В квартире прописаны дети - жди проблем с куплей-продажей?

В квартире прописаны дети - жди проблем с куплей-продажей?

- У тебя, птица, жизнь проще - тебе на новую квартиру документы оформлять не надо...

Если вы хотите продать или обменять квартиру, где прописаны несовершеннолетние дети, вам придется столкнуться с рядом дополнительных трудностей. С какими именно и как их избежать, рассказывает глава законодательной группы «Коллегиум» Валерий КАРПУНЦОВ.

В соответствии с частью третьей статьи 17 Закона Украины «Об охране детства» родители или опекуны не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства заключать договоры у нотариуса. А также совершать такие сделки:

  • заключать договоры, которые подлежат нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в том числе договоры относительно деления или обмена жилого дома, квартиры;
  • выдавать письменные обязательства от имени ребенка;
  • отказываться от имущественных прав ребенка;
  • заключать договоры относительно другого ценного имущества.

Для получения разрешения на совершение сделок с недвижимостью, где зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо обращаться все к тем же органам опеки и попечительства.

ПРОБЛЕМА 1: Одобрение органов опеки

Если ребенок - собственник жилплощади, то согласование с органом опеки и попечительства (ООП) при продаже квартиры необходимо. При этом он может быть зарегистрирован здесь же либо в другом месте. По закону согласие ООП на сделку требуется и в случаях, если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние, которые признаны оставшимися без родительского попечения и официально находятся под наблюдением органов опеки. Речь идет как о неблагополучных семьях, так и о ситуациях, когда родители умерли или лишены родительских прав. 

Чтобы получить разрешение, нужно убедить ООП, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего. Как правило, родителям нужно подтвердить, что ребенок получит в собственность другую квартиру либо долю в праве собственности, равноценную его части продаваемой квартиры. 

Например: если вы продаете двухкомнатную квартиру, которой владеете с ребенком в равных долях, и хотите приобрести однокомнатное жилье меньшей стоимости в этом же городе и в равноценном районе в такую же долевую собственность, то органы опеки, скорее всего, согласия не дадут - доли-то неравноценны. Выходом может стать договор купли-продажи, в котором ребенок будет указан единственным покупателем и соответственно собственником всей однокомнатной квартиры. Такую «компенсацию» ООП наверняка посчитает равноценной заменой доли в продаваемой двушке.

Собираем документы 

- Конкретного перечня документов, которые нужно предъявить в ООП для разрешения на сделку, в законе нет, - поясняет Валерий Карпунцов. - Но по сложившейся практике обычно требуются:

  • свидетельство о рождении ребенка;
  • заявление от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан без вести пропавшим);
  • правоустанавливающие документы как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен; 
  • документация БТИ на обе квартиры: кадастровый паспорт жилого помещения, оценка стоимости квартиры и доли несовершеннолетнего в ней;
  • любые иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего.

ПРОБЛЕМА 2: Согласие второго родителя

В Гражданском кодексе сказано: для распоряжения имуществом

есовершеннолетнего нужно согласие второго из родителей. Причем неважно, является ли родитель собственником или жильцом продаваемой квартиры либо давно развелся, ушел в другую семью, уехал за тридевять земель и т.п. В последнем случае «блудного» отца или мать придется разыскивать. 

Обратите внимание: органы опеки, согласие которых необходимо для заключения сделок, как правило, требуют личной явки обоих родителей. Однако если отец и мать объективно не в состоянии добраться до ООП - из-за тяжелой болезни, при проживании за границей, то допускаются исключения: отсутствующий родитель может прислать заявление по почте, удостоверив свою подпись у нотариуса или в консульстве (при проживании за рубежом).

Не требуются заявления от родителей, которые лишены родительских прав или признаны судом без вести пропавшими.

В случае, если второй из родителей из вредности или корыстных соображений умышленно отказывается являться в ООП и давать согласие на сделку, то стоит честно рассказать об этом в органе опеки и, по возможности, подтвердить свои жалобы - например, взяв свидетелей. Каждый случай рассматривается индивидуально, и если комиссия решит, что отказ строптивого родителя вредит интересам ребенка, а сделка все же необходима, то может дать добро на куплю-продажу или обмен.

Заключить сделку за ребенка может один родитель, если:

  • отец ребенка записан со слов матери, 
  • в случае смерти второго из родителей,
  • второй родитель признан судом без вести пропавшим или умершим.

ИСТОРИИ ИЗ ЖИЗНИ

«Поближе к работе и родне»

Молодая семья С. получила наследство недалеко от Киева: бабушка жены завещала свою квартиру пополам внучке и правнуку (маленькому сыну С.). Супруги рассудили, что это жилье лучше продать и купить квартиру в другом областном городе: оба в нем давно работают, ребенок привык к садику, многие родственники живут неподалеку. Отправляясь за разрешением на продажу в ООП, переживали: унаследованная квартира ближе к столице, стоит дороже - вдруг ее «отчуждение» признают ухудшением положения ребенка? Но органы опеки пошли навстречу, приняв во внимание не только финансовую сторону, но и другие важные «жизненно-бытовые» факторы: место работы родителей, проживания родни, обучения ребенка в детсаде и т. п.

СОВЕТ: обращаясь за разрешением на сделку в органы опеки, ищите максимум аргументов самого разного характера - экологическая обстановка в районе, куда планируете переехать после продажи квартиры, преимущества инфраструктуры, климата, близость к родственникам и т. д.

Политика

Суд Савченко перенесли: Надежде было плохо
Суд Савченко перенесли: Надежде было плохо [видео] 75

Женщина неделю не пила и не ела.

Украинскую журналистку Елену Бойко разрешили депортировать из России
Украинскую журналистку Елену Бойко разрешили депортировать из России [видео] 117

Женщина известна по участию в российских политических ток-шоу.

Адвокат требует от Кабмина немедленного восстановления Насирова в должности 46

Органы государственной власти, в частности Кабинет министров Украины, обязаны немедленно выполнить решение суда по восстановлению Романа Насирова в должности председателя Государственной фискальной службы Украины.

Происшествия

Евросуд лишил украинского адвоката права защищать переселенцев
Евросуд лишил украинского адвоката права защищать переселенцев 184

Юриста уличили в неправдивой информации.

Леопард загрыз буддистского монаха, медитировавшего в индийском лесу
Леопард загрыз буддистского монаха, медитировавшего в индийском лесу 459

Мужчину неоднократно предупреждали о хищниках, но он никого не слушал.

Италия усилила меры антитеррористической защиты из-за стрельбы в Страсбурге
Италия усилила меры антитеррористической защиты из-за стрельбы в Страсбурге 61

Местные власти не исключают, что устроивший во Франции стрельбу боевик, может иметь связи с их страной.

Экономика

Обменять изношенные купюры на новые можно будет в четырех банках
Обменять изношенные купюры на новые можно будет в четырех банках 479

С 2019 года их начнут принимать не только в Нацбанке.

Факт. ЦБТ: пассивный доход на высоких оборотах
Факт. ЦБТ: пассивный доход на высоких оборотах 88

Современные финансовые рынки позволяют заработать и профессиональным трейдерам, и тем, кто ищет варианты дополнительного дохода и возможность приумножить свои сбережения.

Итоги 2018: лучше всего Украина живет по индексу гречки
Итоги 2018: лучше всего Украина живет по индексу гречки 685

"КП" подсчитала, как в соответствии с различными индексами изменилась наша жизнь в 2018 году.

Общество

Завтра, 14 декабря, снег пройдет почти по всей стране
Завтра, 14 декабря, снег пройдет почти по всей стране 28

На дорогах гололедица.

Коктейли на Новый год 2019: 10 особенных напитков для праздника
Коктейли на Новый год 2019: 10 особенных напитков для праздника 28

Подборка необычных коктейлей, которые помогут сделать Новый год 2019 особенным.

Северным оленям в Арктике грозит вымирание
Северным оленям в Арктике грозит вымирание 112

Популяция рогатых снизилась больше чем на половину

Светская хроника и ТВ

Телеведущая Валентина Хамайко показала новорожденного сына
Телеведущая Валентина Хамайко показала новорожденного сына [фото] 180

Мальчика назвали Андреем - в честь папы-бизнесмена.

 Х-фактор 9 : Шурову достанутся девушки, а Данилко - мужской коллектив
"Х-фактор 9": Шурову достанутся девушки, а Данилко - мужской коллектив 188

В четвертом прямом эфире вокального шоу судьи поменяются категориями, а победитель 8 сезона проекта презентует новую песню.

Влад Топалов: Мы не больные, чтобы сразу всё вываливать в свет
Влад Топалов: Мы не больные, чтобы сразу всё вываливать в свет [фото] 1103

Певец нарушил недельное молчание после рождения первенца.

Спорт

  Динамо  -  Яблонец : бразильцы испугались снегопада
"Динамо" - "Яблонец": бразильцы испугались снегопада [фото] 155

Киевское "Динамо" проведет своей заключительный матч в 2018 году против чешского "Яблонца".

Определились все участники плей-офф Лиги чемпионов
Определились все участники плей-офф Лиги чемпионов 251

Завершился групповой этап Лиги чемпионов, по итогам которого 16 команд вышли в 1/8 финала турнира.

К сборной России по биатлону в Австрии пришла полиция
К сборной России по биатлону в Австрии пришла полиция 466

В этой стране допинг относится к уголовным преступлениям.