Сегодня 19 сентября +23°C
Хотите квартиру? Тогда пока не покупайте

Хотите квартиру? Тогда пока не покупайте

Комментарии: 2

Цены на жилье будут зависеть от выдержки клиентов

О рынке недвижимости сегодня не писал разве что ленивый. Прогнозы, комментарии и цифры печатают практически все. Однако, как и прежде, большинство специалистов говорят о том, что цены продолжат расти: еще немного, еще чуть-чуть - и рынок пойдет на новый виток эскалации цен. Но большинство экспертов заинтересованы в росте цен, поэтому их комментарии не совсем объективны. Сегодня мы предлагаем вам свой, возможно, не совсем «профессиональный», зато объективный взгляд на ситуацию с недвижимостью. Говорить будем о столице, ведь большинство городов равняется именно на Киев.

Рынок стоит

Теперешняя ситуация напоминает классическую фразу - «низы не могут, а верхи не хотят». Люди чисто физически не могут покупать жилье по сегодняшним ценам, даже беря ипотечные кредиты на 25 лет, а продавцы не хотят опускать цену, надеясь на «отложенный спрос». В итоге сложилась парадоксальная ситуация: весной, которая традиционно считается сезоном наивысшей активности, сделок практически не заключается.

По признанию риэлторов, рынок продолжает находиться в спячке. По словам одних агентств, количество объектов, выставленных на продажу, находится на том же уровне, что и раньше, по словам других - даже выросло, а спрос упал в несколько раз. Продать квартиру можно только в случае хорошего торга. В приватной беседе один из частных брокеров признался, что продавцы вынуждены уступать от 7 до 15 тысяч долларов, а некоторые, чтобы дешевле продать квартиру, отказываются от услуг посредников, тем самым экономя несколько тысяч покупателю.

Несмотря на это, большинство риэлторов уверены, что об обвале цен на недвижимость сегодня говорить рано. Они продолжают называть нынешнюю ситуацию продолжением периода стагнации, который наметился еще в начале года.

Деньги уходят в землю

Застой на рынке ударил и по банкирам. Обилие телевизионной рекламы, предлагающей «ипотечный кредит за 48 часов» или «при 5% первом взносе», лучше любых цифр говорит о том, что заемщиков становится все меньше.

Более того, специалисты уверяют, что сегодняшний «хилый» спрос формируют исключительно спекулянты, которые надеются на дальнейший рост.

Но те, кто держит нос по ветру, начинают уходить с рынка городской недвижимости, переключив свое внимание на загородную. За прошедший год земля вокруг столицы подорожала в зависимости от направления на 50-100%. Особенно сильно дорожали участки в тех районах, где обещают построить новую кольцевую дорогу.

Вырос объем и загородного строительства. По данным компании SV Development, в настоящее время объем рынка профессионального коттеджного строительства в Киевской области составляет 1,8 млн кв. метров, то есть около 4 тыс. коттеджей. В то же время непосредственно в столице строится всего 1,3-1,4 млн кв. метров в год.

Покупатель уйдет в пригород?

Основным фактором, который обрушит цены на городскую недвижимость, может стать рост предложений на рынке коттеджной застройки (причем не только в столице, но и в других крупных городах Украины). Судите сами: для полноценной жизни семьи из трех-четырех человек нужна минимум трехкомнатная квартира. В столице цены на них стартуют с отметки в 150 тысяч долларов за «советскую» планировку в доме, который расположен в спальном районе без метро, и приближаются к 250-300 тысячам за квартиру площадью в 100-110 кв. метров в новостройке на той же Оболони.

Теперь давайте посмотрим на пригород. До сих пор рынок коттеджных городков был рассчитан на богатых клиентов - большинство возводимых домов имело площадь от 400 кв. метров. Сегодня ситуация меняется, все больше компаний предлагает так называемый «эконом-класс» - небольшие коттеджи площадью до 200 кв. метров по цене около 1000-1500 долларов за квадратный метр, при этом стоимость земли уже включена в цену.

Правда, таких предложений на сегодня всего 20% от общего числа, но по прогнозам специалистов уже через два года поселки «эконом-класса» со стоимостью домовладений до $200 тыс. составят около половины всего рынка.

Падение выгодно всем

Похоже, что еще не все «специалисты от недвижимости» поняли одну истину - падение цен на руку практически всем. Сегодня объем сделок в 10, а то и 20 раз меньше, чем 5 лет назад. Точно определить число сделок невозможно, ведь в нашей стране - это тайна за семью печатями. Но можно воспользоваться обычными наблюдениями. Раньше в столичном БТИ при двух работающих окошках «приема-выдачи документов» очередь в 50-70 человек была обычным явлением, сегодня работает всего одно окошко и больше 2-3 человек там не бывает.

Итак, на стагнации рынка теряют все - от продавцов до риэлторов и банкиров. Раньше риэлторы брали комиссию 5% от суммы сделки, сегодня они вынуждены соглашаться на 2-3%. При росте цен в 5 раз и падении числа сделок даже в 10 раз налицо уменьшение денежного оборота в 2 раза. Значит, минимум в два раза упали доходы обычных риэлторов.

Единственные, кто заинтересован в дальнейшем росте цен, - это спекулянты и строители. Не секрет, что практически все небольшие квартиры застройщиками продаются через «карманные» агентства недвижимости. Если не верите, то посчитайте, сколько раз в объявлениях, размещенных в специализированных изданиях, попадается слово «переуступка».

ВАЖНО!

Потерпите до осени

Замерший рынок недвижимости может пойти как вверх, так и вниз. Если нервы сдадут у покупателей и те, «затянув пояс» на ближайшие 20 лет, таки начнут улучшать свои жилищные условия, то цены поползут вверх. Если же выдержки хватит до осени, то не исключен обвал цен на 20%.

Ведь 9 месяцев без роста, без сделок должны сделать свое дело. Спекулянты будут выводить деньги из финансового инструмента, который не приносит прибыли, а те, кто нуждается в живых деньгах, будет вынужден резко снизить цены на фоне резко увеличившегося предложения.

Так что если вы верите в такой сценарий, то до осени положите деньги на депозит. 2-3 процента, которые «накапают» на всю сумму, как раз покроют оформление будущей сделки, а на разницу между сегодняшними ценами и теми, которые будут в случае обвала, вы сможете сделать хороший ремонт.

СЧИТАЛКА «КП»

Кому по карману жизнь в столице?

Для того чтобы купить двухкомнатную квартиру возле метро или «трешку» в спальном районе, нужно выложить 150 тысяч долларов. Естественно, собрать такую сумму очень сложно. Нужен кредит. Первый взнос плюс оформление потянут не менее чем на 20 тысяч долларов. На остальные 130 тысяч берем заем сроком на 25 лет. Эффективная ставка в валюте на сегодня – 13% годовых. Не трудно посчитать, что при стандартной схеме выплат первый платеж составит около 1840 долларов.

Для того чтобы получить такой кредит, нужно иметь доход на уровне 4600 долларов в месяц. Ведь банкиры выдают заем максимум на 40% общего дохода. Еще одним условием получения такого займа станет ваш возраст. Если вы хотите выплачивать кредит 25 лет, то должны быть моложе 35 лет - банки не хотят связываться с пенсионерами.

По официальной информации Госкомстата, в марте средняя зарплата в Киеве составила 2115 гривен. Естественно в ведомстве считают «грязные деньги» и не учитывают деньги в конвертах. Пускай реальные средние доходы киевлян составляют 3000 грн. на одного работающего. Значит, средняя столичная семья имеет доход около 6000 грн., или 1200 долларов в месяц. Это почти в четыре раза меньше необходимого минимума для покупки более-менее пригодной для жизни квартиры в кредит сроком на 25 лет.

Что уж говорить о жителях других городов Украины, где зарплаты намного ниже, а цены на жилье уже приближаются к столичным.

Политика

Саакашвили провел митинг в центре Киева и уехал в Черкассы

В России прокомментировали предоставление США оружия для Украины
В России прокомментировали предоставление США оружия для Украины 435

По словам пресс-секретаря Путина, если США предоставят ВСУ оружие, ситуация обострится. Также он прокомментировал соцпомощь жителям "Л/ДНР".

Саакашвили - на митинге в Киеве:  Еду в Черкассы устраивать свой штаб
Саакашвили - на митинге в Киеве: "Еду в Черкассы устраивать свой штаб" [дополняется, видео] 624

Добравшись в столицу, политик пока не намерен тут долго задерживаться.

Происшествия

Опубликовано видео из кабины российского вертолета, атаковавшего зрителей
Опубликовано видео из кабины российского вертолета, атаковавшего зрителей [видео] 359

Также в Ютубе появились видеоролики последствия стрельбы и самой атаки с разных ракурсов.

 Крыша  николаевского  Мультика , ради которой начали громкое дело, это Мериков и Гончаров, - блогер
"Крыша" николаевского "Мультика", ради которой начали громкое дело, это Мериков и Гончаров, - блогер 144

Главной целью в деле против николаевского бизнесмена Михила Титова ("Мультика") могла быть его "крыша" – экс-губернатор области Вадим Мериков и бывшый начальник МВД области Виталий Гончаров.

В Киеве байкер насмерть сбил женщину

Экономика

На что украинцам не хватает денег: топ-10
На что украинцам не хватает денег: топ-10 167

Ответ на этот вопрос прояснило исследование кадрового портала rabota.ua.

В порт  Южный  прибыло пятое судно с углем из ЮАР
В порт "Южный" прибыло пятое судно с углем из ЮАР 106 2

Топливо будет направлено на склады Приднепровской и Криворожской ТЭС.

Три миллиарда вместо двух: долг каждого украинца вырастет на 800 грн
Три миллиарда вместо двух: долг каждого украинца вырастет на 800 грн 191

Эксперты позитивно оценивают сам факт выхода Украины на внешние рынки заимствования.

Общество

Павел Дуров будет судиться с бывшим партнером Telegram и  Вконтакте
Павел Дуров будет судиться с бывшим партнером Telegram и "Вконтакте" 3

Экс-директор ООО "Телеграф" Антон Розенберг пытался оспорить свое увольнение из компании в суде, но получил иск на 100 миллионов рублей за разглашение коммерческой тайны.

Горняки  Сухой Балки  пришли за справедливостью к стенам Госгеологии
Горняки "Сухой Балки" пришли за справедливостью к стенам Госгеологии 11

Под зданием Государственной службы геологии и недр Украины рабочие ЧАО "ЕВРАЗ Суха Балка" объявили бессрочную акцию протеста.

За колючей проволокой: заключенные едят бутерброд, а инспектор смотрит голодными глазами
За колючей проволокой: заключенные едят бутерброд, а инспектор смотрит голодными глазами 63

Денис Чернышов, заместитель министра юстиции по тюремным вопросам рассказал "КП" в Украине" о проблемах, грядущей реформе и причинах зэковской вольницы.

Светская хроника и ТВ

С сайта Дмитрия Хворостовского пропала афиша выступлений
С сайта Дмитрия Хворостовского пропала афиша выступлений 207

Оперный певец отменил ближайший концерт в Москве из-за своей болезни.

Суперфиналист  Битвы экстрасенсов : У Брежневой с Меладзе будет ребенок, а Лорак может развестись
Суперфиналист "Битвы экстрасенсов": У Брежневой с Меладзе будет ребенок, а Лорак может развестись [видео] 599

На онлайн-конференции "КП" в Украине" известный медиум и прорицатель Яков Шнеерсон рассказал о переменах в личной жизни популярных певиц.

Нейрохирурги рассказали о состоянии госпитализированного Караченцова
Нейрохирурги рассказали о состоянии госпитализированного Караченцова 898

Медики оценивают самочувствие актера как среднее и говорят о плановом обследовании.

Спорт

Шевченко вызвал в сборную экс-игрока  Шахтера  Кучера
Шевченко вызвал в сборную экс-игрока "Шахтера" Кучера 105

Главный тренер сборной Украины обнародовал список легионеров, которые приглашены на матчи против Косово и Хорватии

Коноплянка - лидер по зарплате в  Шальке
Коноплянка - лидер по зарплате в "Шальке" 212

Стало известно, сколько зарабатывает украинский легионер в немецком клубе

Официально: Воронин приступил к работе в сборной Украины
Официально: Воронин приступил к работе в сборной Украины 175

Экс-нападающий национальной "сине-желтой" команды вошел в тренерский штаб Андрея Шевченко