделка все же необходима, то может дать добро на куплю-продажу или обмен.

Заключить сделку за ребенка может один родитель, если:

  • отец ребенка записан со слов матери, 
  • в случае смерти второго из родителей,
  • второй родитель признан судом без вести пропавшим или умершим.

ИСТОРИИ ИЗ ЖИЗНИ

«Поближе к работе и родне»

Молодая семья С. получила наследство недалеко от Киева: бабушка жены завещала свою квартиру пополам внучке и правнуку (маленькому сыну С.). Супруги рассудили, что это жилье лучше продать и купить квартиру в другом областном городе: оба в нем давно работают, ребенок привык к садику, многие родственники живут неподалеку. Отправляясь за разрешением на продажу в ООП, переживали: унаследованная квартира ближе к столице, стоит дороже - вдруг ее «отчуждение» признают ухудшением положения ребенка? Но органы опеки пошли навстречу, приняв во внимание не только финансовую сторону, но и другие важные «жизненно-бытовые» факторы: место работы родителей, проживания родни, обучения ребенка в детсаде и т. п.

СОВЕТ: обращаясь за разрешением на сделку в органы опеки, ищите максимум аргументов самого разного характера - экологическая обстановка в районе, куда планируете переехать после продажи квартиры, преимущества инфраструктуры, климата, близость к родственникам и т. д.

Политика

Российский депутат прискакал на работу на коне
Российский депутат прискакал на работу на коне [видео] 53

Выбор транспорта он объяснил дорогими ценами на бензин.

Неля Штепа подала в суд на Ирину Геращенко
Неля Штепа подала в суд на Ирину Геращенко 86

По словам вице-спикера Рады, бывший мэр Славянска в иске требует защитить свою честь и достоинство. Аналогичный иск Геращенко ранее получала от подсудимых "беркутовцев".

Порошенко написал письмо Сенцову
Порошенко написал письмо Сенцову 64

По словам адвоката, украинец чувствует себя хорошо.

Происшествия

Убили охранника, ограбили храм – и отметили это в трапезной
Убили охранника, ограбили храм – и отметили это в трапезной 228

В Мелитополе несколько молодчиков цинично и жестоко покуражились в храме святого Великомученика Пантелеймона.

Задержанный с  автоматом Калашникова  оказался 15-летним подростком
Задержанный с "автоматом Калашникова" оказался 15-летним подростком [обновлено] 444 2

Молодой человек хотел пройти к Верховной Раде с карабином, кастетами и ножами.

Похитившую ребенка из детсада Киева Даяну Шаль приговорили к двум годам заключения
Похитившую ребенка из детсада Киева Даяну Шаль приговорили к двум годам заключения 360

Девушке предстоит отбыть реальный срок заключения, хотя она и защита настаивали на испытательном сроке. По статье "похищение" ей грозило до 5 лет за решеткой.

Экономика

В июле около 1 миллиона пенсионеров получат повышенную пенсию, - Розенко
В июле около 1 миллиона пенсионеров получат повышенную пенсию, - Розенко 546

Следующее повышение пенсий, согласно государственному бюджету, состоится с 1 декабря.

В  Нафтогазе  назвали адекватными премии в $45,6 млн
В "Нафтогазе" назвали адекватными премии в $45,6 млн 1360 3

Коммерческий директор компании объяснил, что в перерасчете на каждую украинскую семью это всего лишь 38 гривен.

Кабмин: засуха не испортит урожай в Украине
Кабмин: засуха не испортит урожай в Украине 217 1

Правительство рассчитывает собрать более 60 миллионов тонн зерновых.

Общество

В Дании искусственный интеллект диагностировал сердечный приступ по телефону
В Дании искусственный интеллект диагностировал сердечный приступ по телефону 38

Программа может поставить диагноз за 48 секунд. Это на полминуты быстрее, чем люди.

ТОП-7 продуктов для похудения от диетолога
ТОП-7 продуктов для похудения от диетолога 214

Среди жиросжигающих продуктов – орехи, жирная рыба, ягоды.

В день летнего солнцестояния пьем из хрусталя и загадываем желания
В день летнего солнцестояния пьем из хрусталя и загадываем желания 300

Этот день астрологи советуют провести в кругу семьи и оставаться на волне позитива.

Светская хроника и ТВ

Воры- строители  обокрали Владу Литовченко, живущую по соседству с Катей Осадчей
Воры-"строители" обокрали Владу Литовченко, живущую по соседству с Катей Осадчей 628

На Печерских Липках (в самом центре Киева) обчистили апартаменты известной светской львицы и экс-модели, пока она была за границей.

Голливудский актер, известный по роли  жидкого  Терминатора, снимается в украинском фильме
Голливудский актер, известный по роли "жидкого" Терминатора, снимается в украинском фильме 262 2

Роберт Патрик снимается в Карпатах в украино-американском историческом экшене "Захар Беркут"

Марина Влади умоляла Говорухина отпустить Высоцкого на Таити
Марина Влади умоляла Говорухина отпустить Высоцкого на Таити 667

Малоизвестные факты о самых знаменитых фильмах выдающегося режиссера.

Спорт

Исмаили остается в  Шахтере , сумма отступных за него - 100 млн евро
Исмаили остается в "Шахтере", сумма отступных за него - 100 млн евро 16

Защитник "горняков" продлил контракт с донецким клубом на улучшенных условиях

Забив в ворота Марокко, Роналду снова стал лучшим бомбардиром ЧМ
Забив в ворота Марокко, Роналду снова стал лучшим бомбардиром ЧМ 244

Марокканцы дали серьезный бой чемпионам Европы - сборной Португалии.

В Москве суд наказал украинца, который выбежал на поле во время игры российской сборной
В Москве суд наказал украинца, который выбежал на поле во время игры российской сборной 1048

Инцидент случился 15 июня во время игры сборной хозяев чемпионата с Саудовской Аравией.