В квартире прописаны дети - жди проблем с куплей-продажей?

В квартире прописаны дети - жди проблем с куплей-продажей?

- У тебя, птица, жизнь проще - тебе на новую квартиру документы оформлять не надо...

Если вы хотите продать или обменять квартиру, где прописаны несовершеннолетние дети, вам придется столкнуться с рядом дополнительных трудностей. С какими именно и как их избежать, рассказывает глава законодательной группы «Коллегиум» Валерий КАРПУНЦОВ.

В соответствии с частью третьей статьи 17 Закона Украины «Об охране детства» родители или опекуны не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства заключать договоры у нотариуса. А также совершать такие сделки:

  • заключать договоры, которые подлежат нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в том числе договоры относительно деления или обмена жилого дома, квартиры;
  • выдавать письменные обязательства от имени ребенка;
  • отказываться от имущественных прав ребенка;
  • заключать договоры относительно другого ценного имущества.

Для получения разрешения на совершение сделок с недвижимостью, где зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо обращаться все к тем же органам опеки и попечительства.

ПРОБЛЕМА 1: Одобрение органов опеки

Если ребенок - собственник жилплощади, то согласование с органом опеки и попечительства (ООП) при продаже квартиры необходимо. При этом он может быть зарегистрирован здесь же либо в другом месте. По закону согласие ООП на сделку требуется и в случаях, если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние, которые признаны оставшимися без родительского попечения и официально находятся под наблюдением органов опеки. Речь идет как о неблагополучных семьях, так и о ситуациях, когда родители умерли или лишены родительских прав. 

Чтобы получить разрешение, нужно убедить ООП, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего. Как правило, родителям нужно подтвердить, что ребенок получит в собственность другую квартиру либо долю в праве собственности, равноценную его части продаваемой квартиры. 

Например: если вы продаете двухкомнатную квартиру, которой владеете с ребенком в равных долях, и хотите приобрести однокомнатное жилье меньшей стоимости в этом же городе и в равноценном районе в такую же долевую собственность, то органы опеки, скорее всего, согласия не дадут - доли-то неравноценны. Выходом может стать договор купли-продажи, в котором ребенок будет указан единственным покупателем и соответственно собственником всей однокомнатной квартиры. Такую «компенсацию» ООП наверняка посчитает равноценной заменой доли в продаваемой двушке.

Собираем документы 

- Конкретного перечня документов, которые нужно предъявить в ООП для разрешения на сделку, в законе нет, - поясняет Валерий Карпунцов. - Но по сложившейся практике обычно требуются:

  • свидетельство о рождении ребенка;
  • заявление от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан без вести пропавшим);
  • правоустанавливающие документы как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен; 
  • документация БТИ на обе квартиры: кадастровый паспорт жилого помещения, оценка стоимости квартиры и доли несовершеннолетнего в ней;
  • любые иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего.

ПРОБЛЕМА 2: Согласие второго родителя

В Гражданском кодексе сказано: для распоряжения имуществом

есовершеннолетнего нужно согласие второго из родителей. Причем неважно, является ли родитель собственником или жильцом продаваемой квартиры либо давно развелся, ушел в другую семью, уехал за тридевять земель и т.п. В последнем случае «блудного» отца или мать придется разыскивать. 

Обратите внимание: органы опеки, согласие которых необходимо для заключения сделок, как правило, требуют личной явки обоих родителей. Однако если отец и мать объективно не в состоянии добраться до ООП - из-за тяжелой болезни, при проживании за границей, то допускаются исключения: отсутствующий родитель может прислать заявление по почте, удостоверив свою подпись у нотариуса или в консульстве (при проживании за рубежом).

Не требуются заявления от родителей, которые лишены родительских прав или признаны судом без вести пропавшими.

В случае, если второй из родителей из вредности или корыстных соображений умышленно отказывается являться в ООП и давать согласие на сделку, то стоит честно рассказать об этом в органе опеки и, по возможности, подтвердить свои жалобы - например, взяв свидетелей. Каждый случай рассматривается индивидуально, и если комиссия решит, что отказ строптивого родителя вредит интересам ребенка, а сделка все же необходима, то может дать добро на куплю-продажу или обмен.

Заключить сделку за ребенка может один родитель, если:

  • отец ребенка записан со слов матери, 
  • в случае смерти второго из родителей,
  • второй родитель признан судом без вести пропавшим или умершим.

ИСТОРИИ ИЗ ЖИЗНИ

«Поближе к работе и родне»

Молодая семья С. получила наследство недалеко от Киева: бабушка жены завещала свою квартиру пополам внучке и правнуку (маленькому сыну С.). Супруги рассудили, что это жилье лучше продать и купить квартиру в другом областном городе: оба в нем давно работают, ребенок привык к садику, многие родственники живут неподалеку. Отправляясь за разрешением на продажу в ООП, переживали: унаследованная квартира ближе к столице, стоит дороже - вдруг ее «отчуждение» признают ухудшением положения ребенка? Но органы опеки пошли навстречу, приняв во внимание не только финансовую сторону, но и другие важные «жизненно-бытовые» факторы: место работы родителей, проживания родни, обучения ребенка в детсаде и т. п.

СОВЕТ: обращаясь за разрешением на сделку в органы опеки, ищите максимум аргументов самого разного характера - экологическая обстановка в районе, куда планируете переехать после продажи квартиры, преимущества инфраструктуры, климата, близость к родственникам и т. д.

Политика

Ким Чен Ын прекратил ядерные и ракетные испытания
Ким Чен Ын прекратил ядерные и ракетные испытания 154

С 21 апреля КНДР прекратила ядерные испытания и запуски межконтинентальных баллистических ракет.

Украина и Россия разорвали соглашение о сотрудничестве в сфере информации
Украина и Россия разорвали соглашение о сотрудничестве в сфере информации 633 3

Нормы договора действовали с 1998 года.

МИД Франции обвинил Россию в искажении информации по Сирии
МИД Франции обвинил Россию в искажении информации по Сирии 390 2

Французские дипломаты удивлены, как быстро Россия находит все новые и новые версии произошедшего в Думе и выдает их за единственную истину.

Происшествия

В Кировоградской области на ходу вспыхнул тепловоз
В Кировоградской области на ходу вспыхнул тепловоз 43

Авария произошла недалеко от железнодорожной станции Долинская, погибших и раненых нет.

Великобритания установила подозреваемых в покушении на Скрипалей
Великобритания установила подозреваемых в покушении на Скрипалей 531 1

Это удалось благодаря анализу списков пассажиров? прибывших и вылетевших из Великобритании.

Тортом можно бить стекла не хуже, чем кирпичом
Тортом можно бить стекла не хуже, чем кирпичом 382

Соцсети обсуждают необычное происшествие.

Экономика

Курс биткоина побил апрельский рекорд
Курс биткоина побил апрельский рекорд 82

В течение суток курс биткоина продолжил уверенный рост и перевалил за 8500 долларов.

 Нафтогаз  отреагировал на иск  Газпрома
"Нафтогаз" отреагировал на иск "Газпрома" 664

В украинской компании уверены, что сохранят контракты.

 Газпром  заявил о безрезультатности переговоров с  Нафтогазом
"Газпром" заявил о безрезультатности переговоров с "Нафтогазом" 577

Российская компания обратилась в суд с требованием разорвать контракты.

Общество

В Северодонецке с отравлением слегли уже 15 детей
В Северодонецке с отравлением слегли уже 15 детей 193

На детском "Хакатоне" ребят накормили несвежей едой, после чего они оказались в реанимации.

К 2100 году население Украины может сократиться на треть
К 2100 году население Украины может сократиться на треть 557 6

К этому времени наша страна потеряет до 36% людей, так как молодые и перспективные специалисты уезжают работать и жить на Запад.

Как кандидат в депутаты Александр Тигов дом многодетной семье дарил
Как кандидат в депутаты Александр Тигов дом многодетной семье дарил 2803

Детский дом семейного типа три года жил на птичьих правах, поверив обещаниям Александра Тигова.

Светская хроника и ТВ

Умерла звезда фильма  Любовь и голуби  Нина Дорошина
Умерла звезда фильма "Любовь и голуби" Нина Дорошина 1246 1

Известной актрисе было 83 года. Перед смертью она долгое время болела.

 Hey Brother : скончался известный диджей Avicii, ему было 28 лет
"Hey Brother": скончался известный диджей Avicii, ему было 28 лет 997

Клип на его хит "Wake Me Up" набрал в Ютубе почти 1,5 миллиарда просмотров, а песня "Hey Brother" не сходила годами с чартеров радиостанций по всему миру.

Эволюция поп-звезд: чего мы только ни носили... Зато теперь - иконы стиля!
Эволюция поп-звезд: чего мы только ни носили... Зато теперь - иконы стиля! 1478

Как знаменитости научились понимать, что такое хороший вкус.

Спорт

Украинская юношеская сборная по хоккею выиграла чемпионат мира
Украинская юношеская сборная по хоккею выиграла чемпионат мира [фото] 570

В последнем матче юниоры забросили шесть шайб в ворота противника, оставив свои "сухими".

Златан Ибрагимович не выступит на ЧМ-2018
Златан Ибрагимович не выступит на ЧМ-2018 356

Сборная Швеции решила обойтись без своего звездного форварда.

Полузащитник  Шахтера  Марлос посадил дерево в Харькове
Полузащитник "Шахтера" Марлос посадил дерево в Харькове [Фото] 158

В преддверии матча с "Ворсклой" полузащитник "Шахтера" принял участие в необычной акции