Оцениваем жилье
Существуют три основных способа определить рыночную стоимость квартиры:
- доверить это дело лицензированной оценочной компании,
- обратиться в риэлторскую фирму,
- попытаться сделать это самостоятельно.
Оценочная компания
Вызвав профессионального оценщика, вы получите на руки официальный документ, где зафиксирована оценочная стоимость вашей квартиры, а также расписано, из чего исходили оценщики, назвав именно эту цифру.
Однако не факт, что вам удастся продать квартиру именно по этой цене. Это уж как сторгуетесь.
В некоторых случаях заключение лицензированной оценочной компании требуется обязательно. Например:
- если оцениваемая квартира будет служить залогом по ипотеке,
- при решении имущественных споров (скажем, при разводе),
- если квартира или ее часть переходит по наследству и при этом необходимо выделять доли в общем имуществе.
При купле-продаже без использования ипотеки обращаться в оценочную компанию необязательно.
Риэлторы
Понятно, что выезд специалиста предполагает более высокую степень точности оценки. При этом хороший риэлтор не просто назовет вам «теоретическую» оценочную стоимость, но и подскажет, по какой цене реально продать жилье с учетом вашей конкретной ситуации. Например, если вам надо побыстрее осуществить сделку.
«Телефонная» оценка делается на глазок и не учитывает возможных нюансов - риэлтор, естественно, будет полагаться на ваши слова о состоянии квартиры, подъезда и т. п. То есть в большинстве случаев вам просто назовут усредненную цену для аналогичных квартир.
Считаем сами
На глазок вы можете прикинуть стоимость своей квартиры и сами - рассчитав, сколько стоит в среднем жилье с аналогичными характеристиками по объявлениям в газетах или Интернете.
Конечно, это самый непрофессиональный вариант.
Но такой самостоятельный маркетинг в принципе все же полезен - как минимум вы будете понимать, какова ситуация на рынке.
Что влияет на цену квадратных метров
Местоположение:
- престижность района,
- местоположение в микрорайоне,
- преобладающая застройка микрорайона,
- транспортная доступность, обеспеченность общественным транспортом,
- обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (магазины, поликлиника, школа, детский сад и т. п.) в пределах пешей доступности (до 1 км),
- объекты промышленной инфраструктуры (могут и негативно влиять на цену, если это, скажем, нефтеперерабатывающее предприятие или химзавод),
- объекты транспортной инфраструктуры микрорайона,
- состояние прилегающей территории микрорайона.
Состояние дома, где находится квартира:
- тип здания,
- год постройки,
- материал наружных стен,
- материал перекрытий,
- состояние здания, коммуникаций,
- есть ли организованная стоянка для личного автотранспорта, подземный гараж,
- состояние подъезда,
- системы безопасности (домофон, железная дверь и т. п.).
Характеристики квартиры:
- этаж,
- площадь (общая, жилая),
- количество комнат, их площадь,
- площадь кухни,
- какой санузел,
- высота потолков,
- есть ли лоджия/балкон,
- вид из окна,
- дополнительные системы безопасности в квартире,
- состояние жилья,
- видимые дефекты внутренней отделки,
- данные о перепланировке.
ВАЖНО!
Если квартира юридически и физически «свободна» (т. е. где никто не зарегистрирован и не проживает), ее стоимость выше, чем стоимость аналогичной, откуда жильцам еще предстоит выписываться, особенно обремененной альтернативой (то есть когда продавцы квартиры, в свою очередь, покупают себе новое жилье).
Для покупателей привлекательнее квартира с первичными документами (приватизация, новостройка). Многократные переходы права собственности, особенно в течение короткого периода, могут повлиять на цену не в лучшую сторону.
На цену квартиры не очень влияет, сделан ли в ней ремонт или нет (конечно, если она не совсем «убитая» или, скажем, после пожара). Однако квартиру, которая выглядит свеженькой и уютной, вы, безусловно, продадите быстрее.
