Сегодня 25 сентября +23°C
Когда ипотека 
станет доступной?

Когда ипотека 
станет доступной?

Рис. Руслана ДОЛЖЕНЦА.

- В последние годы все чаще приходится слышать, что ипотека в Украине умерла. Насколько правомерны эти слухи?

Александр Сугоняко:- На сегодняшний день ипотека как вид экономической деятельности существует, а как инструмент развития рынка строительства - нет. Задолженность по ипотеке сформировалась еще до кризиса, и сегодня ипотека - это «больная» часть украинской экономики. В 2009 году объемы ипотечной задолженности стабилизировались на уровне 107 млрд грн., сегодня она уменьшилась до 89 млрд. Ипотека - это очень проблемный сегмент деятельности банков.

Павел Матияш:- Сегодня многое меняется к лучшему. Во-первых, в банках более серьезно подходят к оценке заемщиков. Во-вторых, как известно, многие банки имели в корпоративном бизнесе недостроенные объекты, которые в период кризиса были заморожены, и одним из вариантов решения этой проблемы стало привлечение инвесторов-физлиц.

- Каковы цифры ипотечного кредитования в конкретных банках?

Антон Косторниченко:- Если говорить о рынке в целом, то сегодня ипотеку предлагают около 30 банков. Условия приблизительно одинаковые: первоначальный взнос - не менее 30 процентов, процентная ставка - 18 процентов годовых в гривне, срок кредитования - до 20 лет. Наш банк возобновил программу ипотечного кредитования в середине прошлого года. На сегодняшний день мы выдаем до 60 ипотечных кредитов ежемесячно, пользуются спросом программы под залог жилья. Общий объем кредитования - приблизительно  20 млн грн. в месяц. Разумеется, до кризиса мы выдавали в десятки раз больше кредитов, но возвращения кредитования к уровню 2008 года в ближайшие годы ожидать не стоит. Сегодня нет дешевого ресурса, который был раньше, доходы населения упали, а банки гораздо более взвешенно относятся к ипотеке.

Алексей Автомонов:- В первой половине прошлого года ипотеки не было вообще: программы не работали во многом потому, что заемщики психологически не отошли от состояния 2008-2009 годов. Со второго полугодия 2010-го наметилось определенное оживление, мы начали кредитовать с эффективной ставкой до 25 процентов годовых. В нынешнем году наш банк предлагает ставку 18 процентов годовых без скрытых комиссий. Исходя из анализа текущей ситуации клиенты стараются минимизировать ежемесячный платеж, для чего берут кредит на максимальный срок и при этом стараются сделать как можно больший первоначальный взнос. Например, при минимальном взносе 30 процентов заемщики стараются в среднем внести 60-70 процентов.

- Правда ли, что фиксированная ставка по ипотеке постепенно отойдет в прошлое и в ближайшее время количество кредитов с плавающими ставками существенно увеличится?

Алексей Автомонов:- И ВБР, и большинство наших коллег предпочитают стабильную ставку: это понятно для клиента и для самого банка. Все четко понимают, кто и сколько должен платить, это более прогнозировано и более управляемо. Поэтому, на мой взгляд, к доминирующей плавающей ставке мы в ближайшее время не придем.

- Насколько при выдаче кредита важна кредитная история клиента? Пользуетесь ли вы базами других банков?

Алексей Автомонов:- Существуют несколько национальных баз кредитных историй, и ВБР к ним подключен. Мы тщательно проверяем кредитные истории потенциальных заемщиков, подключая свою службу безопасности. Не секрет, что ипотечные кредиты берутся всерьез и надолго, поэтому кредитная история оказывает ключевое влияние на принятие решения по поводу выдачи кредита. И если положительная кредитная история - 40 процентов успеха, то отрицательная кредитная история - это 99 процентов отказа.

- Если заемщику отказали в одном банке, имеет ли ему смысл обращаться в другое финучреждение?

Антон Косторниченко: - Очень важно, по какой причине отказали. Если отказали по причине безопасности, думаю, смысла нет, поскольку банки пользуются зачастую схожими источниками данных. Если же это вопрос недостаточности доходов, то можно обратиться в другой банк, ведь у каждого учреждения свои подходы к оценке платежеспособности клиента. Различие даже в том, что если одни при оценке платежеспособности учитывают только официальные доходы, то другие оценивают и неофициальные.

- Практикуется ли в украинских банках индивидуальный подход к каждому заемщику? Скажем, если хорошая кредитная история - ставка ниже!

Алексей Автомонов:- В свое время мы практиковали подход дифференцированных ставок в привязке к сроку кредитования и проценту начального взноса, но решили от этого отойти по причине неэффективности. Да и сам заемщик путается, и мы только усложняем ему жизнь. Поэтому мы вышли на единую ставку, а информация о заемщике влияет только на первоначальный взнос. Если у банка есть неуверенность в заемщике, банк просит либо увеличения первоначального взноса, либо дополнительного поручителя, но ставка остается стандартной.

Павел Матияш: - Индивидуальный подход в Украине сложно практиковать хотя бы потому, что у нас нет полноценного кредитного бюро, как, например, в США, которое собирало бы не только информацию об обслуживании кредитов, но и данные о том, как, скажем, человек оплачивает коммунальные платежи, насколько регулярно попадает в «просрочки» с мобильным оператором и т.д. Существуют разные подходы к сбору данных: одни собирают «белую» информацию, другие - «черную», но всеобъемлющего кредитного бюро у нас нет.

- Считается, выбор стабильного банка необходим при оформлении депозита, а если берешь кредит, то это - необязательное условие. Кто же больше рискует при выдаче ипотечного кредита - банк или заемщик?

Антон Косторниченко:- И тот, и другой. Ненадежный банк может неправильно оценить финансовые возможности потенциального заемщика. В результате заемщик рискует остаться с долгом и без залога. Банк рискует не меньше. Бытует мнение, что банк надежно защищен и, столкнувшись с недобросовестным заемщиком, просто заберет залог и покроет расходы. На самом деле это совершенно не так: на то, чтобы забрать залог, требуется длительное время. За это время кредит клиента банку необходимо обслуживать - платить проценты по привлеченному под этот кредит ресурсу. Да и сама процедура продажи достаточно затратная.

- Подводя итоги, мы можем говорить о том, что ипотека сегодня не настолько эффективна, как хотелось бы. Что нужно сделать для того, чтобы ситуация изменилась?

Александр Сугоняко: - Согласитесь, в первую очередь ипотека нужна населению, особенно молодежи. Отсюда я делаю вывод о том, что, значит, она должна быть доступна не 20 тысячам людей, а 20 миллионам! Каждый, кто нуждается в улучшении жилищных условий, должен иметь реальный доступ к этому рынку. Поэтому первая ключевая проблема - это рост реальных доходов украинцев. Для этого нужно увеличивать объемы производства, создавать рабочие места, люди должны зарабатывать достойно. Без всего этого реального спроса на ипотеку не будет, а значит, у нас в стране будет не ипотека, а лишь ее имитация.

- Вы говорите об общих проблемах - низкая зарплата, теневая экономика. Но ведь проблема еще и в конкретном заемщике, который не утруждает себя подсчетами, а рассчитывает на авось. «Мне родители помогут», «муж скоро найдет работу» - вот такие «доказательства» платежеспособности приводят будущие заемщики в банке. Так что не меньшая проблема - отсутствие финансовой грамотности у населения.

Алексей Автомонов:- И все же по сравнению с заемщиками 2006-го, 2007-го (которые были глубоко убеждены, что через год жить будет гораздо лучше, а через 20 лет - вообще замечательно) уровень образованности наших сегодняшних клиентов значительно вырос. Ипотека - это один из наиболее сложных кредитных продуктов, и украинцы подходят к ней все более ответственно. Сегодняшние клиенты задают много вопросов, вчитываются в договоры, изучают приложения -  словом, глубоко вдаются в нюансы.

Александр Сугоняко:- Если не решить общие вопросы, то при частных вопросах мы на каждом шагу будем сталкиваться с нерешенными общими вопросами. Поэтому просчитывать свои возможности нужно всегда, особенно прогнозируя долгосрочную перспективу - что будет через 5, 10, 15 лет и учитывая сегодняшние риски: экономические, политические, валютные. Мне становится страшно, когда я знакомлюсь со статистикой: каждый второй заемщик берет кредит под залог собственной квартиры на покупку машины, телевизора или еще чего-то!

- В таком случае предлагаю помочь потенциальным заемщикам и рассказать им, какова, на ваш взгляд, оптимальная доля выплат по кредиту?

Павел Матияш: - Плата по кредиту не должна превышать 30-40 процентов совокупного дохода семьи. Эта цифра подтверждается расчетами.

Антон Кострониченко:- Думаю, учитывая цены на недвижимость и низкие зарплаты, это 50 процентов от доходов, на которые рассчитывает семья:  зарплата супруга, помощь родителей и т.д. Если говорить в абсолютных цифрах, то для того, чтобы брать квартиру в столичном новострое, нужно иметь 12-15 тысяч дохода. Но ведь не все покупают квартиры в таких домах. Есть регионы, есть города с небольшим населением, где жилье стоит гораздо дешевле, так что к нам обращаются заемщики с суммами официального дохода 3-4 тыс. грн., и таких у нас большинство. В основном это молодые семьи, которые только начинают жить, и ипотека для них - это основа совместной жизни. Поэтому они готовы брать кредиты, рассчитывая платежи не на 30 процентов от своего дохода, а гораздо больше. И покупают жилье на вторичном рынке, в домах  60-70-х годов, в которых стоимость квадратного метра гораздо меньше. Кроме того, наличие большого собственного взноса автоматически делает для клиента ипотечный кредит доступнее. Это актуально, к примеру, при продаже старой квартиры и покупке жилья с большей площадью.

Алексей Автомонов: - Мы считаем не в процентном соотношении, а в абсолютных цифрах дохода в год. При оценке возможностей заемщика мы рассчитываем, что после уплаты обязательных платежей должно оставаться не менее 1500 грн. на каждого члена семьи.

Александр Сугоняко: - Убежден, что сумма кредита не должна превышать 20 процентов годового дохода, а платежи по кредиту в год не должны превышать 10 процентов. В этом случае кредит безопасен и для самого заемщика, и для банковской системы.

Происшествия

В Белой церкви загорелся фармацевтический завод
В Белой церкви загорелся фармацевтический завод [фото, видео] 69

Бороться с огнем направили 60 человек.

ДТП на мосту в Изюме: пострадали 23 человека, среди них - 10 детей
ДТП на мосту в Изюме: пострадали 23 человека, среди них - 10 детей [фото] 119

Погибших в результате аварии нет.

Дочь советского хоккеиста Толмачева призналась в убийстве отца
Дочь советского хоккеиста Толмачева призналась в убийстве отца 412

Женщина не могла придумать, как избавиться от тела и накрыла его тряпками.

Экономика

 За життя  добилась победы у Нацбанка: начинаются выплаты 3 миллиардов!
"За життя" добилась победы у Нацбанка: начинаются выплаты 3 миллиардов! 628

Фонд гарантирования вкладов физических лиц (ФГВФЛ) начнет выплаты вкладчикам ряда известных банков на общую сумму более 3 млрд гривен.

Канада построит в Украине заводы, чтобы торговать с Европой?
Канада построит в Украине заводы, чтобы торговать с Европой? 781

"КП" в Украине" вместе с экспертами изучила заявление Петра Порошенко о приходе в нашу страну инвесторов, и что их может заинтересовать.

Украинская экономика выходит из тени: к чему это приведет?
Украинская экономика выходит из тени: к чему это приведет? 368

Эксперты ждут увеличения объемов иностранных инвестиций уже в самое ближайшее время.

Общество

Порошенко подписал скандальный Закон  Об образовании
Порошенко подписал скандальный Закон "Об образовании" 763

Глава государства назвал его одной из главных реформ.

Неизвестное морское существо выбросило на берег Филиппин
Неизвестное морское существо выбросило на берег Филиппин [фото] 787

Тело животного сильно испорчено, но специалисты попытаются установить, что это за зверь.

Так вот ты какой, кувшин за 57 тысяч
Так вот ты какой, кувшин за 57 тысяч 259

Харьковчане на ярмарке смогли наконец-то увидеть купленный за огромные деньги декоративный "глечик".

Светская хроника и ТВ

Фильм об украинской интеллигенции 30-х годов поборется за приз в Варшаве
Фильм об украинской интеллигенции 30-х годов поборется за приз в Варшаве 10

Лента режиссера Тараса Томенко "Дом "Слово" вошла в конкурсную программу кинофестиваля.

Новый  Холостяк  - о девушке, которую ищет:  Возможно, она находится в некоторой депрессии
Новый "Холостяк" - о девушке, которую ищет: "Возможно, она находится в некоторой депрессии" 312

Рожден Ануси считает, что, возможно, именно на телепроекте произойдет что-то новое в его жизни.

Подруга Веры Глаголевой Наталья Иванова: Нахапетов приехал на похороны Веры, чтобы сказать ей прости
Подруга Веры Глаголевой Наталья Иванова: Нахапетов приехал на похороны Веры, чтобы сказать ей прости 759 1

24 сентября - сорок дней со дня смерти любимой актрисы.

Спорт

Гвардиола:  Надеюсь, смогу убедить игроков относиться к  Шахтеру  серьезно
Гвардиола: "Надеюсь, смогу убедить игроков относиться к "Шахтеру" серьезно" 177

Главный тренер "Манчестер Сити" пообщался с журналистами накануне матча против украинской команды в Лиге чемпионов

Допинг-дело Срны: ответы на главные вопросы
Допинг-дело Срны: ответы на главные вопросы 108

"КП" в Украине" рассказывает, в чем подозревают капитана донецкого "Шахтера".

Букмекеры предрекают 3:0 в Манчестере
Букмекеры предрекают 3:0 в Манчестере 195

"Шахтер" не является фаворитом в матче против подопечных Гвардиолы.