Отчего «накрываются» сделки с жильем

Отчего «накрываются» сделки с жильем

По данным специалистов, в прошлом году в Украине значительно повысилось число сделок с недвижимостью, признанных судом недействительными

То есть после покупки людям пришлось съезжать с недавно приобретенных «квадратов» лишь потому, что вовремя не были учтены все нюансы. В результате покупатели теряли не только приобретенные квартиры, но и деньги, значительно обесцененные инфляцией и ростом цен на недвижимость.

Разбираемся, какие «засады» поджидают при совершении сделки и как от них уберечься.

Хозяин квартиры недееспособен либо ограниченно дееспособен.

По закону такие лица не могут самостоятельно совершать имущественные сделки: в заключении договоров должны принимать участие опекуны и попечители, кроме того, для отчуждения недвижимости (продажи, дарения и т. д.) обязательно согласие органов опеки и попечительства. Если эти условия не соблюдены, то сделка может быть признана недействительной.

Как уберечься?

Если от имени продавца с вами общается его представитель (риэлтор, родственник или другое доверенное лицо), то непременно встретьтесь с самим хозяином квартиры, желательно - несколько раз. Если возникают сомнения в психическом здоровье, адекватности поведения продавца, то стоит попросить предъявить справку из психоневрологического диспансера. Не смущайтесь: вы собираетесь вложить огромные средства, поэтому вполне обоснованно принимаете меры предосторожности. Если вам лично слишком сложно, дискомфортно заниматься подобными выяснениями, то можно поручить такую проверку профессионалам: в серьезных агентствах недвижимости обычно хорошо налажен механизм проверки дееспособности участников сделок.

В ходе приватизации квартиры прежними хозяевами были нарушены права несовершеннолетних.

Часто детей просто не включают в число собственников квартиры при оформлении приватизации. В результате последующие сделки с «несправедливо» приватизированной квартирой по закону можно оспорить. При этом тот факт, что приватизация прошла уже давно, а дети повзрослели, часто не спасает. По Гражданскому кодексу срок давности может отсчитываться не с даты самого события (в данном случае - приватизации), а с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав. Выросший ребенок или его родственники могут «проснуться» в любой момент и попытаться вернуть свое жилье. И хотя у них это вряд ли выйдет, судебная волокита вам в таком случае обеспечена.

Как уберечься?

Перед заключением сделки проверьте по домовой книге список лиц, зарегистрированных в квартире на момент приватизации. Если несовершеннолетние, не включенные в число собственников, нашлись, получите от них (или их родителей, если ребенок не достиг 12-летнего возраста) расписку об отсутствии претензий на квартиру.

Квартира получена в наследство, и не учтены интересы всех лиц, имеющих право на часть имущества.

Унаследованное жилье - самый рискованный объект купли-продажи. Часто при оформлении наследства не учитываются интересы всех потенциальных наследников. Например, родственников, живущих за границей, внебрачных детей, неизвестных до сих пор внучатых племянников из Кацапетовки и т.д. Если вдруг эти лица узнают, что лишились стольких тысяч у.е., то непременно предъявят свои претензии. По закону срок для заявления прав на наследство отсчитывается с даты, когда обделенный наследник узнал о смерти бывшего собственника имущества.

Как уберечься?

Избежать подобной ситуации вам поможет лишь опытный риэлтор. Хороший специалист подходит к оформлению сделок с унаследованными квартирами особенно осторожно. Ведь нужно определить круг возможных наследников. Это можно сделать, например, по домовой книге, в которой должны быть записи о лицах, которые когда-либо были прописаны в квартире.

Собственник квартиры - алкоголик, наркоман, психически болен или по иным обстоятельствам на момент сделки неспособен понимать значение своих действий.

С такими лицами опасно заключать сделки, даже если на момент заключения договора они не признаны судом недееспособными (это также необходимо проверить в местном органе опеки и попечительства! Подробнее смотри ОПАСНОСТЬ №1). Впоследствии такая сделка может быть оспорена заинтересованными лицами либо самим «отрезвевшим» продавцом.

Как уберечься?

Опять же, обязательно повидайтесь с собственником, причем лучше не раз и не два - тогда вы сможете сложить об этом человеке свое более или менее объективное мнение. Если вас все же что-то настораживает, то либо откажитесь от сделки вообще, либо тащите хозяина к врачу, чтобы тот дал заключение о его адекватности.

Продавец не имеет полномочий на совершение сделки.

Речь идет о мошенничестве - подделанных паспортах и свидетельствах о праве собственности на жилье. Бывают проблемы и с доверенностями на продажу жилья. Здесь речь уже идет не только о подделках. Например, известны случаи, когда мошенники продавали квартиры по доверенностям, которые были отменены собственником жилья. Или совершали сделки по доверенностям умерших лиц и т.д.

Как уберечься?

Внимательно изучите документы на квартиру и, если у вас возникли хоть малейшие сомнения, обратитесь в органы, их выдававшие: паспортный стол, отдел приватизации, БТИ и т.д. Кроме того, обязательно постарайтесь встретиться не только с доверенным лицом, но и с настоящим владельцем - тогда вы будете уверены, что он существует и вас не обманывают мошенники.

Продажа квартиры одним из супругов без согласия другого супруга.

По закону при отсутствии нотариально заверенного согласия на сделку недовольный супруг может оспорить ее в суде.

Как уберечься?

Выясняйте семейное положение продавца. При этом имейте в виду, что штамп в паспорте может стоять не всегда (скажем, его «забывают» внести при замене документа). Опытные риэлторы, имеющие хорошо налаженные связи, проводят тщательные проверки через загс, паспортный стол.

КСТАТИ

Самая надежная сделка, где комар носа не подточит, выглядит так: совершеннолетний дееспособный гражданин продает квартиру, в которую вселился по ордеру, где был прописан один, и которую самолично приватизировал. Однако на практике такие «стерильно чистые» варианты встречаются нечасто.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ!

Что поможет снизить риски

  • Обращение в агентство недвижимости.
  • Заверение сделки у нотариуса.
  • Страхование права собственности на приобретенную квартиру.

Политика

В Назарете отменили часть рождественских мероприятий из-за Трампа
В Назарете отменили часть рождественских мероприятий из-за Трампа 67

Таким образом, местные жители протестуют против признания Иерусалима столицей Израиля.

Грузинские СМИ: Украина ведет тайные переговоры об экстрадиции Саакашвили
Грузинские СМИ: Украина ведет тайные переговоры об экстрадиции Саакашвили 112

В Грузии в отношении экс-президента открыты несколько уголовных дел.

Евросоюз утвердил новую оборонную программу
Евросоюз утвердил новую оборонную программу 51 1

В ближайшее время государства-участники внесут соответствующие изменения в свои национальные программы.

Происшествия

В Кропивницком похоронили 12-летнюю Екатерину Добродий, ее мать арестовали
В Кропивницком похоронили 12-летнюю Екатерину Добродий, ее мать арестовали 375 1

Школьницу в порыве ярости могла убить собственная мать.

В Канаде за один день разбились пассажирский самолет и вертолет
В Канаде за один день разбились пассажирский самолет и вертолет [фото] 224

Если при падении самолета никто не погиб, то жертвами крушения вертолета стали четыре человека.

Во Франции поезд протаранил школьный автобус, погибли дети
Во Франции поезд протаранил школьный автобус, погибли дети [фото, видео] 490

Водитель по неизвестным причинам снес закрытый шлагбаум и выехал на железную дорогу.

Экономика

Украина получила первую партию сжиженного газа из США
Украина получила первую партию сжиженного газа из США 539

Судно разгрузилось в польском порту, затем газ привезли к нам в страну.

МВФ пока не планирует выделять Украине очередной транш
МВФ пока не планирует выделять Украине очередной транш 216 1

А вот у Нацбанка другие сведения.

5 товаров, которые опасно покупать перед Новым годом
5 товаров, которые опасно покупать перед Новым годом 2925

"КП" в Украине" вместе директором Союза потребителей Украины Максимом Несмеяновым составили рейтинг "коварных" товаров.

Общество

Гороскоп на 2018 год для мужчин всех знаков Зодиака
Гороскоп на 2018 год для мужчин всех знаков Зодиака 139

Узнайте наиболее важные моменты, которые готовят для сильного пола звезды в новом году Желтой Земляной Собаки.

Как привлечь удачу в год Собаки: советы экстрасенса Хаяла Алекперова
Как привлечь удачу в год Собаки: советы экстрасенса Хаяла Алекперова 910

Новый год 2018 - лучший повод, чтобы распрощаться с невезением и ошибками.

А как у вас на работе Новый год отмечать будут?
А как у вас на работе Новый год отмечать будут? [вопрос дня] 23

В стране начались предпраздничные корпоративы.

Светская хроника и ТВ

Валентина Гафта экстренно госпитализировали
Валентина Гафта экстренно госпитализировали 982 1

В пятницу 15 декабря он должен был выйти на сцену театра "Современник".

Собака Любови Успенской живет в отдельном доме с няней и управляющим
Собака Любови Успенской живет в отдельном доме с няней и управляющим [фото] 1088 5

И есть только австрийскую курятину!

Генеральный продюсер  Орла и решки  Елена Синельникова:  У наших ведущих есть срок годности
Генеральный продюсер "Орла и решки" Елена Синельникова: "У наших ведущих есть срок годности" [видео] 1690

"КП" в Украине" устроила интервью-путешествие с соавтором популярного трэвел-шоу.

Спорт

Кличко продал халат за 215 тысяч долларов
Кличко продал халат за 215 тысяч долларов [фото] 218

В этой экипировке Владимир выходил на свой последний в карьере бой, который проиграл Джошуа

Супруга боксера Беринчика - Лиана:  Когда Денис узнал, что я беременна, целый день носил на руках!
Супруга боксера Беринчика - Лиана: "Когда Денис узнал, что я беременна, целый день носил на руках!" 503

Известный украинский боксер теперь выходит в ринг не только ради славы, но и для семьи.

В Ирландии скончался 16-летний футболист
В Ирландии скончался 16-летний футболист 382

Спортсмен потерял сознание прямо на поле.