Можно ли заработать на поместье?
Если купить участок и построить на нем дом, то его продажа принесет выгоду
Мы уже писали о том, что на фоне застоя рынка недвижимости в крупных городах сегодня как никогда перспективно выглядит пригородное жилье. Согласитесь, куда приятнее жить в собственном доме, где нет шумных соседей и грязных подъездов, есть куда поставить автомобиль, а воздух чист и свеж. Похоже, что так же думает большая часть наших сограждан, а посему число сделок на рынке загородного жилья, скорее всего, будет расти.
Одалживаем у банка
Если у вас есть некоторые свободные средства, но не хватает на покупку участка и дальнейшую постройку дома, то можно попробовать одолжиться. При этом большую часть своих денег можно пустить на строительство, ведь некоторые банки выдают кредиты непосредственно под залог покупаемых земельных участков.
В итоге идея такая. Имея несколько десятков тысяч долларов и хороший основной доход, можно ввязаться в авантюру под названием строительство. За часть своих денег и те, которые одолжил банк, покупаем землю, на оставшиеся начинаем строить дом. Если денег все-таки не хватит, то можно одалживать под строительство дома.
При этом кредит на землю и на строительство дома оформляют последовательно, то есть второй кредит можно получить лишь после погашения первого. Получается, что земля выступает снова в качестве залога.
После того как дом достроен, к нему подведены коммуникации и помещение подготовлено под чистовую отделку, его чаще всего выставляют на продажу.
Дороже города, но не намного
Как показал анализ предложений крупных банков, кредиты под покупку земли немного дороже займов под приобретение городской недвижимости. Процентные ставки отличаются на 1%. Большинство банков просит около 14% годовых в долларах и 18% в гривнах. Одноразовые комиссии составляют от 1 до 2% от суммы кредита.
Еще одной неприятной особенностью является то, что до момента окончательного переоформления государственного акта о праве собственности на земельный участок (от продавца к покупателю) по кредиту будет действовать повышенная процентная ставка (на 1,25%), а после переоформления начнет начисляться ранее заявленный процент. Этот процесс может занять несколько месяцев.
Также банки требуют страховать сам участок. По их мнению, после пожара или затопления он может потерять в цене. Обойдется это в 0,5% в год. А самые строгие финучреждения требуют страховать жизнь заемщика - добавьте еще 0,3%.
Кредит дадут, но не на все
Как известно, сегодня все продаваемые участки можно разделить на две группы - для застройки и для ведения частного сельского хозяйства. Целевое назначение указывается в Государственном акте на право собственности. Соответственно, если вы решили купить землю для ведения частного хозяйства, то строить на ней ничего нельзя (из-за действующего моратория на продажу земель сельхозназначения изменить целевое предназначение такой земли невозможно). Но в нашей стране возможно все. Некоторые компании, приближенные к местным руководителям, на изменении целевого назначения земель строят свой бизнес. Естественно, банки не хотят связываться с сомнительными участками и кредитуют только землю «под застройку». При этом если вы все-таки беретесь за такую сделку, то вам предложат заложить другое движимое или недвижимое имущество.
В остальном - сколько банков, столько и правил. Одни не выдают кредитов без утвержденного проекта строительства на будущем земельном участке, другие отказывают в кредитовании, если объект находится на расстоянии больше чем 25 км от столицы.
ДЕНЕЖКИ
Подсчитываем доход
Рассмотрим ситуацию на примере столицы. Сегодня новые коттеджи площадью от 200 квадратных метров на 10-15 сотках в 30-километровой зоне продаются от 300 тысяч долларов. Участки под такие коттеджи продаются по цене около 3 тысяч долларов за сотку. Получается, что 10 соток обходятся в 30 тысяч долларов.
Предполагаем, что будущий дом удастся продать за минимальные 300 тысяч. Тогда на его постройку и подвод коммуникаций остается около 270 тысяч долларов. Стоимость строительства коттеджа площадью около 200 квадратных метров составит 150-200 тысяч долларов. Тут все зависит от выбранного материала для коробки (с ценой в 750-1000 долларов за квадратный метр соглашаются большинство строителей). Кто-то может сказать, что эти цифры не отвечают действительности, но мы говорим о доме, который подготовлен под чистовую отделку. Приблизительно в таком же виде сдаются квартиры в новостройках, а также пригородные коттеджи и таунхаусы.
Рассчитать стоимость коммуникаций сложнее - тут цена зависит от того, на какое расстояние придется тянуть трубы и провода. В качестве ориентира строители называют сумму 20 тысяч долларов.
Итак, на руках у вас останется от 50 до 100 тысяч долларов. Но не забываем о том, что большую часть денег мы одолжили в банке. Если весь процесс - от покупки земли до продажи дома - займет около года, то переплата банку составит около 35 тысяч. Учитывая, что все расходы по оформлению ложатся на плечи покупателя, то чистая прибыль составляет от 15 до 85 тысяч долларов. И это при нынешних ценах. Если за год цены вырастут хотя бы на 10%, то ваша прибыль увеличится до 45-115 тысяч долларов.
