Компания, наиболее рекламирующая "удорожание земли" загоняет инвесторов в кабальные условия и обещает нереальные прибыли
Перепродажа участков по завышенным ценам, многочисленные комиссии и штрафы, нереалистические обещания доходности и сомнительные прогнозы дальнейшего роста цен на землю сельскохозяйственного назначения. Такие реалии ожидают инвесторов, которые захотят вложить средства в приобретение земельных участков "без лишних хлопот" и с "гарантированной доходностью". Ведь за громкими цифрами стоит не больше маркетингового расчета, а реальное владение землей или долей в соответствующем фонде принесет больше головной боли, чем выгоды или удовольствия.
Прошло пять лет после введения рынка земли, что позволило всем желающим гражданам, а впоследствии и компаниям покупать и продавать участки сельскохозяйственного назначения. Одним из главных ожиданий был краткий рост стоимости гектара – на фоне инвестиций, отложенного спроса, процесса европейской интеграции и других радужных надежд. В результате, снижение экономической активности и отсутствие реальных механизмов для приобретения наделов иностранными компаниями, вместо ожидаемых на этом этапе $4-5 тыс. за гектар, земля в Украине стоит в среднем едва $1,8-2 тыс., что в среднем с 2021 года составило около 5% в год в долларовом эквиваленте.
Впрочем, это не мешает посредникам, которые строят свой бизнес на сервисе по перепродаже земельных участков, и в дальнейшем кормить рынок мало чем обоснованными прогнозами о дальнейшем росте цен на 15-20% ежегодно. Пример – регулярные публикации и выступления основателей компании Твой круг, одного из наиболее маркетингово активных игроков этого рынка. Здесь, конечно же, считают рост цен в гривне без учета почти 50% девальвации за время полномасштабной войны, оперируют традиционными сравнениями цен с Европой, где цены в 2-7 раз выше, а потому у украинских наделов нет иного выбора, кроме подорожания до этого уровня.
"Потенциал роста стоимости земли" " по данным "Твой круг"
Эту же статистику о почти 30% рост год к году приводит один из основателей компании Андрей Усенко в комплиментарном интервью на канале HUG'S. Он прямо говорит, что ранее компания закладывала «нормальную крейсерскую скорость» роста капитализации земли около 20% в год на горизонте 5–7 лет, и объясняет, что 2025 стал началом ускорения (выше 20%), которое они ожидают продолжением, а не разовым скачком.
Обдерут как липкую
Однако если присмотреться к бизнес-модели самой группы "Твой круг", похоже, что их заработок почти никак не связан с ценами на землю, а риторика о подорожании, основанная на призрачных "внутренних оценках", является лишь частью маркетинговой стратегии. В экспертных кругах уже давно обратили внимание на то, что основной бизнес Твоего круга (как вероятно, и многих других посредников такого рода) заключается в перепродаже дешево купленных наделов по завышенным ценам неопытным инвесторам еще и с комиссиями по обслуживанию сделок. Но это только вершина айсберга.
Вот несколько претензий, которые приводят аналитики, разбирая обратную сторону деятельности земельных перекупщиков. Первая – это кабальные условия договоров, где были прописаны нереалистичные и де-факто ничтожные с точки зрения законодательства условия расторжения, согласно которым соглашение можно расторгнуть, предупредив компанию за 14 лет (!). В случае нарушения условий договора или желания продать землю без согласия компании инвестор мог быть вынужден уплатить штраф в размере 30% от стоимости всей земли плюс дополнительные проценты (например, 24% от официальной аренды). Также договор управления фактически можно считать обременением на землю, которое регистрируется нотариально. Это означает, что продать такой участок другому человеку без шлейфа этого договора почти невозможно.
Вторая претензия – цены на землю существенно выше рынка. Авторы одного из разборов на канале Последний капиталист сравнивали цены на одинаковые участки в различных сервисах и обнаружили, что «Твой круг» предлагает землю по цене, которая может быть на 30-40% выше, чем в других компаниях.
В Винницкой области земля, которая на других ресурсах стоила 76 000 грн/га, через «Твой круг» продавалась за 109 000 грн/га. В Черкасской области зафиксированы случаи, когда другие посредники предлагали участки по 160–170 тыс. грн., тогда как «Твой круг» за те же объекты просили 201–202 тыс. грн. Эксперты также отмечают, что задекларированные компанией средние цены закупки в 2021 году (например, $2700 за га для Запада) выглядят подозрительно высокими и несоответствующими реалиям рынка, где цена была ближе к $2000.
Кроме официальной комиссии (около 8-12%), компания может закладывать свой интерес в цену земли, которую покупает инвестор. Также компания забирает 15% суммы роста арендной платы и 15% от чистой прибыли при продаже участка. При этом официальная комиссия, считают обозреватели, неоправданна, поскольку большинство услуг по «управлению» вымышлены: земля уже имеет арендаторов, договоры с которыми действуют годами, и участие посредника там не нужно. Все это делает актив фактически неликвидным: чтобы выйти из инвестиции хотя бы по цене входа придется дождаться удорожания по меньшей мере на 25-30% (чтобы вернуть комиссионные платежи), а это в реалиях сегодня дело нескольких лет.
Третье – вместо рекламируемых 20-25% годовых реальная доходность в благоприятном сценарии после вычета всех налогов, услуг нотариусов и комиссий компании составляет около 11,5% в гривне. При этом ранее компания еще и могла обещать гарантированную аренду (например, не менее 14 000 грн.), хотя по действующим договорам с аграриями реальная выплата может быть значительно меньше. Это вызывало подозрения в создании искусственных расчетов или убыточности такой модели для самой компании.
Компания предлагает два фонда с разными обещаниями, но реальные цифры также отличаются. В фонде "Реинвестиция" обещанная доходность составляет 15% в долларах.
В фонде «Ежегодный доход» обещанная доходность сразу существенно ниже рынка и даже уровня инфляции – 6% в гривне, что фактически может иметь эффект отвлечения для заманивания в другой, явно более прибыльный фонд.
Манипуляции с участками
Четвертый – это манипуляции с самими продавцами. Компания заключает с собственниками земли (крестьянами) договоры доверенности, выплачивая им определенную сумму авансом, что фактически лишает их права продать землю любому другому. Есть десятки судебных дел, где продавцы пытаются аннулировать эти поручения, поскольку считают, что им заплатили несправедливую (заниженную) цену, а компания через суд взимает с них двойные суммы или «неполученную выгоду». При этом компания находится в прямом конфликте интересов, одновременно и заинтересована купить землю у крестьянина как можно дешевле, а продать инвестору как можно дороже, закладывая свою скрытую прибыль в цену.
Поскольку компания берёт на себя управление землей, она получает право переподписывать договоры аренды от имени инвестора. Некоторые наблюдатели предполагают, что менеджеры компании могут умышленно занижать стоимость аренды в договоре с аграриями в обмен на «откат» наличными от фермера. Таким образом инвестор получает минимальный официальный доход, а посредник зарабатывает на теневых договоренностях.
Пятый упрек – это риски REIT-фондов, где инвестор покупает не конкретный участок, а долю в фонде, собранном с многочисленных участков по всей территории Украины. Инвесторы фондов не контролируют, какую именно землю покупает фонд и по каким ценам. Есть риск, что фонд покупает участки у аффилированных лиц по завышенным ценам. Кроме того, официально задекларированные расходы на администрирование фондов выглядят нереалистично малыми для такого объема работы, что может свидетельствовать о сокрытии реальных расходов или доходов. Один из экспертов прямо называет схему «пирамидой», где выплаты или показатели могут основываться на привлечении новых средств, а не на реальной эффективности агробизнеса.
Таким образом, компания «Твой круг» создала модель, где основную прибыль получает посредник за счет высоких входных цен и сложных юридических ловушек, тогда как инвестор получает актив с низкой ликвидностью и доходностью ниже рыночной. Это не говоря уже о большой вероятности работы со своими нотариусами и оценщиками, которые будут действовать в интересах компании, а не инвестора, что может приводить к завышению стоимости активов или непрозрачности юридических процедур. При этом рекламирующие компанию инвестиционные блоггеры и клубы (например, «Укринвестклуб») получают значительную мотивацию (процент) за каждого привлеченного инвестора, не предупреждая о существенных рисках. Очевидно, что для поддержания этой "финансовой пирамиды" нужно постоянно подпитывать легенду об ожидаемом увеличении цен на землю, необходимость вкладываться в нее как в единственный выгодный и ценный актив. Однако никаких существенных последствий в случае невыполнения обещаний по инвестиционной прибыли или в случае несостоятельности прогнозов по улучшению ситуации в экономике в целом и в аграрном секторе в частности, для учредителей компании не будет. Максимум – они обанкротятся и откроют новый бизнес. Для людей же, которые вложат существенные средства в надежде хотя бы сохранить их платежеспособность, опыт работы с Твоим кругом может навсегда отразить любое желание осуществлять инвестиции.
Сегодняшняя ситуация уже похожа на «мыльный пузырь» 2008 года, когда украинцы вкладывали средства в инвестфонды небольших и неизвестных компаний, обещавших сверхприбыли. Но они в один момент потеряли свою стоимость в десятки раз, а вкладчики лишились и активов, и денег. Как говорится все новое, хорошо забытое старое. Мошеннические схемы снова в деле. И здесь уже есть слово сказать регулятор финансового рынка.