Сегодня 22 сентября +23°C
Украинская недвижимость: Кредит против аренды

Украинская недвижимость: Кредит против аренды

Комментарии: 6
Только возрождение рынка ипотечного кредитования приведет к росту спроса на рынке недвижимости.

До последнего времени большинство экспертов говорили о том, что цены на недвижимость еще не достигли дна. Мол, количество сделок даже в относительно благополучном Киеве в несколько раз меньше, чем это было до кризиса.

- Люди готовы платить по 900 долларов за квадратный метр первичного жилья и 1000 долларов за "вторичку" в столице, - считает председатель национального совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко.

Основной причиной снижения цен эксперты называют практически полное отсутствие кредитования. 

- По итогам июля 2011 года банки выдали новых ипотечных кредитов (с учетом пролонгированных) на сумму 347 млн грн., - говорит президент украинского аналитического центра Александр Охрименко. - Это очень мало, если вспомнить, что общий размер уже существующего портфеля ипотечных кредитов для населения составляет около 78 млрд грн. При этом портфель уменьшается, так как население погашает больше ипотечных кредитов, чем берет новых.

Однако уже в следующем году ситуация может измениться. Это случится, если на рынок массово начнут выходить банки с предложением займов под более гуманные проценты.

- Сегодня средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 16,7%, - продолжает Александр Охрименко. - И до конца текущего года она может только вырасти. Но уже в следующем году можно ожидать ее снижения до 12-14%. Позже ставка по ипотеке может снизиться до 7-8%, если индекс индекса ставок НБУ будет снижаться. Это должно способствовать увеличению количества желающих получить ипотечный кредит.

По словам эксперта, возрождение рынка ипотечного кредитования приведет к росту спроса на рынке недвижимости, что в свою очередь может увеличить цены на 20-30% в ближайшие несколько лет.

- Некоторые эксперты оценивают спрос на недвижимость в размере десяти миллионов семей, которые хотят приобрести новое жилье, - продолжает эксперт. - Даже если десятая часть этого спроса теперь сможет получить ипотечные кредиты, это станет тем шагом, который развернет украинский рынок недвижимости, как в свое время в 2002 году зарождение ипотечного кредитования дало толчок удорожанию недвижимости в Украине. 

Вариант 1 

Влезаем в большие долги 

Самые дешевые квартиры в столице начинаются от 35 тысяч долларов. В регионах за эти деньги можно взять неплохую однокомнатную, а где-то и двухкомнатную квартиры. Поэтому давайте на этом примере и посчитаем, что лучше - снимать жилье или же покупать его в кредит.

Сегодня уже доступны кредиты с первоначальным взносом в 10%. Однако для сделки вам понадобится большая сумма. Потенциальному заемщику нужно иметь около 1% от суммы кредита. Итого вам уже нужно 3850 долларов (около 31 тыс. грн.). Правда, при таком низком взносе у вас попросят предоставить дополнительный залог. Если же второй квартиры у вас нет, то первоначальный взнос составит уже 20%, а это уже 7000 долларов, или 56 000 гривен плюс одноразовая комиссия 2800 грн.

Не забудьте, что при оформлении всегда нужно уплачивать госпошлину и сбор в Пенсионный фонд (по 1% от стоимости квартиры каждый). Кроме того, какая-то сумма уйдет на оплату услуг нотариуса и страховок, которые в каждом банке свои. В сумме все эти расходы выльются еще в 9900 - 10 110 гривен. А значит, заемщик должен будет до получения кредита иметь на руках 40 630 гривен при авансе в 10% стоимости жилья и минимум 68 100 гривен при авансе в 20%.

Эксперты посчитали, что реальная ставка по такому кредиту составит 17,08% годовых, а ежемесячный платеж при аннуитетных выплатах - 3711 гривен. Если учесть, что ежемесячные расходы по оплате кредита не должны превышать 50% дохода заемщика (при больших суммах дохода - и все 60%), то для получения такого кредита заемщик должен зарабатывать не менее 7422 гривен. Если же заемщик накопил 30% стоимости квартиры, то реальная ставка по такому кредиту составит в среднем по рынку 16,3% годовых. В таком случае ежемесячный платеж заемщика будет составлять 2771 гривну, а его официальный доход должен быть не меньше 5542 гривен. 

КОМПЕТЕНТНО 

Мировой опыт

- В большинстве стран мира долгосрочные ипотечные кредиты имеют плавающую ставку, - говорит Александр Охрименко. - Это позволяет банкам без особых проблем выдавать кредиты на 20-30 лет. В Украине практика использования кредитов с плавающей ставкой начала внедряться после кризиса. Но для того чтобы кредиты с плавающей ставкой удовлетворяли и банкиров, и заемщиков, необходим четкий и понятный всем ориентир, по отношению к которому эту ставку рассчитывают.

Закон №7351 возлагает на НБУ установление такого ориентира в виде индекса ставок, по аналогии с зарубежным LIBOR. Это защитит заемщиков от разного рода спорных методик расчета ставок, которые используются сейчас в банковском секторе. Согласно закону на стадии выдачи кредита заемщику устанавливается его персональная кредитная надбавка (ставка плюс индекс НБУ), которая не может изменяться банком в течение всего срока действия договора, даже если срок договора будет 30 лет. Ставка для физического лица будет изменяться по мере изменения индекса НБУ. И как западноевропейские заемщики интересуются ставкой LIBOR, так и украинские заемщики будут интересоваться индексом Нацбанка и сожалеть, что он никак не хочет снижаться.

Очень принципиальное требование закона - обязательство банка при выдаче кредита указывать всю сумму комиссий и доплат, в том числе связанных со страхованием объекта залога. Это даст возможность заемщику четко оценить свои финансовые возможности, но самое главное - снимет конфликты с банком в процессе уплаты процентов и комиссий за весь срок кредитного договора. 

Вариант 2 

Снимаем жилье 

Самые дешевые квартиры в столице сдаются от 2 тысяч гривен. Похожая цена и в регионах на квартиры подобной ценовой категории. То есть стоимость аренды отличается от расходов на приобретение недвижимости в кредит почти вдвое. Да еще нужно и накопить приличную сумму - 40-60 тысяч в зависимости от того, есть ли у вас что предложить банку или нет.

Из плюсов аренды можно выделить тот факт, что если цены все-таки снизятся, то и хозяева жилья вряд ли будут поднимать цены. Да и сменить квартиру в случае необходимости переезда в другой район, например при смене места работы, намного проще арендную, чем собственную. Кроме того, пожив несколько лет в квартире, можно переехать в аналогичную с более свежим ремонтом. Если бы квартира была ваша, то эти расходы пришлось бы оплачивать из собственного кармана.

С другой стороны, в случае роста цен на жилье стоимость аренды тоже будет увеличиваться. Поэтому если вы верите в рост цен на недвижимость, кредит предпочтительней. 

Средняя ставка по ипотечным займам*

Срок кредита Аванс 10% Аванс 20% Аванс 25% Аванс 30%
1 год 18,82% 17,82% 19,21% 18,77%
5 лет 17,37% 16,93% 16,76% 17,64%
10 лет 17,18% 16,45% 16,46% 17,41%
15 лет 17,11% 16,73% 16,39% 16,68%
20 лет 17,08% 16,69% 16,00% 16,30%
25 лет - - 14,93% -
30 лет - - 14,91% -

 

 * По данным компании "Простобанк Консалтинг". 

Политика

Бюджет-2018: на культуру и кино потратят на 30% больше
Бюджет-2018: на культуру и кино потратят на 30% больше

Также деньги выделили на память участников революции Достоинства и Мемориал жертв голодомора.

Филатов заявил, что отказался выполнять "вказивку" партийного офиса БПП 74

Запрет ЕС на полеты в Харьков и Днепр – ответ на украинские штрафы за полеты в Крым?
Запрет ЕС на полеты в Харьков и Днепр – ответ на украинские штрафы за полеты в Крым? 215

Эксперты говорят, что намерение ЕС запретить полеты в три украинских города может быть связано со сбитым малазийским Боингом и штрафами российских авиакомпаний.

Происшествия

Украинский суд выпустил из СИЗО  Короля жуликов  Франции
Украинский суд выпустил из СИЗО "Короля жуликов" Франции 48

51-летнего Жильбера Шикли готовят к экстрадиции, а пока на него надели электронный браслет.

В Петербурге на детском катке четыре минуты транслировали порно
В Петербурге на детском катке четыре минуты транслировали порно [видео] 507

Все это время на льду находилось много детей. Мониторы установлены вокруг площадки для катания.

На Черкасщине продолжают тушить пожар на торфяниках

Экономика

Украина сократила добычу угля
Украина сократила добычу угля 493 3

За последний месяц было добыто 1,9 миллиона тонн.

Начинать копить деньги на следующий отпуск нужно уже сейчас: 3 шага
Начинать копить деньги на следующий отпуск нужно уже сейчас: 3 шага 1436 1

Для того, чтобы денег хватило на путешествие мечты, копить средства нужно начинать прямо сейчас, "КП" дает вам три важных совета.

Каждый третий хочет 30 тысяч, а получает 5
Каждый третий хочет 30 тысяч, а получает 5 403

Кадровый портал rabota.ua выяснил, сколько денег нужно нашим согражданам, чтобы чувствовать себя финансово независимыми.

Общество

Красивые поздравления с днем рождения мужчине
Красивые поздравления с днем рождения мужчине 7

Самые добрые и забавные смс-стихи и поздравления в прозе мужчине, мужу, коллеге, парню, зятю с днем рождения.

С резонансного памятника Калашникову уберут чертеж немецкой винтовки StG 44
С резонансного памятника Калашникову уберут чертеж немецкой винтовки StG 44 33

Заказчик 7,5-метрового монумента Российское военно-историческое общество признало, что на пьедестале изображена схема немецкой штурмовой винтовки.

Семь проверенных способов научиться есть меньше
Семь проверенных способов научиться есть меньше 310

Часто мы переедаем из-за невнимательности или устоявшихся привычек.

Светская хроника и ТВ

У ведущего  Особенности национальной работы  родился сын
У ведущего "Особенности национальной работы" родился сын [фото] 9

Руслан Ханумак и его супруга Алина Шаманская стали родителями.

Олег Винник признался, о чем страстно мечтал подростком
Олег Винник признался, о чем страстно мечтал подростком 66

"Мистер Счастье" рассказал, как мама отбила у него страсть к передвижению.

Актриса из  Слуги народа  рассказала, почему занимается стендапом и любит Скриптонита
Актриса из "Слуги народа" рассказала, почему занимается стендапом и любит Скриптонита [видео] 156

Ольга Жуковцова-Кияшко – о войне с собой и о том, как относиться к нынешним рэп-баттлам, которыми она увлекается.

Спорт

Украинская паралимпийская сборная по футболу вышла в финал ЧМ, обыграв россиян
Украинская паралимпийская сборная по футболу вышла в финал ЧМ, обыграв россиян [видео] 146 1

Напряженный матч закончился серией пенальти, в которой верх взяли украинцы.

Владимира Кличко пригласили на престижный турнир по гольфу
Владимира Кличко пригласили на престижный турнир по гольфу 82

Украинский экс-чемпион мира по боксу давно увлекается гольфом.

Лучший боксер по версии журнала  Ринг  повесил перчатки на гвоздь
Лучший боксер по версии журнала "Ринг" повесил перчатки на гвоздь 279

Решение Андре Уорда стало достаточно неожиданным, но спортсмен объяснил, что больше не может драться.