Три способа решить квартирный вопрос
Политики и строители предлагают разные методы получения доступного жилья.
На этой неделе президент и премьер-министр рассказали о вариантах снабжения квартирами простых украинцев. Казалось бы, люди получили сразу несколько перспектив улучшить жилищные условия. Но в каждой из программ имеются как плюсы, так и минусы. Давайте разберемся, что же нам предлагают на самом деле.
ПЛАН ТИМОШЕНКО
Кредиты под 4-6% годовых
Именно под такие процентные ставки обещает нам жилье сегодняшний премьер-министр. Согласно ее программе каждая работающая и имеющая доход семья сможет получить через государственное ипотечное учреждение (ГИУ) кредиты на 25-30 лет для приобретения квартиры без первого взноса под 4-6% годовых. ГИУ будет привлекать дешевые деньги и рефинансировать (доплачивать. - Ред.) коммерческие банки. То есть компенсировать те 6-10 процентов (сейчас банки предлагают кредиты под 12-14%), на которые снизится ипотека. При этом предполагается ввести специальные правила, не позволяющие банкирам увеличивать процент по кредиту. Многие рады простоте предложенного решения. Но некоторые эксперты удачным его не считают.
МНЕНИЕ
Специалист Международного центра перспективных исследований Александр ЖОЛУДЬ:
- Более реальной для исполнения была бы схема компенсации части ставки по кредиту государством (на примере Фонда финансирования молодежного жилищного строительства). Однако получение доступа населения к дешевым кредитам без роста числа новостроек способно привести к очередному всплеску цен на недвижимость. Вспомним ситуацию 2005-2006 годов, когда начало агрессивно развиваться потребительское ипотечное кредитование. Тогда цены увеличились более чем вдвое.
- Работающие семьи получат возможность не откладывать покупку жилья.
- Выплаты по такому кредиту вполне приемлемы для семьи с доходом от 7 500 гривен в месяц.
- Решение не требует изменения законодательства.
- Скорее всего, денег на программу не хватит, ведь на ее реализацию необходимо не менее 25 миллиардов гривен в год.
- Доступ к кредитам получат не все.
ПЛАН ЮЩЕНКО
600 долларов за метр
Со своей стороны президент предлагает уже в этом году начать первый этап реализации программы «Доступное жилье». Предполагается строительство социального жилья по льготной стоимости (около $600/кв. м).
Идея состоит в объединении усилий местных властей и участников рынка строительства. На строительство и приобретение доступного жилья из бюджета предоставляют субсидию в размере до 30% его стоимости. Будущий новосел должен оплатить через кредиты в коммерческих банках сроком на 20 лет под обычные проценты 70% от цены вожделенных «квадратов». Местные власти бесплатно предоставляют землю и подвод инженерных коммуникаций, а застройщик занимается свои делом. Если ежегодно выделять из бюджета сумму не менее 0,5% от ВВП, реально получать за год таким образом 130 тыс. новых квартир.
Что же мы имеем на сегодня? Пока на совещании с Ющенко градоначальники только выразили готовность бесплатно выделять земельные участки и подводить к ним инженерные коммуникации.
МНЕНИЕ
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Александр БОНДАРЕНКО:
- Считаю программу президента более интересной, так как она предполагает большие объемы строительства. Для ее успешности необходимо продавать землю за символическую цену и исключить возможности расторжения договоров купли-продажи.
- Самый необременительный для человека вариант погашения кредита.
- Жилье получается значительно дешевле существующего (600 долл. за кв. м).
- Возможны массовые застройки.
- Нужно ждать минимум 1,5 - 2 года.
- Необходим ряд законопроектов, в том числе о бесплатном выделении земельных участков под строительство такого жилья.
- Непонятно, кто именно попадет в число счастливцев.
ПЛАН СНОСА СТАРЫХ ДОМОВ
Высотки вместо хрущевок
Этот проект - самый старый из всех. Еще в 2004 году Киевская госадминистрация распорядилась составить список районов, подлежащих реконструкции. Однако до сих пор Кабмин не утвердил механизмов для реализации принятого два года назад закона. Ведь собственникам имущества, расположенного в перестраиваемых кварталах, придется предоставлять компенсацию в полтора раза превышающую ее стоимость. До сих пор не ясно, как лучше все посчитать. И что легче - получить добровольное согласие на отселение всех жителей аварийных и ветхих домов или издать соответствующее распоряжение на уровне Верховной Рады о том, что граждан позволено отселять принудительно.
Далее. Проект экономически целесообразен лишь в крупных городах. В Киеве хрущевки составляют около 40% всей недвижимости. В прошлом году американский инвестиционный фонд Education Development Relief Fundation Inc. уже договорился с Кабмином о выделении 6,3 млрд евро на возведение нового жилья на месте домов, прослуживших более 50 лет. Сейчас дело снова сдвинулось с места. В ближайшие три - пять месяцев столичные власти объявят тендер на реконструкцию десяти городских кварталов.
- Подобные проекты уже опробованы и успешно реализованы в России.
- Ветхое и аварийное жилье в любом случае требуют замены.
- Проект коммерческий, потому наиболее возможный.
- Реализация проекта требует привлечения большого объема инвестиций.
- Нужно найти решение вопроса компенсации жителям и отселения их из хрущевок.
СЧИТАЛКА «КП»
Возьмем для примера двухкомнатную квартиру экономкласса на 48 кв. м. в Киеве. Сегодня ее рыночная стоимость составляет около 550 тысяч гривен. Насколько выгодно будет ее приобрести согласно предложенным вариантам от премьера и президента?
Программа Ющенко «Доступное жилье»
Жилье, построенное в рамках проекта, должно стоить 600 долл. (3 000 грн.) за кв. м:
48 кв. м х 3 000 грн./кв. м = 144 тыс. грн.
Ссуда 30% (выплачивает государство) 144 х 30% = 43 200 грн.
Сумма кредита 70% (выплачивает покупатель) 144 х 70% = 100 800 грн.
Берем кредит на 20 лет по стандартным условиям: 15% годовых, выплата равными частями. Тогда даже при этой не совсем выгодной схеме ежемесячный платеж составит 1 328 гривен. И даже несмотря на то, что за 20 лет переплата получится более 200 тысяч гривен, приобрести жилье на таких условиях захотят многие.
Программа Юлии Тимошенко
Берем кредит на 20 лет по льготным условиям: 5% годовых, выплата равными частями. Сумма кредита 100% (платим мы) = 550 тыс. грн.
Ежемесячная «мзда» составит 3 630 гривен. За 20 лет переплата будет более 300 тысяч гривен, но это все равно около 60% рыночной стоимости квартиры.
КОМПЕТЕНТНО
Лучше всего - сносить и строить
- Наиболее реальный из нынешних проектов - перестройка микрорайонов хрущевок, - считает исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь» Алексей Котенко. - Этот вариант давно вызрел, и по нему уже есть конкретные наработки. Он принесет прибыль инвестору, да и для людей выглядит привлекательно. Хотя и новые инициативы: «Доступное жилье» и программа льготного кредитования тоже очень интересны. Но тут остается ряд нерешенных вопросов, которые ставят под угрозу реализацию. Например, будет ли возможность выделять бесплатно землю под застройку и где ее вообще смогут давать? Реально ли бесплатно проводить качественные коммуникации? Кроме того, здесь широкий простор для злоупотреблений. И совсем непросто объективно определить круг лиц, которым это жилье необходимо в первую очередь.
А на рынок данные программы вряд ли способны серьезно повлиять. Хотя все будет зависеть от реального количества построенных и сданных в эксплуатацию квадратных метров. Сегодня в лучшем случае речь идет только о пилотных проектах. И воплотят в жизнь их не раньше чем через 1,5 - 2 года.
