В квартире прописаны дети - жди проблем с куплей-продажей?

В квартире прописаны дети - жди проблем с куплей-продажей?

- У тебя, птица, жизнь проще - тебе на новую квартиру документы оформлять не надо...

Если вы хотите продать или обменять квартиру, где прописаны несовершеннолетние дети, вам придется столкнуться с рядом дополнительных трудностей. С какими именно и как их избежать, рассказывает глава законодательной группы «Коллегиум» Валерий КАРПУНЦОВ.

В соответствии с частью третьей статьи 17 Закона Украины «Об охране детства» родители или опекуны не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства заключать договоры у нотариуса. А также совершать такие сделки:

  • заключать договоры, которые подлежат нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в том числе договоры относительно деления или обмена жилого дома, квартиры;
  • выдавать письменные обязательства от имени ребенка;
  • отказываться от имущественных прав ребенка;
  • заключать договоры относительно другого ценного имущества.

Для получения разрешения на совершение сделок с недвижимостью, где зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо обращаться все к тем же органам опеки и попечительства.

ПРОБЛЕМА 1: Одобрение органов опеки

Если ребенок - собственник жилплощади, то согласование с органом опеки и попечительства (ООП) при продаже квартиры необходимо. При этом он может быть зарегистрирован здесь же либо в другом месте. По закону согласие ООП на сделку требуется и в случаях, если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние, которые признаны оставшимися без родительского попечения и официально находятся под наблюдением органов опеки. Речь идет как о неблагополучных семьях, так и о ситуациях, когда родители умерли или лишены родительских прав. 

Чтобы получить разрешение, нужно убедить ООП, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего. Как правило, родителям нужно подтвердить, что ребенок получит в собственность другую квартиру либо долю в праве собственности, равноценную его части продаваемой квартиры. 

Например: если вы продаете двухкомнатную квартиру, которой владеете с ребенком в равных долях, и хотите приобрести однокомнатное жилье меньшей стоимости в этом же городе и в равноценном районе в такую же долевую собственность, то органы опеки, скорее всего, согласия не дадут - доли-то неравноценны. Выходом может стать договор купли-продажи, в котором ребенок будет указан единственным покупателем и соответственно собственником всей однокомнатной квартиры. Такую «компенсацию» ООП наверняка посчитает равноценной заменой доли в продаваемой двушке.

Собираем документы 

- Конкретного перечня документов, которые нужно предъявить в ООП для разрешения на сделку, в законе нет, - поясняет Валерий Карпунцов. - Но по сложившейся практике обычно требуются:

  • свидетельство о рождении ребенка;
  • заявление от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан без вести пропавшим);
  • правоустанавливающие документы как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен; 
  • документация БТИ на обе квартиры: кадастровый паспорт жилого помещения, оценка стоимости квартиры и доли несовершеннолетнего в ней;
  • любые иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего.

ПРОБЛЕМА 2: Согласие второго родителя

В Гражданском кодексе сказано: для распоряжения имуществом

есовершеннолетнего нужно согласие второго из родителей. Причем неважно, является ли родитель собственником или жильцом продаваемой квартиры либо давно развелся, ушел в другую семью, уехал за тридевять земель и т.п. В последнем случае «блудного» отца или мать придется разыскивать. 

Обратите внимание: органы опеки, согласие которых необходимо для заключения сделок, как правило, требуют личной явки обоих родителей. Однако если отец и мать объективно не в состоянии добраться до ООП - из-за тяжелой болезни, при проживании за границей, то допускаются исключения: отсутствующий родитель может прислать заявление по почте, удостоверив свою подпись у нотариуса или в консульстве (при проживании за рубежом).

Не требуются заявления от родителей, которые лишены родительских прав или признаны судом без вести пропавшими.

В случае, если второй из родителей из вредности или корыстных соображений умышленно отказывается являться в ООП и давать согласие на сделку, то стоит честно рассказать об этом в органе опеки и, по возможности, подтвердить свои жалобы - например, взяв свидетелей. Каждый случай рассматривается индивидуально, и если комиссия решит, что отказ строптивого родителя вредит интересам ребенка, а сделка все же необходима, то может дать добро на куплю-продажу или обмен.

Заключить сделку за ребенка может один родитель, если:

  • отец ребенка записан со слов матери, 
  • в случае смерти второго из родителей,
  • второй родитель признан судом без вести пропавшим или умершим.

ИСТОРИИ ИЗ ЖИЗНИ

«Поближе к работе и родне»

Молодая семья С. получила наследство недалеко от Киева: бабушка жены завещала свою квартиру пополам внучке и правнуку (маленькому сыну С.). Супруги рассудили, что это жилье лучше продать и купить квартиру в другом областном городе: оба в нем давно работают, ребенок привык к садику, многие родственники живут неподалеку. Отправляясь за разрешением на продажу в ООП, переживали: унаследованная квартира ближе к столице, стоит дороже - вдруг ее «отчуждение» признают ухудшением положения ребенка? Но органы опеки пошли навстречу, приняв во внимание не только финансовую сторону, но и другие важные «жизненно-бытовые» факторы: место работы родителей, проживания родни, обучения ребенка в детсаде и т. п.

СОВЕТ: обращаясь за разрешением на сделку в органы опеки, ищите максимум аргументов самого разного характера - экологическая обстановка в районе, куда планируете переехать после продажи квартиры, преимущества инфраструктуры, климата, близость к родственникам и т. д.

Политика

В Кремле назвали главное условие помилования Сенцова
В Кремле назвали главное условие помилования Сенцова 3

Заключенный лично должен попросить об этом российского президента.

Дания возведет 68-километровый забор на границе с Германией
Дания возведет 68-километровый забор на границе с Германией 115 1

Забор высотой полтора метра и глубиной в полметра будет проходить вдоль всей датско-немецкой границы от Ваттового моря.

Дмитрий Гордон выступил против передачи Киево-Печерской Лавры во владение Киевского Патриархата
Дмитрий Гордон выступил против передачи Киево-Печерской Лавры во владение Киевского Патриархата 379 1

Происшествия

СБУ задержала торговца оружием
СБУ задержала торговца оружием [фото] 60

У задержанного нашли семь гранат РГД-5 и Ф-1, пять гранатометов РПГ-22 и РПГ-26 и почти полторы тысячи зарядов к автомату Калашникова.

Киевлянин отбивался от коллекторов стартовым пистолетом
Киевлянин отбивался от коллекторов стартовым пистолетом 207

Взяв кредит под залог жилья, сегодня каждый рискует остаться без квартиры.

Во Львовской области за сутки госпитализировали двух мужчин из-за укусов змей
Во Львовской области за сутки госпитализировали двух мужчин из-за укусов змей 193

Спасатели отметили, что змеи в основном убегают от людей, а кусают лишь, когда обороняются.

Экономика

Переход на второй уровень пенсионной реформы займет 25-30 лет
Переход на второй уровень пенсионной реформы займет 25-30 лет 250

Украинцам опять рассказали про светлое пенсионное будущее и предсказали размер пенсий.

В Госстате заявили, что экономические настроения украинцев улучшились
В Госстате заявили, что экономические настроения украинцев улучшились 223 1

Зафиксировано улучшение трех из пяти индикаторов деловой уверенности: в розничной торговле, строительстве и сфере услуг.

В Украине может подешеветь одежда из-за отмены ввозных пошлин
В Украине может подешеветь одежда из-за отмены ввозных пошлин 669 2

Цены на брендовую одежду у нас выше на 20-40 процентов по сравнению с Европой.

Общество

За неделю в Украине 771 человек заболел корью
За неделю в Украине 771 человек заболел корью 157

Больше всего болеют жители Львовской области.

На территории КПИ спилили столетние деревья
На территории КПИ спилили столетние деревья [фото] 316

Коммунальщики посчитали, что они уже слишком трухлявые.

Супрун развенчала популярные мифы о фруктах: когда и сколько есть
Супрун развенчала популярные мифы о фруктах: когда и сколько есть 706 2

Фрукты очень полезны, но нужно помнить, что в них есть сахар - фруктоза или сахароза.

Светская хроника и ТВ

Скончался детский писатель Эдуард Успенский
Скончался детский писатель Эдуард Успенский 354

Последние две недели он уже не вставал с постели.

 Мисс Украина Вселенная : подруге мужа Лорак хлопали громче всех
"Мисс Украина Вселенная": подруге мужа Лорак хлопали громче всех [фото, видео] 294 2

Яна Беляева заявила, что мир спасёт мудрость женщин и порядочность мужчин.

Подруга Немцова Анна Дурицкая:  Конечно, я люблю Бориса
Подруга Немцова Анна Дурицкая: "Конечно, я люблю Бориса" [фото, видео] 502 1

Модель из Белой Церкви дала первое интервью после убийства политика.

Спорт

Александр Хацкевич:  Нам нужно больше уверенности в контроле мяча
Александр Хацкевич: "Нам нужно больше уверенности в контроле мяча" 43

Главный тренер киевского "Динамо" прокомментировал выход в плей-офф классификации Лиги чемпионов

Главный тренер  Славии :  Незасчитанный гол? Арбитр принял такое решение
Главный тренер "Славии": "Незасчитанный гол? Арбитр принял такое решение" 177

Йиндржих Трпишовски прокомментировал поражение от "Динамо" в рамках Лиги чемпионов

 Динамо  в шаге от группового этапа Лиги чемпионов
"Динамо" в шаге от группового этапа Лиги чемпионов 222

Киевляне уверенно обыграли "Славию" и прошли в раунд плей-офф престижнейшего клубного турнира Европы