В квартире прописаны дети - жди проблем с куплей-продажей?
Если вы хотите продать или обменять квартиру, где прописаны несовершеннолетние дети, вам придется столкнуться с рядом дополнительных трудностей. С какими именно и как их избежать, рассказывает глава законодательной группы «Коллегиум» Валерий КАРПУНЦОВ.
В соответствии с частью третьей статьи 17 Закона Украины «Об охране детства» родители или опекуны не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства заключать договоры у нотариуса. А также совершать такие сделки:
- заключать договоры, которые подлежат нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в том числе договоры относительно деления или обмена жилого дома, квартиры;
- выдавать письменные обязательства от имени ребенка;
- отказываться от имущественных прав ребенка;
- заключать договоры относительно другого ценного имущества.
Для получения разрешения на совершение сделок с недвижимостью, где зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо обращаться все к тем же органам опеки и попечительства.
ПРОБЛЕМА 1: Одобрение органов опеки
Если ребенок - собственник жилплощади, то согласование с органом опеки и попечительства (ООП) при продаже квартиры необходимо. При этом он может быть зарегистрирован здесь же либо в другом месте. По закону согласие ООП на сделку требуется и в случаях, если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние, которые признаны оставшимися без родительского попечения и официально находятся под наблюдением органов опеки. Речь идет как о неблагополучных семьях, так и о ситуациях, когда родители умерли или лишены родительских прав.
Чтобы получить разрешение, нужно убедить ООП, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего. Как правило, родителям нужно подтвердить, что ребенок получит в собственность другую квартиру либо долю в праве собственности, равноценную его части продаваемой квартиры.
Например: если вы продаете двухкомнатную квартиру, которой владеете с ребенком в равных долях, и хотите приобрести однокомнатное жилье меньшей стоимости в этом же городе и в равноценном районе в такую же долевую собственность, то органы опеки, скорее всего, согласия не дадут - доли-то неравноценны. Выходом может стать договор купли-продажи, в котором ребенок будет указан единственным покупателем и соответственно собственником всей однокомнатной квартиры. Такую «компенсацию» ООП наверняка посчитает равноценной заменой доли в продаваемой двушке.
Собираем документы
- Конкретного перечня документов, которые нужно предъявить в ООП для разрешения на сделку, в законе нет, - поясняет Валерий Карпунцов. - Но по сложившейся практике обычно требуются:
- свидетельство о рождении ребенка;
- заявление от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан без вести пропавшим);
- правоустанавливающие документы как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен;
- документация БТИ на обе квартиры: кадастровый паспорт жилого помещения, оценка стоимости квартиры и доли несовершеннолетнего в ней;
- любые иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего.
ПРОБЛЕМА 2: Согласие второго родителя
В Гражданском кодексе сказано: для распоряжения имуществом
есовершеннолетнего нужно согласие второго из родителей. Причем неважно, является ли родитель собственником или жильцом продаваемой квартиры либо давно развелся, ушел в другую семью, уехал за тридевять земель и т.п. В последнем случае «блудного» отца или мать придется разыскивать.
Обратите внимание: органы опеки, согласие которых необходимо для заключения сделок, как правило, требуют личной явки обоих родителей. Однако если отец и мать объективно не в состоянии добраться до ООП - из-за тяжелой болезни, при проживании за границей, то допускаются исключения: отсутствующий родитель может прислать заявление по почте, удостоверив свою подпись у нотариуса или в консульстве (при проживании за рубежом).
Не требуются заявления от родителей, которые лишены родительских прав или признаны судом без вести пропавшими.
В случае, если второй из родителей из вредности или корыстных соображений умышленно отказывается являться в ООП и давать согласие на сделку, то стоит честно рассказать об этом в органе опеки и, по возможности, подтвердить свои жалобы - например, взяв свидетелей. Каждый случай рассматривается индивидуально, и если комиссия решит, что отказ строптивого родителя вредит интересам ребенка, а сделка все же необходима, то может дать добро на куплю-продажу или обмен.
Заключить сделку за ребенка может один родитель, если:
- отец ребенка записан со слов матери,
- в случае смерти второго из родителей,
- второй родитель признан судом без вести пропавшим или умершим.
ИСТОРИИ ИЗ ЖИЗНИ
«Поближе к работе и родне»
Молодая семья С. получила наследство недалеко от Киева: бабушка жены завещала свою квартиру пополам внучке и правнуку (маленькому сыну С.). Супруги рассудили, что это жилье лучше продать и купить квартиру в другом областном городе: оба в нем давно работают, ребенок привык к садику, многие родственники живут неподалеку. Отправляясь за разрешением на продажу в ООП, переживали: унаследованная квартира ближе к столице, стоит дороже - вдруг ее «отчуждение» признают ухудшением положения ребенка? Но органы опеки пошли навстречу, приняв во внимание не только финансовую сторону, но и другие важные «жизненно-бытовые» факторы: место работы родителей, проживания родни, обучения ребенка в детсаде и т. п.
СОВЕТ: обращаясь за разрешением на сделку в органы опеки, ищите максимум аргументов самого разного характера - экологическая обстановка в районе, куда планируете переехать после продажи квартиры, преимущества инфраструктуры, климата, близость к родственникам и т. д.
