Подводные камни при покупке квартиры
Слишком много подводных камней в этом процессе. Чтобы упростить жизнь потенциальным покупателям, мы разработали пошаговую инструкцию для тех, кто желает улучшить свои жилищные условия.
НОВОСТРОЙ ИЛИ ВТОРИЧКА?
Пожалуй, самый важный вопрос, на который должен ответить покупатель: нужна ли ему квартира сразу или он может подождать? Если квартирный вопрос для вас, как говорится, «горит», тогда вам придется покупать квартиру на вторичном рынке. Сразу же после заключения сделки, когда предыдущий хозяин ее освободит, вы можете там расставлять мебель. Правда, подавляющее большинство вариантов на вторичном рынке - это хрущевки и чешские проекты. Эти дома, без сомнения, простоят еще 50, а может быть, и 100 лет, но на сегодня они уже безнадежно устарели. Маленькие кухоньки, прихожие, где могут с трудом разминуться двое, и комнаты-клетушки. Если вы хотя бы недолго пожили в квартирах с современными планировками, то вряд ли будете рассматривать этот вариант.
С точки зрения планировки новострой выглядит предпочтительнее. Тут метраж позволяет разгуляться. Но стоит выбирать дом, который уже или сдан, или находится на окончательной стадии строительства. Дело в том, что задержки в сроках сдачи объектов в эксплуатацию даже в докризисные времена не были чем-то из ряда вон выходящими. Люди в среднем ждали по 3-6 месяцев сверх тех сроков, что оговаривал договор. Если приплюсовать к этому еще 3-6 месяцев, которые тратятся на ремонт квартиры, то вам придется жить еще около года после предполагаемой сдачи дома в эксплуатацию. Ну а засыпать и просыпаться под шум перфораторов будете первые два-три года после сдачи жилья.
БЕРЕГ ЛЕВЫЙ, БЕРЕГ ПРАВЫЙ
Не менее важный момент - это расположение будущего дома. Даже если вы всю жизнь мечтали жить в центре и сейчас скопили необходимую сумму, еще раз подумайте, готовы ли вы к отсутствию большого количества продуктовых магазинов, отсутствию парковок и толпам праздношатающихся граждан. Иногда в удачно расположенном спальном районе жизнь оказывается комфортнее, чем в центре.
Кроме того, специалисты советуют покупать жилье на том берегу, где вы работаете. В столице на штурм мостов можно терять больше часа ежедневно. Даже если вы сейчас молоды и пока не думаете о детях, узнайте, есть ли в округе детские садики и школы.
Большим плюсом будет наличие возле дома хотя бы небольшого сквера, ну а окна квартиры должны выходить во двор, а не на шумный проспект.
ВЫБИРАЕМ ПЛАНИРОВКУ
Со старыми домами более-менее все понятно и предсказуемо. Как бы ни ругали старые планировки, но они были как минимум сбалансированными. Комнаты редко менее 10 метров или более 20 квадратов, а кухни составляли 5-8 метров. Да, в них бывали проходные комнаты, а туалеты часто граничили с кухней. Неудобств много, но они хорошо известны.
В новых же домах архитекторы обычно не скупятся на квадратные метры. Однокомнатные квартиры площадью 60-70 квадратов уже не редкость, правда, разместиться в них с комфортом не всегда получается. Из-за фантазий архитекторов бывает так, что большая часть этой площади приходится не на комнату и кухню, а на непонятные закутки в прихожей. В Киеве встречались случаи, когда в однокомнатной квартире были сразу две кладовые, чуть ли не сопоставимые по суммарной площади с комнатой.
Специалисты говорят, что соотношение жилой и общей площади для квартир с повышенным уровнем комфорта должно быть равно 0,5-0,55, а для квартир эконом-класса - 0,6-0,7. Что касается кухни, то ее площадь не должна быть менее трех квадратных метров на человека.
ВЫГЛЯНИ В ОКНО
После выбора дома и количества комнат в будущей квартире у покупателя могут возникнуть еще несколько вопросов. Например, стоит ли переплачивать за вид из окна? Думаю, многие читали в объявлениях, что продается так называемая «видовая» квартира.
Специалисты уверены, что если у вас перед окнами пустырь или парк, то платить дополнительную сумму не стоит. Дело в том, что все чаще их застраивают новостройками.
С точки зрения сторон света традиционно котируются восток и запад. Если квартира находится на верхнем этаже, главное, чтобы солнце не светило весь день. Летом в ней будет невозможно жить.
Также стоит подумать об этаже. Многие любят смотреть на город «свысока». Но подумайте, готовы ли вы к тому, что в случае остановки лифтов вам придется подниматься на свой двадцатый этаж пешком. Ведь пока дом не заселен хотя бы на 70%, лифт в доме будет работает не регулярно. Для каждой доставки стройматериалов наверх приходится искать работника, который отвечает за подъемник.
ОСМОТРИ ПОДЪЕЗД
Обследование подъезда - не менее важная часть ритуала выбора квартиры. Обратите внимание на расположение мусоропровода и лифтовых шахт относительно вашей квартиры. Несмотря на то что мусоропроводы во многих домах заваривают, все равно желательно, чтобы он располагался на максимальном отдалении от квартиры. Кроме того, выбирайте жилье таким образом, чтобы лифтовая шахта не имела общих стен с вашей квартирой. Даже если речь идет о новостройке, следует помнить, что направляющие лифта со временем изнашиваются, и тогда кабина будет напоминать о своем присутствии вам постоянно.
Кстати, о лифтах. Очень желательно наличие как минимум двух подъемников, один из которых должен быть грузовым. Иначе занести новую мебель будет проблематично.
Обратите внимание на то, как охраняется подъезд. Если там есть только домофон, то это спасет дом от бомжей, но вряд ли полностью обезопасит подъезд. Консьерж, несмотря на свою кажущуюся беззащитность, - это еще один барьер от непрошеных гостей. Ну а если в подъезде есть система видеослежения - это уже высший класс.
ОЦЕНИТЕ СТЕНЫ
|
Если говорить о материалах, то у покупателя выбор не так уж и велик - кирпич или панель. Здания из панелей строятся намного быстрее монолитно-каркасных зданий. За счет этого их цена как минимум на 15-20% ниже кирпичных аналогов. Это плюс, но есть у них и минусы. Во-первых, сделать перепланировку в панельной квартире намного сложнее, ведь несущие стены там убирать нельзя. Во-вторых, у них худшая внутренняя звукоизоляция и более холодные внешние стены. Кроме того, сами квартиры в таких домах по площади меньше, чем в монолитно-каркасных. Но для кого-то это может быть и плюс, если денег на большее по площади жилье не хватает. Ведь ипотечные кредиты для украинцев остаются малодоступными.
ВЫБИРАЕМ ПРОДАВЦА
Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то нужно проверить стандартный пакет документов и получить согласие всех совладельцев жилья. Тут вам поможет обычный риелтор.
С новостроем несколько сложнее. Тут вам придется поработать самостоятельно и перед покупкой выяснить всю информацию о компании, которая будет возводить ваш дом. Первым делом - в Интернет. На сайте застройщика можно ознакомиться с его историей, объектами, которые он строит, а также о планировках предлагаемых им квартир. После этого посетите специализированные форумы, где общаются покупатели квартир.
Второй ваш обязательный шаг - посещение самой стройки. Желательно это сделать в рабочее время, чтобы увидеть, сколько людей находится на стройке, подвозят ли стройматериалы, работают ли башенные краны.
Обязательно сходите в офис застройщика. Попросите показать все необходимые документы (см. кстати). Поговорите с сотрудниками и возьмите стандартный договор домой. В спокойной ситуации вы сможете его прочитать и проконсультироваться с юристом, если возникнут вопросы по каким-либо его пунктам.
КСТАТИ
Какие документы должен иметь застройщик?
По вашему требованию компания-застройщик обязана предъявить:
* свидетельство о регистрации и устав компании;
* справку из налоговой о том, что данное юрлицо платит налоги;
* лицензию на осуществление строительной деятельности;
* проект застройки, утвержденный органами архитектурно-строительного надзора (пакет технической документации: поэтажные планы здания, проектную документацию);
* государственный акт на право владения земельным участком или договор аренды земельного участка;
* разрешение на строительство конкретного объекта на данном земельном участке, выданное органом исполнительной власти;
* заключение комплексной инвестиционной экспертизы проекта строительства.
