Рынок земли и рынок драгоценных металлов все равно зависят от внешних факторов геополитической непредсказуемости, и все равно подогреваются спекулянтами и посредниками. Это позволяет последним выстраивать неоправданные ожидания роста цен, в то время как реальных оснований для подорожания земельных участков в современных условиях в Украине нет. Об этом говорится в материале "Не вся земля - золото".
По мнению авторов, именно посредники, заинтересованные в увеличении количества сделок, распространяют слабо подкрепленные тезисы о росте цен на землю в пределах 15-20% в год (при реальном годовом росте на уровне 5% за последние пять лет). “Среди их обещаний потенциальным инвесторам – интеграция в ЕС (что должно сразу привести к росту цен через рост инвестиций в аграрный рынок и послевоенное восстановление Украины в целом), рост спроса на продукты питания, недооцененность активов из-за войны (автоматический рост после ее завершения), рост спроса на украинскую землю из-за климатических изменений от инфляции”, - говорится в материале. Однако эти прогнозы очевидно безосновательны.
На оба типа активов влияют неочевидные факторы, мало связанные с их природой. "К примеру, для золота геополитическая неопределенность является "премией", зато для земли, особенно в украинских реалиях - скорее, "дисконтом": сложно уверенно обрабатывать участок, на который в любой момент может упасть ракета или она может оказаться в оккупации. На стоимость золота влияют процентные ставки. добычи, товарные суперциклы (commodity supercycles), продолжающиеся десятилетиями. Так же на цену земли влияют логистика, зерновые коридоры, темпы разминирования, доступ к воде, качество почв, а также регуляторные факторы – например, запрет на продажу иностранцам и ограничение коэффициента от залога3, стоимости”, - отмечают авторы.
"Цена зависит от географического расположения (далее от фронта, ближе к курортам, плодородие, наличие крупных сгруппированных массивов качественных участков, отсутствие юридических проблем, спрос на выращиваемую продукцию и т.п.)", - добавляет издание. "Европейская" же стоимость гектара, на которую так ориентируются "ценовые оптимисты" на земельном рынке - и которая может быть в 5-10 раз выше цены гектара в Украине - сформирована, среди прочего, еще и специфической дотационной политикой для агросектора в Европейском союзе, способ распространения которой на украинском фермере даже в случае отличия.
Кроме того, по мнению авторов материала, оба типа активов "неликвидны" в физическом измерении. В отличие от "бумажного" аналога (золото на счету, которым ежесекундно торгуют на биржах), выгодно продать слиток – нетривиальная задача из-за затрат на хранение, аутентификацию и крупные дилерские спреды (до 15% разницы между покупкой и продажей).
"Так же и с земельными участками. За пять лет после открытия рынка собственников поменяли едва несколько процентов наделов. 1 млн га сделок - это лишь 4% от всего земельного массива, который может быть продан, в то время как даже в европейских странах на установившемся рынке нормой считается продажа 1-2% в год. очень инвестиционно привлекательных и относительно безопасных регионах (разрыв цен между западом и югом страны – до 5 раз). Среднее соглашение покупки – 2-3 га, т.е.
Компании же, которые предлагают "консолидированные пакеты" (т.е. "бумажное" владение участками) розничным инвесторам через reit-фонды, создают настолько кабальные условия для вкладчиков, что о реальных доходах там речь не идет. К слову, и золото, и земельный участок, очевидно, в случае срочных продаж придется отдавать существенно дешевле рынка. "Еще одна аналогия: посредники пытаются сделать и тот и другой "доступным для массового инвестора", создав иллюзию "простоты", "беззаботного управления", "быстрого заработка", "надежного сохранения активов" с порогом вхождения на уровне $2-5 тыс. В то же время очевидно, что в обоих случаях реально заработают на этом "хайпе" только сами эти "дилеры обещаний"”, - отмечают авторы.