Отчего «накрываются» сделки с жильем

Отчего «накрываются» сделки с жильем

По данным специалистов, в прошлом году в Украине значительно повысилось число сделок с недвижимостью, признанных судом недействительными

То есть после покупки людям пришлось съезжать с недавно приобретенных «квадратов» лишь потому, что вовремя не были учтены все нюансы. В результате покупатели теряли не только приобретенные квартиры, но и деньги, значительно обесцененные инфляцией и ростом цен на недвижимость.

Разбираемся, какие «засады» поджидают при совершении сделки и как от них уберечься.

Хозяин квартиры недееспособен либо ограниченно дееспособен.

По закону такие лица не могут самостоятельно совершать имущественные сделки: в заключении договоров должны принимать участие опекуны и попечители, кроме того, для отчуждения недвижимости (продажи, дарения и т. д.) обязательно согласие органов опеки и попечительства. Если эти условия не соблюдены, то сделка может быть признана недействительной.

Как уберечься?

Если от имени продавца с вами общается его представитель (риэлтор, родственник или другое доверенное лицо), то непременно встретьтесь с самим хозяином квартиры, желательно - несколько раз. Если возникают сомнения в психическом здоровье, адекватности поведения продавца, то стоит попросить предъявить справку из психоневрологического диспансера. Не смущайтесь: вы собираетесь вложить огромные средства, поэтому вполне обоснованно принимаете меры предосторожности. Если вам лично слишком сложно, дискомфортно заниматься подобными выяснениями, то можно поручить такую проверку профессионалам: в серьезных агентствах недвижимости обычно хорошо налажен механизм проверки дееспособности участников сделок.

В ходе приватизации квартиры прежними хозяевами были нарушены права несовершеннолетних.

Часто детей просто не включают в число собственников квартиры при оформлении приватизации. В результате последующие сделки с «несправедливо» приватизированной квартирой по закону можно оспорить. При этом тот факт, что приватизация прошла уже давно, а дети повзрослели, часто не спасает. По Гражданскому кодексу срок давности может отсчитываться не с даты самого события (в данном случае - приватизации), а с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав. Выросший ребенок или его родственники могут «проснуться» в любой момент и попытаться вернуть свое жилье. И хотя у них это вряд ли выйдет, судебная волокита вам в таком случае обеспечена.

Как уберечься?

Перед заключением сделки проверьте по домовой книге список лиц, зарегистрированных в квартире на момент приватизации. Если несовершеннолетние, не включенные в число собственников, нашлись, получите от них (или их родителей, если ребенок не достиг 12-летнего возраста) расписку об отсутствии претензий на квартиру.

Квартира получена в наследство, и не учтены интересы всех лиц, имеющих право на часть имущества.

Унаследованное жилье - самый рискованный объект купли-продажи. Часто при оформлении наследства не учитываются интересы всех потенциальных наследников. Например, родственников, живущих за границей, внебрачных детей, неизвестных до сих пор внучатых племянников из Кацапетовки и т.д. Если вдруг эти лица узнают, что лишились стольких тысяч у.е., то непременно предъявят свои претензии. По закону срок для заявления прав на наследство отсчитывается с даты, когда обделенный наследник узнал о смерти бывшего собственника имущества.

Как уберечься?

Избежать подобной ситуации вам поможет лишь опытный риэлтор. Хороший специалист подходит к оформлению сделок с унаследованными квартирами особенно осторожно. Ведь нужно определить круг возможных наследников. Это можно сделать, например, по домовой книге, в которой должны быть записи о лицах, которые когда-либо были прописаны в квартире.

Собственник квартиры - алкоголик, наркоман, психически болен или по иным обстоятельствам на момент сделки неспособен понимать значение своих действий.

С такими лицами опасно заключать сделки, даже если на момент заключения договора они не признаны судом недееспособными (это также необходимо проверить в местном органе опеки и попечительства! Подробнее смотри ОПАСНОСТЬ №1). Впоследствии такая сделка может быть оспорена заинтересованными лицами либо самим «отрезвевшим» продавцом.

Как уберечься?

Опять же, обязательно повидайтесь с собственником, причем лучше не раз и не два - тогда вы сможете сложить об этом человеке свое более или менее объективное мнение. Если вас все же что-то настораживает, то либо откажитесь от сделки вообще, либо тащите хозяина к врачу, чтобы тот дал заключение о его адекватности.

Продавец не имеет полномочий на совершение сделки.

Речь идет о мошенничестве - подделанных паспортах и свидетельствах о праве собственности на жилье. Бывают проблемы и с доверенностями на продажу жилья. Здесь речь уже идет не только о подделках. Например, известны случаи, когда мошенники продавали квартиры по доверенностям, которые были отменены собственником жилья. Или совершали сделки по доверенностям умерших лиц и т.д.

Как уберечься?

Внимательно изучите документы на квартиру и, если у вас возникли хоть малейшие сомнения, обратитесь в органы, их выдававшие: паспортный стол, отдел приватизации, БТИ и т.д. Кроме того, обязательно постарайтесь встретиться не только с доверенным лицом, но и с настоящим владельцем - тогда вы будете уверены, что он существует и вас не обманывают мошенники.

Продажа квартиры одним из супругов без согласия другого супруга.

По закону при отсутствии нотариально заверенного согласия на сделку недовольный супруг может оспорить ее в суде.

Как уберечься?

Выясняйте семейное положение продавца. При этом имейте в виду, что штамп в паспорте может стоять не всегда (скажем, его «забывают» внести при замене документа). Опытные риэлторы, имеющие хорошо налаженные связи, проводят тщательные проверки через загс, паспортный стол.

КСТАТИ

Самая надежная сделка, где комар носа не подточит, выглядит так: совершеннолетний дееспособный гражданин продает квартиру, в которую вселился по ордеру, где был прописан один, и которую самолично приватизировал. Однако на практике такие «стерильно чистые» варианты встречаются нечасто.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ!

Что поможет снизить риски

  • Обращение в агентство недвижимости.
  • Заверение сделки у нотариуса.
  • Страхование права собственности на приобретенную квартиру.

Политика

Трамп предложил перенести Минские переговоры в Астану
Трамп предложил перенести Минские переговоры в Астану 188

Американский лидер считает, что смена локации сможет дать новый толчок процессу.

МВФ раскритиковал пенсионную реформу в Украине
МВФ раскритиковал пенсионную реформу в Украине 240

В организации считают, что законы недостаточно доработаны и нуждаются в улучшении.

Human Rights Watch снова обвинила Украину в нарушении свободы слова
Human Rights Watch снова обвинила Украину в нарушении свободы слова 131 1

Организация обвиняет официальный Киев в игнорировании обязательств по улучшению ситуации с правами человека.

Происшествия

Дети, сидящие на цепи, два года готовили план побега
Дети, сидящие на цепи, два года готовили план побега 322

Семейной паре из Калифорнии грозит пожизненное заключение.

ДТП в Краматорске: погиб сотрудник миссии ОБСЕ
ДТП в Краматорске: погиб сотрудник миссии ОБСЕ 504

Наблюдатель ехал в машине такси.

В Симферополе семиклассник устроил стрельбу в школе
В Симферополе семиклассник устроил стрельбу в школе 440

Пострадавшим оказался учащийся пятого класса.

Экономика

Сколько стоит отдохнуть, как Порошенко на Мальдивах
Сколько стоит отдохнуть, как Порошенко на Мальдивах 610 2

"КП в Украине" прикинула, в какие суммы обойдется отдых в тех же местах, где проводят свои отпуска украинские политики и звезды шоу-бизнеса.

Почему и почем Украина начнет закупать газ у России
Почему и почем Украина начнет закупать газ у России 790 2

У страны-агрессора мы собираемся купить 4-5 миллиардов кубометров газа напрямую у "Газпрома".

Обвал на рынке криптовалют: ждать ли полного краха биткоина?
Обвал на рынке криптовалют: ждать ли полного краха биткоина? 1514 2

Международные эксперты прочат биткоину полное "обнуление", а отечественные настроены более оптимистично.

Общество

На Закарпатье нашли залежи золота
На Закарпатье нашли залежи золота 37

По предварительным оценкам, залежи руды оцениваются в 2,4 тонн.

Папа Римский предложил обвенчать пару во время полета, и она согласилась
Папа Римский предложил обвенчать пару во время полета, и она согласилась [фото] 27

Церемония была спонтанной для всех.

Красиві привітання з Водохрещем у віршах та прозі
Красиві привітання з Водохрещем у віршах та прозі 2395

Водохреща, або Хрещення Господнє - одне з найбільших християнських свят.

Светская хроника и ТВ

ТОП-10 украинских клипов, от которых тает не только лед
ТОП-10 украинских клипов, от которых тает не только лед [видео] 302

"КП" в Украине" составила рейтинг самых популярных видео артистов этой зимы.

Адвокат Цымбалюк-Романовской объяснила, почему она передумала разводиться с Джигарханяном
Адвокат Цымбалюк-Романовской объяснила, почему она передумала разводиться с Джигарханяном 670 3

Виталина хочет использовать последний шанс на примирение с супругом.

Вуди Аллен ответил на обвинения в сексуальных домогательствах к дочери
Вуди Аллен ответил на обвинения в сексуальных домогательствах к дочери 398

Еще в 1992 году бывшая жена режиссера обвинила его в растлении малолетних.

Спорт

Усик жестко ответил журналистке о Крыме:  Собачьи вопросы задаете!
Усик жестко ответил журналистке о Крыме: "Собачьи вопросы задаете!" [видео] 1311 5

Спортсмену не понравилось, что его в очередной раз начали спрашивать о том, кому принадлежит полуостров.

Australian Open: украинское дерби и матчи Долгополова и Бондаренко
Australian Open: украинское дерби и матчи Долгополова и Бондаренко 165

В 1/16 финала австралийского турнира Большого шлема играют сразу четверо наших теннисистов.

Марта Костюк: сенсация Australian Open и главная надежда украинского спорта
Марта Костюк: сенсация Australian Open и главная надежда украинского спорта 635

Все, что нужно знать о восходящей звезде мирового тенниса.