Украинская недвижимость: Кредит против аренды

Украинская недвижимость: Кредит против аренды

Комментарии: 6
Только возрождение рынка ипотечного кредитования приведет к росту спроса на рынке недвижимости.

До последнего времени большинство экспертов говорили о том, что цены на недвижимость еще не достигли дна. Мол, количество сделок даже в относительно благополучном Киеве в несколько раз меньше, чем это было до кризиса.

- Люди готовы платить по 900 долларов за квадратный метр первичного жилья и 1000 долларов за "вторичку" в столице, - считает председатель национального совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко.

Основной причиной снижения цен эксперты называют практически полное отсутствие кредитования. 

- По итогам июля 2011 года банки выдали новых ипотечных кредитов (с учетом пролонгированных) на сумму 347 млн грн., - говорит президент украинского аналитического центра Александр Охрименко. - Это очень мало, если вспомнить, что общий размер уже существующего портфеля ипотечных кредитов для населения составляет около 78 млрд грн. При этом портфель уменьшается, так как население погашает больше ипотечных кредитов, чем берет новых.

Однако уже в следующем году ситуация может измениться. Это случится, если на рынок массово начнут выходить банки с предложением займов под более гуманные проценты.

- Сегодня средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 16,7%, - продолжает Александр Охрименко. - И до конца текущего года она может только вырасти. Но уже в следующем году можно ожидать ее снижения до 12-14%. Позже ставка по ипотеке может снизиться до 7-8%, если индекс индекса ставок НБУ будет снижаться. Это должно способствовать увеличению количества желающих получить ипотечный кредит.

По словам эксперта, возрождение рынка ипотечного кредитования приведет к росту спроса на рынке недвижимости, что в свою очередь может увеличить цены на 20-30% в ближайшие несколько лет.

- Некоторые эксперты оценивают спрос на недвижимость в размере десяти миллионов семей, которые хотят приобрести новое жилье, - продолжает эксперт. - Даже если десятая часть этого спроса теперь сможет получить ипотечные кредиты, это станет тем шагом, который развернет украинский рынок недвижимости, как в свое время в 2002 году зарождение ипотечного кредитования дало толчок удорожанию недвижимости в Украине. 

Вариант 1 

Влезаем в большие долги 

Самые дешевые квартиры в столице начинаются от 35 тысяч долларов. В регионах за эти деньги можно взять неплохую однокомнатную, а где-то и двухкомнатную квартиры. Поэтому давайте на этом примере и посчитаем, что лучше - снимать жилье или же покупать его в кредит.

Сегодня уже доступны кредиты с первоначальным взносом в 10%. Однако для сделки вам понадобится большая сумма. Потенциальному заемщику нужно иметь около 1% от суммы кредита. Итого вам уже нужно 3850 долларов (около 31 тыс. грн.). Правда, при таком низком взносе у вас попросят предоставить дополнительный залог. Если же второй квартиры у вас нет, то первоначальный взнос составит уже 20%, а это уже 7000 долларов, или 56 000 гривен плюс одноразовая комиссия 2800 грн.

Не забудьте, что при оформлении всегда нужно уплачивать госпошлину и сбор в Пенсионный фонд (по 1% от стоимости квартиры каждый). Кроме того, какая-то сумма уйдет на оплату услуг нотариуса и страховок, которые в каждом банке свои. В сумме все эти расходы выльются еще в 9900 - 10 110 гривен. А значит, заемщик должен будет до получения кредита иметь на руках 40 630 гривен при авансе в 10% стоимости жилья и минимум 68 100 гривен при авансе в 20%.

Эксперты посчитали, что реальная ставка по такому кредиту составит 17,08% годовых, а ежемесячный платеж при аннуитетных выплатах - 3711 гривен. Если учесть, что ежемесячные расходы по оплате кредита не должны превышать 50% дохода заемщика (при больших суммах дохода - и все 60%), то для получения такого кредита заемщик должен зарабатывать не менее 7422 гривен. Если же заемщик накопил 30% стоимости квартиры, то реальная ставка по такому кредиту составит в среднем по рынку 16,3% годовых. В таком случае ежемесячный платеж заемщика будет составлять 2771 гривну, а его официальный доход должен быть не меньше 5542 гривен. 

КОМПЕТЕНТНО 

Мировой опыт

- В большинстве стран мира долгосрочные ипотечные кредиты имеют плавающую ставку, - говорит Александр Охрименко. - Это позволяет банкам без особых проблем выдавать кредиты на 20-30 лет. В Украине практика использования кредитов с плавающей ставкой начала внедряться после кризиса. Но для того чтобы кредиты с плавающей ставкой удовлетворяли и банкиров, и заемщиков, необходим четкий и понятный всем ориентир, по отношению к которому эту ставку рассчитывают.

Закон №7351 возлагает на НБУ установление такого ориентира в виде индекса ставок, по аналогии с зарубежным LIBOR. Это защитит заемщиков от разного рода спорных методик расчета ставок, которые используются сейчас в банковском секторе. Согласно закону на стадии выдачи кредита заемщику устанавливается его персональная кредитная надбавка (ставка плюс индекс НБУ), которая не может изменяться банком в течение всего срока действия договора, даже если срок договора будет 30 лет. Ставка для физического лица будет изменяться по мере изменения индекса НБУ. И как западноевропейские заемщики интересуются ставкой LIBOR, так и украинские заемщики будут интересоваться индексом Нацбанка и сожалеть, что он никак не хочет снижаться.

Очень принципиальное требование закона - обязательство банка при выдаче кредита указывать всю сумму комиссий и доплат, в том числе связанных со страхованием объекта залога. Это даст возможность заемщику четко оценить свои финансовые возможности, но самое главное - снимет конфликты с банком в процессе уплаты процентов и комиссий за весь срок кредитного договора. 

Вариант 2 

Снимаем жилье 

Самые дешевые квартиры в столице сдаются от 2 тысяч гривен. Похожая цена и в регионах на квартиры подобной ценовой категории. То есть стоимость аренды отличается от расходов на приобретение недвижимости в кредит почти вдвое. Да еще нужно и накопить приличную сумму - 40-60 тысяч в зависимости от того, есть ли у вас что предложить банку или нет.

Из плюсов аренды можно выделить тот факт, что если цены все-таки снизятся, то и хозяева жилья вряд ли будут поднимать цены. Да и сменить квартиру в случае необходимости переезда в другой район, например при смене места работы, намного проще арендную, чем собственную. Кроме того, пожив несколько лет в квартире, можно переехать в аналогичную с более свежим ремонтом. Если бы квартира была ваша, то эти расходы пришлось бы оплачивать из собственного кармана.

С другой стороны, в случае роста цен на жилье стоимость аренды тоже будет увеличиваться. Поэтому если вы верите в рост цен на недвижимость, кредит предпочтительней. 

Средняя ставка по ипотечным займам*

Срок кредита Аванс 10% Аванс 20% Аванс 25% Аванс 30%
1 год 18,82% 17,82% 19,21% 18,77%
5 лет 17,37% 16,93% 16,76% 17,64%
10 лет 17,18% 16,45% 16,46% 17,41%
15 лет 17,11% 16,73% 16,39% 16,68%
20 лет 17,08% 16,69% 16,00% 16,30%
25 лет - - 14,93% -
30 лет - - 14,91% -

 

 * По данным компании "Простобанк Консалтинг". 

Политика

Куба откажется от коммунизма, узаконит однополые браки и разрешит частную собственность
Куба откажется от коммунизма, узаконит однополые браки и разрешит частную собственность 75

Парламент рассматривает проект новой конституции, где главным приоритетом государства называется "строительство социализма".

Луценко стал дедом и опубликовал фотографии своей новорожденной внучки
Луценко стал дедом и опубликовал фотографии своей новорожденной внучки [фото] 678

Старший сын генпрокурора Александр стал папой.

Приходько попросила поддержать ее в суде против Порошенко 23 июля
Приходько попросила поддержать ее в суде против Порошенко 23 июля [видео] 4054

В понедельник пройдет первое заседание из-за агитационного ролика президента.

Происшествия

В Торонто неизвестный открыл огонь по прохожим, есть погибшие и много раненых
В Торонто неизвестный открыл огонь по прохожим, есть погибшие и много раненых [видео] 12

Известно, что ранения получили 14 человек, погибла одна женщина, а нападавший застрелен полицией.

Собака открыла багажный отсек самолета, летевшего в Москву
Собака открыла багажный отсек самолета, летевшего в Москву 283

Сработала сигнализация, лайнер пришлось экстренно посадить.

В Бердянске бабушка утонула, пытаясь спасти внуков
В Бердянске бабушка утонула, пытаясь спасти внуков 741

Дети выжили.

Экономика

Десять стран, гражданство которых можно купить легальным способом
Десять стран, гражданство которых можно купить легальным способом 1683

Цена паспортов стартует от 100 тысяч долларов, "потолок" – 23 миллиона.

Глава МВФ обвинила Трампа в развязывании  мировой торговой войны
Глава МВФ обвинила Трампа в развязывании "мировой торговой войны" 188

Действия американского лидера, по оценкам Лагард, грозит снижением мирового ВВП на 0,5%

Гривну продолжает лихорадить: доллар  просел , а евро подорожало
Гривну продолжает лихорадить: доллар "просел", а евро подорожало 951 1

Уже три дня как большие игроки раскачивают курс, зарабатывая на продаже валюты в пиковые моменты падения гривны.

Общество

Ульяна Супрун напугала сладкоежек раком и болезнью печени
Ульяна Супрун напугала сладкоежек раком и болезнью печени 257 1

Самые полезные сладости - черный шоколад, орехи, мед и сухофрукты.

Правозащитники: в Украине 286 тысяч человек живет в современном рабстве
Правозащитники: в Украине 286 тысяч человек живет в современном рабстве 221

Согласно составленному антирейтингу, Россия, Турция и Украина имеют самый высокий показатель у жертв в Европе и Азии.

В Витебске  миллиарды  маленьких бабочек вылетели из реки
В Витебске "миллиарды" маленьких бабочек вылетели из реки [фото, видео] 1150

Прогуливавшиеся местные жители отмахивались от мотыльков руками.

Светская хроника и ТВ

Лобода призналась, что не собирается работать  на износ
Лобода призналась, что не собирается работать "на износ" 38

Украинская певица Светлана Лобода, не так давно родившая дочь Тильду, призналась, что "жизнь - это не механизм в котором можно менять винтики".

Ксения Собчак: Я больше не похожа на упитанную свинку
Ксения Собчак: Я больше не похожа на упитанную свинку [фото, видео] 1588 1

Ведущая рассказала, как привела себя в форму после родов.

 Поехала на рынок?  Наташа Королева снялась в Dolce & Gabbana, но Интернет не оценил
"Поехала на рынок?" Наташа Королева снялась в Dolce & Gabbana, но Интернет не оценил [фото] 3843

Певицу даже сравнили с Солохой из "Вечеров на хуторе близ Диканьки".

Спорт

В сети обсуждают Усика, поевшего в бургерной Тимати
В сети обсуждают Усика, поевшего в бургерной Тимати [видео]

Одни осуждают, а вторые смеются: "Пузату Хату" не нашел просто".

Усика встретили в киевском аэропорту песней  Многая літа
Усика встретили в киевском аэропорту песней "Многая літа" [видео] 452

Боксер уже прокомментировал желание присвоить ему "Героя Украины".

Александр Усик:  Победу хочу посвятить отцу — его, увы, нет в живых, но он все равно видит
Александр Усик: "Победу хочу посвятить отцу — его, увы, нет в живых, но он все равно видит" [видео] 1016

Абсолютный чемпион мира по боксу — о самых родных людях, статусе суперзвезды, переходе в супертяжелый вес и новом тренере