Война поставила рынок недвижимости на паузу, и открытие реестров ему мало помогло. Рынок ждет окончания войны, причем у каждого из участников свои причины. Продавцы надеются, что после войны цены на недвижимость вырастут, а покупатели откладывают сделку, поскольку опасаются, что новое жилье может быть повреждено или разрушено.
Тем не менее, редкие сделки на рынке все же происходят.
Стоит ли сегодня покупать квартиру? Какие квартиры сегодня стали пользоваться меньшим или большим спросом? Как торговаться при покупке, чтобы максимально снизить цену? Об этом мы поговорили с экспертами.
Ждем осени
Рынок жилья в Украине продолжает «спать», и это состояние продлится еще как минимум два месяца. Оживление начнется не раньше осени, когда, по прогнозам экспертов, застройщики вполне могут начать предлагать покупателям скидки в 10, а то и 20 процентов.
Причин осеннего «пробуждения» несколько.
Во-первых, осень – это время традиционного оживления как рынка аренды, так и рынка купли-продажи.
Во-вторых, застройщикам будут нужны деньги для возобновления строительных работ.
И, наконец, в-третьих, скидки – это самый простой способ показать покупателю свою лояльность, что было важно всегда, а в наше время – особенно.
- Мы все ждем осени, но все же смотрим на ситуацию реалистично, - отметила в комментарии «КП в Украине» столичный риелтор Марина Кольцова. – Многие надеются, что активный спрос на недвижимость в относительно мирных городах, к которым относится и Киев, сформируют переселенцы из Мариуполя, Харькова, Донецкой и Луганской областей. После войны, скорее всего, так и будет. Но пока я вижу другую ситуацию: люди, приехавшие в Киев из других регионов, предпочитают не покупать, а арендовать жилье, тем более, что цены на аренду несколько просели. И это вполне логично, учитывая, что уверенности в завтрашнем дне сегодня нет, наверное, ни у кого.
В то же время аналитик компании Esperio Александр Болтян уверен, что квартиру в Украине можно продать и сегодня. Правда, при одном условии: надо сделать большую скидку.
- Среднестатистические цены в перспективе шести месяцев упадут на 30%, - прогнозирует эксперт. - Соответственно, если у продавца есть желание продать квартиру не через полгода, а сегодня, придется пойти на это 30%-ное снижение от рыночных цен уже сейчас. Понятно, что морально к такому шагу готовы очень немногие, поэтому будут ждать дальше.
Жилье повышенного спроса
И продавцов, и покупателей волнует главный вопрос – какое жилье теперь будет пользоваться спросом, а какое, наоборот, потеряет ценность в глазах потенциальных покупателей? Ведь исходя из этой информации можно прогнозировать, какие квартиры вырастут в цене, а какие подешевеют.
По мнению Марины Кольцовой, в первую очередь вырастет спрос на одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса. В то же время цены на большие квартиры класса бизнес, комфорт и люкс, скорее всего, будут снижаться.
- Исходя из информации на сегодня, покупатели лояльнее начали относиться к квартирам на первых этажах, потому что они кажутся безопаснее, особенно, если речь идет о городах, где не было уличных перестрелок, - говорит риелтор. – В то же время квартиры на последних этажах стали еще менее привлекательны, чем до войны. К частым украинским проблемам в виде текущих крыш добавились военные риски повреждений, которые на последних этажах выше. А еще с высокого этажа в случае воздушной тревоги очень проблематично спуститься вниз.
Также, продолжает эксперт, потенциальных покупателей сегодня мало привлекают ЖК, расположенные возле лесопарковых зон, а также вблизи инфраструктурных объектов, аэропортов, железной дороги.
Кроме того, вероятно, очень нескоро вернется спрос на видовые квартиры с панорамными окнами, и здесь уже несколько причин.
Во-первых, такие квартиры из-за обилия стекла выглядят опасными, хотя застройщики и уверяют, что используют крепкое стекло.
Во-вторых, они расположены на очень высоких этажах, что, как уже говорилось выше, в военное время скорее минус, чем плюс.
В-третьих, панорамные окна чреваты большими потерями тепла. А в следующем отопительном сезоне в украинских квартирах и без того будет не жарко.
И, наконец, в-четвертых, такие квартиры не относятся к эконом-классу, а сегодня решающим фактором при покупке недвижимости все же является цена.
С тем, что цена – это определяющий фактор, соглашается и Александр Болтян.
- Летом-осенью 2022 года продаваться будут именно те квартиры, цена на которые значительно ниже рыночной, - отметил эксперт в беседе с «КП в Украине». - В таком случае спросом будет пользоваться любая квартира – и с панорамными окнами, и с возле торгового центра, и возле леса, да еще и при этом продавец сможет «диктовать условия» - например, продавать только за доллары. Если же держаться за прежнюю рыночную цену, покупатель вправе просить рассрочку, разбивку платежа на 3-4 раза, оплату в национальной валюте. С точки зрения продавца соглашаться на такие условия в военное время - не лучшее решение: слишком велики риски не получить полную сумму.
Покупателя могут призвать в армию, в регионе могут начаться боевые действия, да и риск дефолта также сохраняется, пояснил эксперт свою мысль. И дал простой совет тем, кто хочет продать недвижимость: снижать цену и не соглашаться на отсрочку оплаты.
Ипотека недоступна
В любом случае, даже если цены просядут, рынку по-прежнему будет очень далеко до довоенного состояния. Сделки останутся точечными вплоть до самого конца войны и новых покупателей на рынке будут единицы. В основном будут покупать те, кто наметил город, район, а, возможно, даже дом и конкретную квартиру еще до 24 февраля, но начавшаяся война помешала совершить сделку.
Кроме всех вышеназванных причин, есть и еще один довольно существенный фактор, сдерживающий рынок, – недоступность ипотеки.
- Спроса на ипотеку практически нет, особенно в тех регионах, где идет война, - говорит Болтян. - Интерес проявляют на западе Украины, но говорить об ипотечной ставке сложно, так как она крайне подвижная: условия для каждого клиента индивидуальны. Не стоит забывать и о рисках: регион может оказаться в зоне боевых действий, а жилье могут повредить или разрушить.
После роста учетной ставки НБУ до 25%, уровень ипотеки улетел до неподъемных 35-36%, так что спрос на ипотеку будет низким, продолжает эксперт. Сейчас украинцы в теории могут получить ипотечный кредит под 7%, но это формальная возможность.
- Получается, что опция есть, но выдавать кредиты под такой процент никто не торопится, - поясняет Болтян. - Нижняя планка доходов семьи должна составлять 35 тыс. грн в месяц, нужно находиться на квартирном учете, иметь жилье, не превышающее 13,65 кв.м на одного члена семьи, или быть молодой семьей на старше 35 лет, плюс нужно подтвердить источник дохода за последние 6 месяцев, а ежемесячная стоимость ипотеки не должна превышать 40-45% дохода семьи. Очевидно, что выборка для оживления ипотечного рынка слишком мала. Причем даже если покупатель попадает под все вышеописанные данные, вовсе не факт, что ему дадут ипотеку под 7%.
После войны цены взлетят
По мнению экспертов, после окончания войны цены на недвижимость вырастут, а в столице – вообще взлетят. А все потому, что сегодня на рынке сформировался огромный отложенный спрос.
- Киев – это самый большой, самый «денежный» и самый привлекательный для жизни город Украины, и война этот расклад не изменит, - уверена Марина Кольцова. – После войны в Киев не только вернутся подавляющее большинство жителей, но и приедут многие их тех, кто потерял работу и жилье в других городах. Как только начнется это массовое «наполнение» Киева, цены на недвижимость резко пойдут вверх, причем, как на аренду, так и на покупку. Не стоит забывать и о том, что новые дома застройщики уже будут строить с укрепленными подземными паркингами и бомбоубежищами, что повысит стоимость новых квартир не менее чем на 15%.
В то же время президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко считает, что пока для того, чтобы давать прогнозы, слишком много непонятного и неизвестного.
- Если Украина быстро закончит войну и начнется процесс движения в ЕС, это, конечно, сильно подстегнет цены на недвижимость, - говорит Охрименко. – Способствовать спросу будут также гранты и кредиты, которые будут получать потерявшие жилье украинцы. А вот если война затянется, цены продолжат движение вниз.
Словом, резюмировал эксперт, покупка недвижимости в условиях войны – это дело очень сложное и непредсказуемое, нет однозначного понимания, что делать дальше.
Важно
Как торговаться во время войны
Всем, кто решил рискнуть и купить квартиру сейчас, эксперты дали несколько советов относительно того, как торговаться во время войны и максимально снизить цену. Мы их структурировали и объединили в несколько рекомендаций.
- Изучите рынок: сравните цены на аналогичные объекты в данном микрорайоне, поговорите с двумя-тремя риелторами, а не только с тем, который предлагает квартиру. Так вы поймете, насколько адекватна выставленная цена именно в текущих условиях, поскольку сейчас все меняется очень быстро.
- На встрече с продавцом постарайтесь понять, чего он действительно хочет. Далеко не все сейчас напуганы настолько, что готовы «сбросить» жилье по любой цене, получить нал и уехать. Нередки случаи, когда собственник никуда не торопится, поскольку окончательное решение так и не принято. В таком случае вряд ли стоит тратить свое время – существенную скидку вы здесь не получите.
- В мирное время типичными факторами, позволявшими рассчитывать на большую скидку, были угловая квартира, первый и последний этаж, неудачная планировка, неухоженный подъезд и придомовая территория, отсутствие инфраструктуры, изношенные коммуникации и т.д. Сейчас, как уже говорилось выше, к ним добавились не только последний, но и просто слишком высокий этаж, близость к инфраструктурным объектам или лесопарковой зоне, окна на север (это наиболее холодные комнаты) и т.д.
- Рынок сейчас принадлежит покупателю, поэтому торговаться не просто можно, а нужно. При этом не надо отдаваться на милость продавца и робко спрашивать – «Вы уступите что-нибудь?». Так вы скорее всего получите ответ «Если будете покупать, немножко уступлю» и скидку в пару процентов. Между тем 2-3 «лишних» процента в стоимость закладывались до войны, чтобы владелец всегда мог пойти «навстречу покупателю» и сразу предложить скидку. Сейчас можно сходу сбрасывать от начальной цены 5%, а в отдельных конкретных случаях – 10-15%.
- Есть и обратная опасность. Иногда продавец готов скинуть так много, что закрадывается подозрение: он пытается избавиться от недвижимости как можно скорее. Это может говорить о множестве вариантов: долги за коммунальные услуги, аварийное состояние здания, неправильно оформленные документы, поддельная доверенность и т.д. Так что не теряйте бдительность, чтобы в итоге потери не оказались больше экономии.