Отчего «накрываются» сделки с жильем

Отчего «накрываются» сделки с жильем

По данным специалистов, в прошлом году в Украине значительно повысилось число сделок с недвижимостью, признанных судом недействительными

То есть после покупки людям пришлось съезжать с недавно приобретенных «квадратов» лишь потому, что вовремя не были учтены все нюансы. В результате покупатели теряли не только приобретенные квартиры, но и деньги, значительно обесцененные инфляцией и ростом цен на недвижимость.

Разбираемся, какие «засады» поджидают при совершении сделки и как от них уберечься.

Хозяин квартиры недееспособен либо ограниченно дееспособен.

По закону такие лица не могут самостоятельно совершать имущественные сделки: в заключении договоров должны принимать участие опекуны и попечители, кроме того, для отчуждения недвижимости (продажи, дарения и т. д.) обязательно согласие органов опеки и попечительства. Если эти условия не соблюдены, то сделка может быть признана недействительной.

Как уберечься?

Если от имени продавца с вами общается его представитель (риэлтор, родственник или другое доверенное лицо), то непременно встретьтесь с самим хозяином квартиры, желательно - несколько раз. Если возникают сомнения в психическом здоровье, адекватности поведения продавца, то стоит попросить предъявить справку из психоневрологического диспансера. Не смущайтесь: вы собираетесь вложить огромные средства, поэтому вполне обоснованно принимаете меры предосторожности. Если вам лично слишком сложно, дискомфортно заниматься подобными выяснениями, то можно поручить такую проверку профессионалам: в серьезных агентствах недвижимости обычно хорошо налажен механизм проверки дееспособности участников сделок.

В ходе приватизации квартиры прежними хозяевами были нарушены права несовершеннолетних.

Часто детей просто не включают в число собственников квартиры при оформлении приватизации. В результате последующие сделки с «несправедливо» приватизированной квартирой по закону можно оспорить. При этом тот факт, что приватизация прошла уже давно, а дети повзрослели, часто не спасает. По Гражданскому кодексу срок давности может отсчитываться не с даты самого события (в данном случае - приватизации), а с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав. Выросший ребенок или его родственники могут «проснуться» в любой момент и попытаться вернуть свое жилье. И хотя у них это вряд ли выйдет, судебная волокита вам в таком случае обеспечена.

Как уберечься?

Перед заключением сделки проверьте по домовой книге список лиц, зарегистрированных в квартире на момент приватизации. Если несовершеннолетние, не включенные в число собственников, нашлись, получите от них (или их родителей, если ребенок не достиг 12-летнего возраста) расписку об отсутствии претензий на квартиру.

Квартира получена в наследство, и не учтены интересы всех лиц, имеющих право на часть имущества.

Унаследованное жилье - самый рискованный объект купли-продажи. Часто при оформлении наследства не учитываются интересы всех потенциальных наследников. Например, родственников, живущих за границей, внебрачных детей, неизвестных до сих пор внучатых племянников из Кацапетовки и т.д. Если вдруг эти лица узнают, что лишились стольких тысяч у.е., то непременно предъявят свои претензии. По закону срок для заявления прав на наследство отсчитывается с даты, когда обделенный наследник узнал о смерти бывшего собственника имущества.

Как уберечься?

Избежать подобной ситуации вам поможет лишь опытный риэлтор. Хороший специалист подходит к оформлению сделок с унаследованными квартирами особенно осторожно. Ведь нужно определить круг возможных наследников. Это можно сделать, например, по домовой книге, в которой должны быть записи о лицах, которые когда-либо были прописаны в квартире.

Собственник квартиры - алкоголик, наркоман, психически болен или по иным обстоятельствам на момент сделки неспособен понимать значение своих действий.

С такими лицами опасно заключать сделки, даже если на момент заключения договора они не признаны судом недееспособными (это также необходимо проверить в местном органе опеки и попечительства! Подробнее смотри ОПАСНОСТЬ №1). Впоследствии такая сделка может быть оспорена заинтересованными лицами либо самим «отрезвевшим» продавцом.

Как уберечься?

Опять же, обязательно повидайтесь с собственником, причем лучше не раз и не два - тогда вы сможете сложить об этом человеке свое более или менее объективное мнение. Если вас все же что-то настораживает, то либо откажитесь от сделки вообще, либо тащите хозяина к врачу, чтобы тот дал заключение о его адекватности.

Продавец не имеет полномочий на совершение сделки.

Речь идет о мошенничестве - подделанных паспортах и свидетельствах о праве собственности на жилье. Бывают проблемы и с доверенностями на продажу жилья. Здесь речь уже идет не только о подделках. Например, известны случаи, когда мошенники продавали квартиры по доверенностям, которые были отменены собственником жилья. Или совершали сделки по доверенностям умерших лиц и т.д.

Как уберечься?

Внимательно изучите документы на квартиру и, если у вас возникли хоть малейшие сомнения, обратитесь в органы, их выдававшие: паспортный стол, отдел приватизации, БТИ и т.д. Кроме того, обязательно постарайтесь встретиться не только с доверенным лицом, но и с настоящим владельцем - тогда вы будете уверены, что он существует и вас не обманывают мошенники.

Продажа квартиры одним из супругов без согласия другого супруга.

По закону при отсутствии нотариально заверенного согласия на сделку недовольный супруг может оспорить ее в суде.

Как уберечься?

Выясняйте семейное положение продавца. При этом имейте в виду, что штамп в паспорте может стоять не всегда (скажем, его «забывают» внести при замене документа). Опытные риэлторы, имеющие хорошо налаженные связи, проводят тщательные проверки через загс, паспортный стол.

КСТАТИ

Самая надежная сделка, где комар носа не подточит, выглядит так: совершеннолетний дееспособный гражданин продает квартиру, в которую вселился по ордеру, где был прописан один, и которую самолично приватизировал. Однако на практике такие «стерильно чистые» варианты встречаются нечасто.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ!

Что поможет снизить риски

  • Обращение в агентство недвижимости.
  • Заверение сделки у нотариуса.
  • Страхование права собственности на приобретенную квартиру.

Политика

Одесского активиста, известного по акциям на концертах звезд, посадили в СИЗО
Одесского активиста, известного по акциям на концертах звезд, посадили в СИЗО [фото, видео] 56

Сергея Стерненко подозревают в организации массовых беспорядков у Летнего театра, ему назначили залог в 600 тысяч гривен.

Украина начала подготовку к введению миротворцев в Донбасс
Украина начала подготовку к введению миротворцев в Донбасс 281

Генштаб собирается переформатировать свои силы в АТО.

Политическая неделя в юморе: Мосийчук – киборг, а Плотницкий сбежал с  кем-то через плечо
Политическая неделя в юморе: Мосийчук – киборг, а Плотницкий сбежал с "кем-то через плечо" 226

Соцсети пошутили над политиками и даже над СМИ.

Происшествия

В Батуми загорелась гостиница, погибли 12 человек
В Батуми загорелась гостиница, погибли 12 человек [видео] 14

Правоохранители успели эвакуировать около ста человек.

Американца приговорили к 472 годам тюрьмы
Американца приговорили к 472 годам тюрьмы 56

Мужчина занимался похищением женщин и девочек, а также принуждением их к проституции.

В Харьковской области кошка задушила младенца
В Харьковской области кошка задушила младенца 677

Питомец забрался в коляску, в которой спал малыш.

Общество

В семье Рясиченко из Днепра теперь 12 детей, самому младшему – три дня от роду

В аэропортах  Жуляны  и  Одесса  эвакуировали пассажиров
В аэропортах "Жуляны" и "Одесса" эвакуировали пассажиров 225

В обоих случаях правоохранителям поступили сообщения о минировании.

Церковь Швеции перестанет называть бога  он  или  Господь
Церковь Швеции перестанет называть бога "он" или "Господь" 474

Эти слова планируется заменить более гендерно-нейтральными терминами.

Светская хроника и ТВ

Эпопея со  Сватами  продолжается: как в Украине запрещают фильмы
Эпопея со "Сватами" продолжается: как в Украине запрещают фильмы 400

"КП" в Украине" выясняла, кто и на каком основании может запретить нам наслаждаться кино.

10-летнюю дочь Хворостовского осудили за  веселые  видео в Instagram
10-летнюю дочь Хворостовского осудили за "веселые" видео в Instagram 807

Другие встали на защиту девочки, отметив, что реакции ребенка на смерть непредсказуемы.

Фоторепортаж: Тина Кароль в супершоу "Интонации" в Днепре

Спорт

 Динамо  проиграло в Албании
"Динамо" проиграло в Албании 805

Киевляне растеряли преимущество над "Скендербеу" и уступили впервые в этом розыгрыше Лиги Европы

 Заря  уступила в Швеции, но сохранила шансы на плей-офф Лиги Европы
"Заря" уступила в Швеции, но сохранила шансы на плей-офф Лиги Европы 353

Команда Вернидуба вновь проиграла "Эстерсунду", и лишь 3 очка в матче с испанским "Атлетико" позволят ей продолжить борьбу в турнире

Футболист Робиньо получил девять лет тюрьмы за групповое изнасилование
Футболист Робиньо получил девять лет тюрьмы за групповое изнасилование 1001

Спортсмен попытается оспорить решение суда.