Пузырь, надувающийся вокруг земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые якобы могут быстро расти в цене, очень напоминает характер поведения криптовалют: непредсказуемые, не обеспеченные реальным экономическим ростом американские горки, зависимые не столько от объективных факторов, сколько от игр спекулянтов. Посредники, специализирующиеся на земельных соглашениях, обещают едва ли не 20% годовых дохода любому новичку без "чрезмерных усилий" исключительно за счет благоприятной конъюнктуры рынка, однако это очень сомнительные обещания, говорится в материале УНИАН.
Недавно аналитическая группа OpenDataBot опубликовала данные по средним ценам за гектар в сделках по продаже земли в 2026 году. "Оптимистическая средняя цифра в 75 тыс. грн за гектар выглядит обнадеживающе. Однако, будучи вырванным из контекста, этот показатель искажает реальность", говорится в материале.
"Реальный рост цен в долларовом эквиваленте за последние 5 лет составил лишь 30%, то есть не более 5-6% в год. Кроме того, количество сделок уменьшается: по сравнению с 2025 годом, в 2026 заключили на 15-20% меньше - если в прошлом году за этот период продали 92,9 тыс.. как динамический рост спроса”, - добавляет издание.
На среднюю цену существенно влияет регион размещения участка: у прифронтовых земли продаются дешевле, у западных – дороже. При этом на мероприятии сложно купить большие массивы, средний размер лота – меньше гектара. Поэтому здесь скорее речь идет о покупке для дальнейшей перепродажи, чем о реальном бизнесе, инвестирующем в развитие агросектора, которому нужны большие блоки наделов. "То есть, по сути, "точечные" спекулятивные инвесторы могут при желании "разгонять" средний показатель по рынку, завышая цены для производителей до экономически нерентабельных показателей", - говорится в статье.
Как показала на массиве более 210 тысяч сделок из реестра Госгеокадастра за 2021-2025 годы исследовательница KSE Евгения Митряхина, основным драйвером роста цен на землю является не повышение производительности и даже не рост арендных доходов. Прежде всего, цены двигает вверх индексирование нормативной денежной оценки. Каждый год оно происходит ориентировочно на 8%, то есть примерно на коэффициент инфляции. Модель показывает: увеличение НПО на 1% сопровождается ростом цены сделки примерно на 0,55%.
Это означает, что, во-первых, рост цен носит административный характер, а во-вторых, реальный рост в лучшем случае сохраняет капитал, но не умножает его. И об обещанных 15-20% речь не идет. "То есть фактически, как и в случае с условным "биткоином", за ценовым колебанием на рынке земли не стоит экономическая динамика. Ни рост производительности, ни привлечение инвестиций в этот рынок не играют роли", - добавляет издание.
Еще одна проблема, которая "объединяет" землю и криптовалюту – вызовы ликвидности. С одной стороны, формально вы можете быстро продавать наделы (если найдете нового собственника, готового заплатить), с другой – выйти из актива дороже цены покупки - сложно, поскольку речь идет обычно о продаже обремененного арендой участка. "Почти все привлекательные земли уже находятся в долгосрочной аренде. Даже покупая в собственность, покупатель получает землю с арендатором и его преимущественным правом - фактически это эквивалент покупки прав аренды, а не чистого надела", - отмечают авторы.
По оценке VoxUkraine, сейчас лишь около четверти сделок вообще раскрывают цену – остальные занижают ее экономии ради налоги. Более того, сейчас арендная плата отстает от роста стоимости наделов – это выглядит как классический признак надувания, а не фундаментального роста. Доходность аренды сжалась с 7-10% на старте рынка до около 3-5% в 2026 году.
Аналогично опровергается и аргумент о "низкой базе": "дешево" не означает "возрастать". "Сегодняшний дисконт отражает реальные риски - войну, отсутствие ипотеки, запрет для иностранцев, тонкий рынок. Пока эти риски наличествуют, низкая цена экономически оправдана, а не "аномальна". А аргументы о "недооцененности", "недокапитализации", сравнении с ценой в соседних европейских странах риски и перспективы: оснований для реального "буста" в ценах пока нет”, - резюмирует издание.