Начало полномасштабной войны обвалило рынок недвижимости по всей Украине. Но спустя 14 месяцев потерь и разрушений эксперты отмечают рост спроса не только на аренду, но и на покупку жилья, в частности, в западных и центральных областях страны. Понять потенциальных покупателей можно: в стране разрушены или повреждены десятки миллионов жилых квадратных метров, и всем этим людям нужна новая крыша над головой.
Что сегодня происходит на рынке недвижимости и каковы прогнозы на ближайшее время?
Восстановление после обвала
После пика предложения нового жилья в 2021-м, когда в эксплуатацию было введено 11,4 млн «квадратов», рынок недвижимости обвалился. В связи с началом полномасштабной войны подавляющее большинство застройщиков приостановили свою работу – кто-то на несколько недель, кто-то – на месяцы, а кто-то не возобновил строительные работы до сих пор. Наибольшие потери строительный рынок понес в восточных и южных областях, где объемы нового жилья упали на 70–90% по сравнению с довоенной ситуацией.
Основные причины обвала рынка очевидны: это и огромные риски физической безопасности, и нехватка строительных материалов из-за разрушения промышленных предприятий и энергетических проблем, и ограничение доступа к Государственному реестру прав на недвижимое имущество, и, разумеется, снижение покупательской способности населения из-за роста курса и инфляции. Кроме того, война, массовые ракетные и артиллерийские обстрелы, огромные масштабы разрушений вполне ожидаемо привели к тому, что люди стали очень осторожно относиться к покупкам, тем более таким масштабным, как приобретение жилья.
Как пишет Минфин со ссылкой на данные исследования агентства ЛУН, продажи недвижимости на первичном рынке в 2022 году уменьшились в 8-12 раз, а на вторичном рынке - втрое. Но по состоянию на май 2023-го более 90% ЖК в западных регионах Украины открыли продажи квартир в новостройках. В Киеве продажи открыли 79% ЖК, если сравнивать с довоенной ситуацией. Речь идет о домах, в которых уже были сделки по продаже до 24 февраля 2022 года.
| По данным аналитиков, на май 2023 года строительство в ЖК возобновилось в следующих регионах: | |
| Днепропетровская область | 71% |
| Одесская область | 66% |
| Киевская область | 60% |
| Киев | 54% |
| Черниговская область | 44% |
| Запорожская область | 32% |
| Харьковская область | 17% |
Что с ценами
Весь 2022 год эксперты констатировали, что несмотря на обрушение строительства и сокращение спроса, цены на недвижимость не падали. Как отметила в беседе с KP.UA столичный риелтор Марина Кольцова, на рынке были сделки на четверть, а то и треть ниже рыночной цены, но это действительно единичные случаи на вторичке. Все же большинство собственников продолжают занимать выжидательную позицию, чтобы не потерять большие суммы на продаже.
В то же время, говорят эксперты, четкой тенденции динамики цен на рынке нет. С одной стороны, растут затраты на строительство: гривна девальвировала, поставки усложнились, ударила по карману покупка генераторов. Застройщики и хотели бы поднять цены, но эти желания очень ограничены низким спросом.
В целом цены аренды и продажи сегодня как никогда различаются по регионам. В западных областях страны, в регионах с большим числом внутренних переселенцев цены на квартиры в лучшем случае остаются на прежнем уровне, но чаще растут. А, например, в Харьковской области цены упали на четверть.
Об основных трендах на рынке недвижимости в своей колонке для NV Бизнес рассказала руководитель сектора развития продаж OLX Недвижимость Оксана Остапчук.
По ее словам, спрос на покупку жилья в западных и центральных областях Украины сегодня даже выше довоенного. Для аренды актуальны квартиры на низких этажах, с хранилищами или паркингами, с возможностью заезжать с животными и детьми, без военных объектов в непосредственной близости.
В Киевской области больше интересуются домами, а не квартирами. И хотя существенного перекоса в сторону пригорода нет, интерес к регионам точно укрепляется. В столице динамика цен различается в зависимости от района. Например, в Печерском районе стоимость аренды однокомнатной квартиры с апреля 2022-го по апрель 2023-го выросла с 12 тыс. до 20 тыс. грн. Но в целом по Киеву цены находятся на уровне прошлогодних, то есть остаются заниженными.
Во Львове цены за год выросли на 17% (с 12,1 тыс. грн до 14,2 тыс. грн), а в Ивано-Франковске – на треть (с 7,4 тыс. до 10 тыс. грн). В то же время в Харькове простенькую квартиру можно снять за 4 тыс. грн, и желающих по понятным причинам немного.
Что касается покупки, есть такая тенденция: покупатели интересуются недвижимостью за пределами городов-миллионников. Например, львовяне покупают жилье в Ивано-Франковске. Но и в крупных городах цены подрастают. Так, в Киеве цены за год поднялись на 15-17%, во Львове – на 13-15%, в Одессе – на 17-20%.
Прогнозы на ближайшее будущее
То, что восстановление разрушенных городов займет долгие годы, очевидно не только экспертам, но и обычным украинцам. Как показало исследование компании Gradus, проведенное в апреле 2023 года, в том, что восстановление займет более 5 лет, уверен каждый третий украинец. Четверть респондентов считают, что возобновить обычную повседневную жизнь удастся за 3-5 лет, а вот оптимистов, которые убеждены, что можно справиться и за год, оказалось всего 14%.
В любом случае на скорость восстановления будут влиять множество факторов, основные из которых связаны с ситуацией на фронте. Успехи ВСУ, слаженная работа ПВО, возвращение территорий – все это положительно повлияет на поступление помощи извне и, соответственно, темпы восстановления. А пока застройщики сосредоточат ресурсы на проектах, которые находятся на завершающей стадии строительства.
Если говорить о спросе, то из-за низкой покупательской способности и продолжающейся неопределенности всплеска продаж в ближайшее время не будет. Восстановление покупательской активности начнется лишь после завершения войны, и оно будет постепенным. Не исключено, что после Победы сработает и отложенный спрос, когда внутренние переселенцы захотят закрепиться на новых местах проживания путем покупки собственного жилья.
О перспективах рынка недвижимости рассказала и Оксана Остапчук. По ее словам, восстановление после войны будет способствовать росту спроса как на жилье, так и на коммерческую недвижимость. Причем в покупке и той, и другой недвижимости в нашей стране могут быть заинтересованы инвесторы. Ведь после кризиса цены у нас будут ниже, чем в других странах, а это означает перспективу получения большей прибыли в будущем.