Украинская недвижимость: Кредит против аренды

Украинская недвижимость: Кредит против аренды

Комментарии: 6
Только возрождение рынка ипотечного кредитования приведет к росту спроса на рынке недвижимости.

До последнего времени большинство экспертов говорили о том, что цены на недвижимость еще не достигли дна. Мол, количество сделок даже в относительно благополучном Киеве в несколько раз меньше, чем это было до кризиса.

- Люди готовы платить по 900 долларов за квадратный метр первичного жилья и 1000 долларов за "вторичку" в столице, - считает председатель национального совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко.

Основной причиной снижения цен эксперты называют практически полное отсутствие кредитования. 

- По итогам июля 2011 года банки выдали новых ипотечных кредитов (с учетом пролонгированных) на сумму 347 млн грн., - говорит президент украинского аналитического центра Александр Охрименко. - Это очень мало, если вспомнить, что общий размер уже существующего портфеля ипотечных кредитов для населения составляет около 78 млрд грн. При этом портфель уменьшается, так как население погашает больше ипотечных кредитов, чем берет новых.

Однако уже в следующем году ситуация может измениться. Это случится, если на рынок массово начнут выходить банки с предложением займов под более гуманные проценты.

- Сегодня средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 16,7%, - продолжает Александр Охрименко. - И до конца текущего года она может только вырасти. Но уже в следующем году можно ожидать ее снижения до 12-14%. Позже ставка по ипотеке может снизиться до 7-8%, если индекс индекса ставок НБУ будет снижаться. Это должно способствовать увеличению количества желающих получить ипотечный кредит.

По словам эксперта, возрождение рынка ипотечного кредитования приведет к росту спроса на рынке недвижимости, что в свою очередь может увеличить цены на 20-30% в ближайшие несколько лет.

- Некоторые эксперты оценивают спрос на недвижимость в размере десяти миллионов семей, которые хотят приобрести новое жилье, - продолжает эксперт. - Даже если десятая часть этого спроса теперь сможет получить ипотечные кредиты, это станет тем шагом, который развернет украинский рынок недвижимости, как в свое время в 2002 году зарождение ипотечного кредитования дало толчок удорожанию недвижимости в Украине. 

Вариант 1 

Влезаем в большие долги 

Самые дешевые квартиры в столице начинаются от 35 тысяч долларов. В регионах за эти деньги можно взять неплохую однокомнатную, а где-то и двухкомнатную квартиры. Поэтому давайте на этом примере и посчитаем, что лучше - снимать жилье или же покупать его в кредит.

Сегодня уже доступны кредиты с первоначальным взносом в 10%. Однако для сделки вам понадобится большая сумма. Потенциальному заемщику нужно иметь около 1% от суммы кредита. Итого вам уже нужно 3850 долларов (около 31 тыс. грн.). Правда, при таком низком взносе у вас попросят предоставить дополнительный залог. Если же второй квартиры у вас нет, то первоначальный взнос составит уже 20%, а это уже 7000 долларов, или 56 000 гривен плюс одноразовая комиссия 2800 грн.

Не забудьте, что при оформлении всегда нужно уплачивать госпошлину и сбор в Пенсионный фонд (по 1% от стоимости квартиры каждый). Кроме того, какая-то сумма уйдет на оплату услуг нотариуса и страховок, которые в каждом банке свои. В сумме все эти расходы выльются еще в 9900 - 10 110 гривен. А значит, заемщик должен будет до получения кредита иметь на руках 40 630 гривен при авансе в 10% стоимости жилья и минимум 68 100 гривен при авансе в 20%.

Эксперты посчитали, что реальная ставка по такому кредиту составит 17,08% годовых, а ежемесячный платеж при аннуитетных выплатах - 3711 гривен. Если учесть, что ежемесячные расходы по оплате кредита не должны превышать 50% дохода заемщика (при больших суммах дохода - и все 60%), то для получения такого кредита заемщик должен зарабатывать не менее 7422 гривен. Если же заемщик накопил 30% стоимости квартиры, то реальная ставка по такому кредиту составит в среднем по рынку 16,3% годовых. В таком случае ежемесячный платеж заемщика будет составлять 2771 гривну, а его официальный доход должен быть не меньше 5542 гривен. 

КОМПЕТЕНТНО 

Мировой опыт

- В большинстве стран мира долгосрочные ипотечные кредиты имеют плавающую ставку, - говорит Александр Охрименко. - Это позволяет банкам без особых проблем выдавать кредиты на 20-30 лет. В Украине практика использования кредитов с плавающей ставкой начала внедряться после кризиса. Но для того чтобы кредиты с плавающей ставкой удовлетворяли и банкиров, и заемщиков, необходим четкий и понятный всем ориентир, по отношению к которому эту ставку рассчитывают.

Закон №7351 возлагает на НБУ установление такого ориентира в виде индекса ставок, по аналогии с зарубежным LIBOR. Это защитит заемщиков от разного рода спорных методик расчета ставок, которые используются сейчас в банковском секторе. Согласно закону на стадии выдачи кредита заемщику устанавливается его персональная кредитная надбавка (ставка плюс индекс НБУ), которая не может изменяться банком в течение всего срока действия договора, даже если срок договора будет 30 лет. Ставка для физического лица будет изменяться по мере изменения индекса НБУ. И как западноевропейские заемщики интересуются ставкой LIBOR, так и украинские заемщики будут интересоваться индексом Нацбанка и сожалеть, что он никак не хочет снижаться.

Очень принципиальное требование закона - обязательство банка при выдаче кредита указывать всю сумму комиссий и доплат, в том числе связанных со страхованием объекта залога. Это даст возможность заемщику четко оценить свои финансовые возможности, но самое главное - снимет конфликты с банком в процессе уплаты процентов и комиссий за весь срок кредитного договора. 

Вариант 2 

Снимаем жилье 

Самые дешевые квартиры в столице сдаются от 2 тысяч гривен. Похожая цена и в регионах на квартиры подобной ценовой категории. То есть стоимость аренды отличается от расходов на приобретение недвижимости в кредит почти вдвое. Да еще нужно и накопить приличную сумму - 40-60 тысяч в зависимости от того, есть ли у вас что предложить банку или нет.

Из плюсов аренды можно выделить тот факт, что если цены все-таки снизятся, то и хозяева жилья вряд ли будут поднимать цены. Да и сменить квартиру в случае необходимости переезда в другой район, например при смене места работы, намного проще арендную, чем собственную. Кроме того, пожив несколько лет в квартире, можно переехать в аналогичную с более свежим ремонтом. Если бы квартира была ваша, то эти расходы пришлось бы оплачивать из собственного кармана.

С другой стороны, в случае роста цен на жилье стоимость аренды тоже будет увеличиваться. Поэтому если вы верите в рост цен на недвижимость, кредит предпочтительней. 

Средняя ставка по ипотечным займам*

Срок кредита Аванс 10% Аванс 20% Аванс 25% Аванс 30%
1 год 18,82% 17,82% 19,21% 18,77%
5 лет 17,37% 16,93% 16,76% 17,64%
10 лет 17,18% 16,45% 16,46% 17,41%
15 лет 17,11% 16,73% 16,39% 16,68%
20 лет 17,08% 16,69% 16,00% 16,30%
25 лет - - 14,93% -
30 лет - - 14,91% -

 

 * По данным компании "Простобанк Консалтинг". 

Политика

Медведев: СССР десятилетиями жил в условиях санкций -  и ничего
Медведев: СССР десятилетиями жил в условиях санкций - "и ничего" 200

Российский премьер-министр "философски" высказался об ограничениях.

Лукашенко предложил студентам служить на летних каникулах
Лукашенко предложил студентам служить на летних каникулах 167

Глава Беларуси крайне обеспокоен тем, что молодые люди "косят от армии".

Вышел сборник статей первого украинского министра пропаганды
Вышел сборник статей первого украинского министра пропаганды 128

Министр УНР Иларион Косенко умер в эмиграции в 1950 году.

Происшествия

Матиос назвал четыре версии крушения Су-27
Матиос назвал четыре версии крушения Су-27 355

Следствие считает, что самолет могли заправить некачественным топливом.

Двум туристам грозит десять лет тюрьмы за граффити в Таиланде
Двум туристам грозит десять лет тюрьмы за граффити в Таиланде 332 2

Местные власти выдвинули им обвинения в вандализме.

В Индии поезд врезался в толпу людей, погибли около 50 человек
В Индии поезд врезался в толпу людей, погибли около 50 человек [фото, видео] 535

Среди жертв оказалось много детей в возрасте от 6 до 10 лет.

Экономика

Украина и МВФ договорились о новой программе
Украина и МВФ договорились о новой программе 309 1

Следующий договор рассчитан на 14 месяцев.

"Росток-Холдинг": "Дайте аграриям работать – и мы наполним бюджет страны" 96 1

Президента просили вмешаться в ситуацию и дать возможность собрать урожай.

Отдых для пенсионеров - куда отправиться в недорогое путешествие
Отдых для пенсионеров - куда отправиться в недорогое путешествие 487 2

"КП" в Украине" вместе с экспертами разбиралась, какой отдых могут себе позволить пожилые украинцы, где не очень дорого, но интересно и есть, на что посмотреть.

Общество

Пиво и вобла, молоко и печенье: что нельзя есть вместе
Пиво и вобла, молоко и печенье: что нельзя есть вместе 228

Пять самых ужасных продуктовых сочетаний - по мнению врача.

ЮНЕСКО заинтересовалась окаменевшими деревьями в Дружковке
ЮНЕСКО заинтересовалась окаменевшими деревьями в Дружковке [фото] 431

Им предположительно 300-280 миллионов лет.

Кабмин запретил строить слишком высокие дома за городом
Кабмин запретил строить слишком высокие дома за городом 366 2

Все дело в том, что за пределами областных центров нет инфраструктуры, способной поддерживать 30-этажные высотки.

Светская хроника и ТВ

На “Мисс Вселенная-2018” украинка едет с драгоценным камнем в 228 каратов!
На “Мисс Вселенная-2018” украинка едет с драгоценным камнем в 228 каратов! [фото] 182 1

Киевские ювелиры создали для конкурса необычную подвеску в виде земного шара.

Известный сериальный актер умер в 39 лет
Известный сериальный актер умер в 39 лет [фото] 1114

Дмитрий Солодовник не дожил до юбилея три месяца.

Дочери Лорак и Киркорова вышли на подиум
Дочери Лорак и Киркорова вышли на подиум [фото] 1296 1

Для семилетней Софии это был модный дебют.

Спорт

Кокорину и Мамаеву выдвинули очередные обвинения
Кокорину и Мамаеву выдвинули очередные обвинения 700

Спортсменов снова обвиняют в побоях. Все материалы объединены в одно дело.

Григорий Суркис заканчивает карьеру в УЕФА
Григорий Суркис заканчивает карьеру в УЕФА 499

Известный украинский футбольный функционер Григорий Суркис в данный момент является вице-президентом УЕФА, и его полномочия в этой организации истекают в 2019 году.

Украинских игроков команды  Карпаталья  навсегда дисквалифицировали
Украинских игроков команды "Карпаталья" навсегда дисквалифицировали 949 2

Спортсмены приняли участие в так называемом чемпионате непризнанных государств - турнире ConIFA World Football Cup.