Квартиры дешевеют, уменьшаясь в размерах
ПОСЛЕДНИЕ ТЕНДЕНЦИИ
Потихоньку застройщики начинают перепрофилироваться на бюджетное жилье. С начала года в столице появилось несколько предложений однокомнатных квартир в ценовом диапазоне 24-30 тысяч долларов. Если посмотреть на эти предложения, то не столько подешевел квадратный метр, сколько застройщики стали предлагать малометражные квартиры. До кризиса найти однокомнатные апартаменты меньше 45-50 метров было нереально. Большинство же квартир и вовсе начинались с 60 "квадратов". Застройщиков мало интересовало то, что в хрущевках и чешках такую площадь имели трехкомнатные квартиры. Сейчас же все изменилось.
Звоним по объявлению, где застройщик обещает квартиру за 24 тысячи долларов. Оказывается, жилой комплекс расположен на самой окраине Киева, за Окружной дорогой - от конечной станции метро туда еще нужно ехать на маршрутке.
- Самая дешевая квартира у нас стоит 194 635 гривен, - рассказывает менеджер по продажам. - Правда, ее площадь составляет меньше 24 квадратных метров. То есть метр стоит 8,3 тысячи гривен.
Берем планировку этажа. По факту это квартира, где совмещены комната и кухня в единое помещение, а разделить их стеной сложно - получится два помещения с шириной менее 2 метров каждое и с одним общим окном. В общем, это такая себе квартирка для одинокого холостяка. Представить, что в ней можно завести ребенка, очень сложно.
Анализируем еще несколько бюджетных жилых комплексов, которые строятся на окраинах столицы - в большинстве из них однокомнатные квартиры имеют площадь около 35 "квадратов", а "двушки" - 55-60 метров, фактически являясь несколько улучшенными чешками.
Как говорят эксперты, в сегодняшней ситуации, когда покупатель не может рассчитывать на доступные кредиты, именно такое жилье пользуется наибольшим спросом.
ТОПТАНИЕ НА МЕСТЕ
Несмотря на то что об обвале цен на рынке недвижимости говорят уже давно, гривенная стоимость квадратного метра не спешит снижаться. В большинстве вводимых в эксплуатацию жилых комплексов продают квартиры по тем же ценам, что и раньше. Лишь только то жилье, которое находится на этапе проектирования, продается несколько дешевле. Но если учесть, что до момента ввода квартиры пройдет 5-6 лет, то такие варианты можно посоветовать тем, кто покупает квадратные метры в качестве вложения свободных средств.
Объявленная правительством программа "Доступное жилье" также пока не повлияла на стоимость жилья на первичном рынке.
- Чтобы обвалить цены, одних намерений мало - нужно, чтобы было реально что-то сделано, - поясняет директор консалтинговой компании "Канзас" Владислав Мишук. - К тому же, напомню, что кредитование "первички" возможно только в том случае, когда у застройщика есть право собственности, то есть дом должен быть готов и введен в эксплуатацию. А таких объектов на сегодняшний день не так уж много.
Однако в будущем стоимость жилья в стране может понемногу снижаться. По крайней мере такую тенденцию на ближайшие несколько лет прогнозируют аналитики.
- Цены на квартиры будут постепенно снижаться, - утверждает аналитик Эрсте Банка Иван Улитко. - Произойдет это из-за медленного роста доходов населения в будущем, высоких кредитных ставок, а также сокращения количества населения. Реальные доходы населения в следующие несколько лет будут расти на 2-3% в год. Низкий рост доходов населения в будущем будет связан с тем, что украинская экономика исчерпала запас перераспределения доходов экономики в пользу внутреннего потребления. В 2004 году потребление (и, соответственно, доходы) домохозяйств составили 45% ВВП, тогда как в IV квартале 2011-го данный показатель достиг 75%, что стало самым высоким показателем в Европе.
По его словам, дополнительным фактором, который может поспособствовать снижению цен на недвижимость, является возможное изменение курса гривны в результате долгового кризиса в странах ЕС, а также сокращения экономического роста развивающихся стран. Снижению ставок по кредитам мог бы поспособствовать более гибкий курс гривны, однако переход на него может стать болезненным для банков и спровоцирует значительные процентные ставки как минимум на протяжении переходного периода.
В то же время глава государственного "Ощадбанка" прогнозирует снижение ставок по кредитам уже летом. Помочь этому может Агентство по рефинансированию жилищных кредитов, которое должно осуществить дебютный выпуск ипотечных облигаций на 500 млн грн. уже в этом месяце. Полученные через агентство средства банки смогут использовать на выдачу новых жилищных кредитов по более доступным ставкам.
- Мы планируем, что в июне у нас будет первый транш - около 500 млн, - говорит председатель правления "Ощадбанка" Сергей Подрезов. - Средства, полученные в результате размещения ипотечных облигаций, могут быть в том числе направлены на реализацию программы по выдаче ипотечных кредитов под 3%.
Ипотечные ставки в украинских банках*
Первоначальный аванс 10-30%
Срок 10 лет
Процентные ставки 12,20%-24,50%
* По данным "Простобанк Консалтинг".
ЧТО ПОЧЕМ
За прошедшие полгода количество банков, предлагающих займы на "вторичку", выросло. Однако сами займы доступнее не стали. Более того, реальные ставки по ним только увеличились. Такой вывод делает компания "Простобанк Консалтинг".
Взять кредит с наименьшим первоначальным взносом - в 10% стоимости жилья - по-прежнему можно только при наличии дополнительного обеспечения в виде принадлежащей заемщику недвижимости и только в одном учреждении. С 20-процентным авансом покупку жилья на вторичном рынке кредитует еще один банк.
Зато ипотеку с 30-процентным авансом предлагают 20 банков, хотя в начале года их было в полтора раза меньше. Однако, несмотря на увеличивающиеся предложения, ипотека с небольшим начальным взносом доступнее для заемщиков не стала. Реальные ставки по таким кредитам с начала года увеличились. По исследованиям аналитиков, по кредитам с авансами до 25% включительно за пять месяцев минимальные ставки выросли на половину процентного пункта, а максимальные - сразу на 1,35 процентного пункта. Пришедшие на рынок банки предложили более дорогие - максимальные ставки выросли на 1,25 процентного пункта.
