Спикер Верховной Рады Руслан Стефанчук предложил внести в Гражданский кодекс Украины норму «антиоккупас», чтобы защитить недвижимость беженцев и внутренних переселенцев на оккупированных территориях. Главная суть реформы - исключить время войны и оккупации из срока «приобретательной давности», чтобы никто не мог через суд присвоить чужое жилье. В деталях новой законодательной инициативы разбиралась журналист Коротко про.
Право собственности или факт владения?
Изначально идея проста: если человек фактически удерживает вещь, он не получает на нее право собственности – просто имеет место факт владения этой вещью. При появлении настоящего собственника, вещь возвращается ему. И неважно, что за вещь – автомобиль или квартира.
Казалось бы, простая истина, но не совсем. В гражданских кодексах разных стран есть такое понятие как «приобретательная давность». Если упрощенно, то человек может, например, заселиться в пустующую квартиру, чей владелец куда-то делся и не дает о себе знать. Новый жилец исправно платит коммунальные и другие платежи, содержит квартиру в чистоте, здоровается с соседями, никогда не шумит после 22:00 и т.д.
Через 10 лет с ворохом квитанций об оплате коммуналки и чеками за ремонт, заручившись поддержкой соседей, он идет в суд и заявляет свое право на это жилье согласно статье Гражданского кодекса. Дескать, законопослушно жил, истинный владелец отсутствует, наследники не объявлялись. Суд обычно очень долго проверяет все доказательства и выносит решение о том, что у жилья теперь новый владелец.
Так вот, спикер Верховной Рады Руслан Стефанчук предложил в новой редакции Гражданского кодекса Украины исключить из срока действия приобретательной давности период оккупации, чтобы никто не мог заявить потом: «Я владел этим имуществом столько-то лет, значит, приобрел на него право». То есть не дать фактическому владению превратиться в право собственности, если собственник жилья был вынужден покинуть жилье из-за войны и оккупации.
Ни одного квадратного метра оккупантам
Сейчас и Гражданский, и Уголовный кодексы в текущих редакциях прямо говорят: собственники жилья, оставшегося в оккупации, таковыми и остаются – в независимости от того, где находятся. Любые сделки с их имуществом на оккупированных территориях законодательство Украины и десятков других стран не признает.
Но похоже, речь идет не столько о захвате чужого жилья оккупантами, сколько соседями, родственниками или просто предприимчивыми земляками. И Гражданский кодекс как бы позволяет им это делать в статье 344 «Приобретательная давность».
Новая особенность этой трактовки в том, что владелец не просто физически отсутствует, а отсутствует вынужденно. Его выгнала война, оккупация или необходимость эвакуации. И вот законопроект, о котором говорил Стефанчук, призван решить дилемму между неприкосновенным правом на жилье и пунктом закона о приобретательной давности. Все-таки нюанс: владелец не просто исчез, а под давлением обстоятельств.
Между двумя огнями
Сейчас в ГК Украины все просто. Статья 344 устанавливает, что человек, который добросовестно завладел чужим имуществом и открыто, непрерывно владеет им, может приобрести право собственности по истечении 10 лет для недвижимости и 5 лет для движимого имущества. Ключевое слово – «добросовестно», поэтому оккупанты сразу выводятся за рамки этого закона.
Но есть случаи, когда в пустующую квартиру заселяется условно добросовестный человек, местный житель, например. И честно живет там 10 лет и хотел бы закрепить право собственности на это жилье. И украинская система пытается сбалансировать два интереса: защиту собственника и защиту добросовестного приобретателя.
При этом никто не отменял ст. 316 о праве собственности. Ст. 321 закрепляет принцип неприкосновенности собственности, а ст. 328 устанавливает, что право возникает на основаниях, которые не запрещены законом, а приобретение считается правомерным, пока незаконность не установлена законом или судом.
В законопроекте Стефанчука предусмотрен институт фактического владения (а не собственности) и предлагается изменить нормы приобретательной давности. Тот период, когда жилье находилось на оккупированной территории, в срок для наступления приобретательной давности засчитываться не должен.
В противном случае можно представить себе ситуацию: украинец возвращает в свой деоккупированный город и видит, что в его квартире уже 10 лет живет посторонний человек, который готовится забрать это жилье себе по праву приобретательной давности, ибо срок позволяет. Так вот, этого в новом Гражданском кодексе хотят избежать.
Международный опыт: случай не единичный
Украина - далеко не первая страна, столкнувшаяся с попытками «законно» отнять жилье у беженцев под прикрытием войны. Мировая практика и решения международных судов давно выработали четкое правило: кто бы ни контролировал территорию, право законного собственника остается незыблемым.
Показательным примером служит Кипр, где после турецкого вторжения 1974 года около 170 тысяч греков-киприотов в один миг лишились своих домов на севере острова. Непризнанная «ТРСК» объявила оставленные квартиры и виллы «государственной собственностью» и принялась раздавать их переселенцам. Однако точку в этом споре поставил Европейский суд по правам человека. В прецедентном решении 1996 года по делу «Лоизиду против Турции» ЕСПЧ признал гречанку Титину Лоизиду законной владелицей ее дома в Керинии и обязал Анкару выплатить миллионные компенсации. С тех пор любые попытки продать или переоформить «греческие» дома на Кипре считаются международным преступлением, а сделки с ними - юридически ничтожными.
Похожий сценарий пережила Босния и Герцеговина. После войны 1992–1995 годов более двух миллионов боснийцев стали беженцами, а местные самопровозглашенные власти массово принимали законы о «заброшенном имуществе», заселяя в чужие квартиры своих сторонников. Наводить порядок пришлось с помощью международного сообщества. Согласно Дейтонским соглашениям была создана специальная Комиссия по имущественным искам. В итоге все принятые во время войны акты о «заброшенной недвижимости» были полностью отменены, а право собственности вернули первоначальным владельцам. Более того, людям, которые годами «добросовестно» жили в чужих домах и исправно платили коммуналку, пришлось освободить жилье без какой-либо компенсации.
Накопила свой опыт и Грузия, где с 2008 года действует жесткий Закон «Об оккупированных территориях». Тбилиси официально зафиксировал: любые сделки с недвижимостью в Абхазии и Цхинвальском регионе, оформленные без согласия официальных органов Грузии или по «законам» оккупационных администраций, считаются недействительными и не несут никаких правовых последствий. Приобрести «право собственности» на грузинский дом в Абхазии попросту невозможно - для всего цивилизованного мира покупатель останется обычным захватчиком.