При выборе квартиры большинство покупателей сначала смотрит на квартиры в новостройках. Там и планировки зачастую лучше, и коммуникации новые, и счетчики на все установлены. Однако квартиры в старых домах тоже имеют свои преимущества. В нашем материале мы собрали плюсы и минусы каждого вида жилья.
Задержки со сдачей
Если говорить о квартире в новостройке, то их покупают несколькими путями. Первый и самый долгий - это приобрести ее на этапе котлована. Обычно до сдачи дома в этом случае проходит 2-3 года. Второй вариант - по переуступке имущественных прав, когда кто-то купил квартиру с целью заработать на росте ее цены в процессе строительства. Но сделать это нужно до ввода дома в эксплуатацию. После этого переуступка невозможна. Владелец должен будет зарегистрировать квартиру на себя и продать как обычное жилье. И тут появляется интересный момент - дополнительный налог при продаже жилья теми, кто владеет им менее трех лет, что существенно делает его дороже.
Поэтому новое жилье обычно продают или по переуступке прав до ввода дома в эксплуатацию либо уже по прошествии трех лет после вступления в права собственности. При покупке по переуступке иногда возникают ситуации, что дом полностью готов, а застройщик и местная власть не могут договориться. И процесс введения его в эксплуатацию затягивается на месяцы или даже годы.
Поэтому некоторые схемы покупки квартир в новостройках выглядят лотереей. В этом случае приобретение жилья в старом доме выглядит менее рискованным.
Несколько лет ремонтов
Первые несколько лет жизни в новом доме комфортными назвать сложно. Во всех квартирах делают ремонты, в лифтах постоянно возят стройматериалы, повсюду строительный мусор, рассыпанные штукатурка и гипс, а по дому шастают бригады строителей.
- У нас в первый год ремонтов украли на всех этажах доводчики с дверей, которые ведут на общий балкон, - рассказывает киевлянин Андрей. - Из некоторых общих дверей выкрутили ручки и замки. Потом пришлось это все восстанавливать за деньги жильцов.
Также нужно быть готовым, что вы будете слышать перфоратор соседа с 8 утра и до самого вечера.
В старом доме, скорее всего, единственным источником шума будете вы.
Задержки с прямыми договорами
Купив квартиру в доме, которому больше 5 лет, вы сами спокойно заключите договора с монополистами - поставщиками воды, электрики, тепла и газа.
В новостройках этот процесс иногда затягивается на несколько лет. Все коммунальные услуги жильцы новостроек зачастую поначалу оплачивают через ЖЭК. А это позволяет ЖЭКу иметь дополнительный рычаг воздействия на жильцов: будете возмущаться - отключим свет.
Обычно при отсутствии прямых договоров нет льготных 100 кВт*ч в месяц по электрике. То есть каждый месяц вы будете платить не по 90 копеек по льготному тарифу, а по 1,68 грн, что в сумме даст переплату до 78 грн за электроэнергию.
Передача на баланс монополистов
Это тоже довольно интересный процесс, особенно если на баланс передается не один, а сразу несколько домов комплекса.
- У нас, когда подключали дом со строительного трансформатора на трансформатор "Киевэнерго", электричество давали в дом по часам в течение трех дней, - продолжает Андрей. - Три часа электричество подавали в один дом, потом три часа - в другой. Если учесть, что в современных новостройках все завязано на электричество - приготовление пищи, бойлеры, лифты, - то можете представить, в каком состоянии были люди. Особенно ругались жильцы верхних этажей из-за неработающих лифтов.
Справедливости ради можно сказать, что и в старых домах бывают аварии, когда электричество пропадает на сутки, но это скорее исключение из правил.
Обслуживающая компания
В новостройке ее обычно навязывает застройщик и тарифы у нее могут быть существенно выше, чем у обычного коммунального ЖЭКа. Правда, и работают там люди с более высокими зарплатами, поэтому те же дворники выполняют свои обязанности лучше. Но, это не всегда так.
Придомовая территория
Это еще один большой минус новостроек. У вас может быть двор с современной детской площадкой, аккуратно выложенные дорожки, газоны, цветы, но высоких деревьев, которые обеспечивают прохладу летом, там скорее всего не будет.
С целью экономии застройщики засаживают дворы новых домов саженцами, которым всего 2-3 года. Вырастут они до приемлемых размеров лет через 7-10. В старом же районе деревья уже давным-давно выросли. Поэтому летом в таких районах существенно комфортнее.
Наличие парковок
По этому показателю старая застройка выигрывает. Люди здесь живут попроще, машины есть не у всех, поэтому припарковаться под домом чаще всего не составляет труда. В новых же районах, даже при большем количестве паркомест под домом, их на всех не хватает. Во-первых, квартир в домах больше, во-вторых, люди живут более обеспеченные, и машин в процентном соотношении у людей больше.
Планировки
Тут выигрывает новый жилой фонд. Покупая новую квартиру, можно выбрать жилье с большой кухней, несколькими санузлами, просторными прихожими и комнатами на свой вкус. Иногда застройщики и вовсе делают так называемую свободную планировку. В этом случае обозначены только "мокрые зоны", которые переносить нельзя, в остальных же помещениях можно возводить внутренние перегородки на свой вкус.
В старом доме вы будете ограничены планировкой. Для того чтобы расширить кухню или объединить с комнатой, нужно пройти сложный процесс по перепланировке.
Счета за тепло
И снова в выигрыше новостройка. Сейчас все квартиры в сдаваемых домах имеют индивидуальные счетчики тепла. Если вы еще не живете или собираетесь уехать в отпуск, то попросту перекройте батарею - и вам выставят счет только за так называемые места общего пользования. Как говорят риелторы, именно поэтому в новых домах так много квартир годами простаивают без жильцов, в то время как старый жилой фонд стараются продать побыстрее.
- Коммуналка в новых домах практически не влияет на желание владельца продать или сдать жилье, - убеждены риелторы. - Если в старых домах люди вынуждены оплачивать зимой отопление и поэтому спешат продать квартиры или сдать их в аренду, то в новых ситуация противоположная. В новостройках стоят счетчики на все - от электричества и воды до тепла. Поэтому зимой там никто не включает батареи в пустых квартирах, и счета составляют несколько сотен гривен - исключительно за обслуживание дома. Владельцам приходится оплачивать потери тепла в местах общего пользования, но и там суммы не слишком велики - 1-2 грн за квадратный метр в месяц.
Кроме того, теплоизоляция новых домов в разы лучше, чем у старого жилого фонда. Поэтому счета за тепло в таких домах в полтора-два раза ниже.
Контингент соседей
В старом доме будьте готовы к тому, что все давно друг друга знают и к вам поначалу будут относиться с недоверием. Потом вы, возможно, "вольетесь в коллектив", но будьте готовы, что в каждом подъезде будут несколько маргинальных семей - это могут быть тихие безобидные алкоголики, а может быть и притон наркоманов. Кроме того, около половины жильцов будут пенсионеры, которые получают субсидии, поэтому все попытки создать в доме ОСМД обречены на провал.
В новом доме обычно ваши соседи будут молодыми или людьми среднего возраста. Большинство из них принадлежит к так называемому среднему классу. Но часть квартир будет сдаваться, поэтому быть уверенным, что ваш сосед такой же, как вы, все-таки не стоит.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Дорогие метры: почем аренда в столице
В Киеве массово ищут однокомнатные квартиры. За первое полугодие 2019-го среди всех отзывов на объявления 58% пришлось на "однушки", сообщают аналитики OLX Недвижимость. Для сравнения: "двушки" ищут вдвое меньше людей (34% откликов на объявления), а спрос на трехкомнатные составил всего 8%.