После разблокирования реестров рынок недвижимости в Украине медленно оживает. Определенный спрос есть со стороны внутренне перемещенных украинцев, продавцы тоже начинают выкладывать свои предложения.
Цены снизились?
О резком снижении цен на вторичном рынке недвижимости на своей странице в соцсети написала директор АН «Схід-Захід» Алена Архипенко. По ее словам, основными причинами падения цен на 20-30% стали военное положение, военные действия, инфляция, падение курса гривны, миграция, снижение спроса. На рынке аренды также наблюдается снижение цен на 20-30% от довоенной стоимости.
- Реестры недвижимости работают, работают нотариусы, которые уже оформили несколько договоров по купле-продаже квартир, - отметила эксперт. – А вот реестры регистрации (выписка/прописка) не работают, поэтому квартиры продаются с прописанными лицами до окончания военного положения. При этом квартиру с прописанным малолетним ребенком продать невозможно без решения опекунского совета.
В то же время, отмечает эксперт, произошло и подорожание некоторых новостроек в гривневом эквиваленте в связи с инфляцией, увеличением себестоимости строительства и сменой логистики.
Где можно купить дешевле
Надо сказать, что снижение на 20-30% - это не повсеместная практика, а, скорее, частные случаи. Но они действительно есть. В частности, о том, что в пригороде Киева активизировались продажи жилья, написал портал загородной недвижимости.
По данным портала, в Ирпене однушку площадью 15,73 кв. м в новом доме можно купить за $19 900. А за однокомнатную квартиру с ремонтом и мебелью придется заплатить $30 900. Цены на двухкомнатные квартиры без ремонта в новостройках Ирпеня стартуют от $35 тыс., на вторичном рынке двушка стоит 28 тыс. долларов.
В то же время в Буче однокомнатная квартира на вторичном рынке обойдется минимум в $25 тыс. За эти деньги можно купить жилье на цокольном этаже площадью 30 кв. м с мебелью и бытовой техникой. Однушки без ремонта в новых домах продают от $26 700, но там и площадь побольше, и планировка посовременнее. Двухкомнатная квартира с ремонтом и мебелью обойдется не менее чем в $58 тыс. долларов.
Согласитесь: «бросовыми» эти цены никак не назовешь. Тем более, учитывая прогнозы экспертов относительно того, что статус комфортабельных сателлитов в пригороде столицы Ирпень и Буча смогут вернуть не ранее, чем через два года, да и то лишь при условии интенсивного строительства и реконструкции.
Чем дальше от войны, тем дороже
О том, какие условиях в целом диктует рынок военного времени, рассказала и аналитика OLX Недвижимость, составленная в середине мая.
Так, например, в Киеве подешевело жилье в жилом фонде после 2011 года: в этой категории однокомнатные и двухкомнатные квартиры стоят на 8,5% и 5,5% дешевле, чем до войны. Средняя цена за однокомнатную квартиру составила 76,5 тыс. долларов двухкомнатную – 130 тыс. долларов. Также снизились цены на однушки в домах до 2011 года (на 6% до 44,75 тыс. долларов) и в новостройках (на 5,4% до 55,65 тыс. долларов).
Словом, обвала цен, на который рассчитывали некоторые потенциальные покупатели, все же не произошло. И, говорят эксперты, вероятнее всего, не произойдет.
- В последнее время появилось немало прогнозов относительно цен на столичную недвижимость, и я с ними полностью согласна: обвала цен на столичном рынке жилья не будет, - отметила в комментарии «КП в Украине» столичный риелтор Марина Кольцова. – Столица есть столица. Киев – это самый большой, самый «денежный» и самый привлекательный для жизни город Украины. Неизвестно, как будет обстоять дело в других городах, но в Киев вернется подавляющее большинство жителей, что не даст ценам обвалиться. Более того: сюда приедут многие из тех, кто потеряли работу и жилье в других городах. И как только начнется это массовое «наполнение» Киева, цены на недвижимость резко пойдут вверх, причем, как на аренду, так и на покупку.
Что касается других городов, то здесь закономерность вполне очевидная: чем меньше регион затронула война, тем выше цены.
Так, во Львове квартиры начали дорожать с самого начала войны. И если в сентябре-ноябре однокомнатную квартиру на вторичке можно было приобрести за $35,5 тыс., а в новосторойке – почти за $46 тысяч, то сейчас цены выросли до 38,8 тыс. и 49 тыс. долларов соответственно.
В Днепре снизились цены на квартиры в жилом фонде после 2011 года – сейчас они даже ниже, чем осенью 2021-го. Однушки подешевели на 6,5%, двухкомнатные квартиры – на 10%, трешки стоят на 12,5% дешевле. Снизились цены и в днепровских новостройках.
Что изменилось на рынке
В условиях военного положения рынок купли-продажи жилья работает с определенными ограничениями, которые минимизируют мошенничество в сфере недвижимости. Для всех, кто думает о сделке, эксперты портала напомнили об уточнениях по работе рынка от президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Юрия Питы:
Во-первых, оформлять покупку-продажу жилья сегодня могут не все нотариусы. В Минюсте составили перечень специалистов, имеющих доступ к реестру недвижимого имущества и право подтверждать соответствующие соглашения. Таким образом, к рынку купли-продажи жилья пытаются допустить только добросовестных нотариусов.
Во-вторых, продать жилье на основании доверенности нельзя: владелец объекта должен присутствовать при заключении соглашения. А вот покупатель может воспользоваться доверенностью.
В-третьих, купля-продажа объекта возможна только на неоккупированных территориях и оформляется по месту жилья. В настоящее время доступ к реестрам разблокирован только в подконтрольных городах и селах. При этом для покупки квартиры в Ужгороде можно обратиться только к нотариусам в Закарпатской области, в Днепре – Днепропетровской и т.д.
В-четвертых, запрещено продавать недвижимость, которая зарегистрирована менее, чем за месяц до продажи. Это ограничение ввели для того, чтобы предотвратить спекуляцию и перепродажу квадратных метров, когда квартира могла за пару дней перекочевать «из рук в руки» несколько раз.
И, наконец, запрещено вносить недвижимость в уставной капитал юридического лица. В период действия военного положения владельцами жилья могут стать только физические лица.
В ТЕМУ
Как безопасно приобрести квартиру
Мошенничество и спекуляция всегда сопровождали рынок недвижимости, но в военное время эти проблемы стали еще более критичны. Тем, кто решился на покупку квадратных метров, эксперты OLX Недвижимость дали несколько базовых рекомендаций, которые помогут противостоять мошенникам.
Итак, в случае покупки на вторичном рынке нужно тщательно проверить документы продавца. Изучите оригиналы договора купли-продажи, дарения, обмена, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д. Также следует проверить право собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Его можно найти на сайте Минюста, или на портале «Дія».
При покупке квартиры на первичном рынке основной риск заключается в том, что из-за банкротства и боевых действий отдельные застройщики могут прекратить деятельность, так и не закончив объекты. Поэтому начать нужно с изучения сайте застройщика, других объектов строительства, уже сданных домов. Дополнительно стоит проверить сроки сдачи в эксплуатацию домов, изучить отзывы инвесторов и жильцов.
Особое внимание нужно обратить на документацию: застройщик должен предоставить лицензию на строительные работы и разрешение на строительство, а также документы на землю. Плюс - декларация о начале строительных работ, градостроительных условиях и ограничениях, технических условиях на подключение коммуникаций. Если хотя бы одного из документов в наличии не оказалось, правильным решением будет поискать другой вариант.