Столичный гонор
Несмотря на стагнацию на вторичном рынке недвижимости, на первичном рынке продолжается рост цен, правда незначительный. По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест», за апрель текущего года средняя стоимость 1 м2 жилья эконом-класса увеличилась всего на 0,2% — до $1657. Жилье бизнес-класса стало дороже на 0,7%. В мае средние цены на первичную недвижимость эконом-класса продолжили свое движение вверх. Квартиры стали дороже примерно на 0,5%.
Стоит отметить, что в апреле многие застройщики, возводящие жилье эконом-класса, завершили продажу или сняли с реализации одно- и двухкомнатные квартиры, при этом повысив цены на трехкомнатные. В основном это касалось тех объектов, сроки сдачи которых запланированы на текущий год или первое полугодие 2008-го. «Одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса продаются только в объектах с заявленным сроком сдачи в эксплуатацию в 2009 году, в объектах компаний, для которых это первый проект, либо компаний с сомнительной репутацией», — сообщили «Деньгам» в СИК «Киев Жилье-Инвест». Но «единички» все же найти можно. По данным сайта www.realt.ua, одно- и двухкомнатные квартиры предлагает АКБ «Киев». Строят объекты компании «Агробудпереробка» и «Киïввисотбуд», которые «засветились» в скандале с инвесторами. (Подробнее смотри «Деньги» № 10, от 15 марта 2007 года, и № 11, от 22 марта 2007 года, доступно на www.dengi-ua.com), и ряд других компаний. Впрочем, «единички» и «двушки» появились в продаже и у «Киевгорстроя». Причем сроки сдачи объектов — конец 2007 года—второе полугодие 2008 года. И даже цены не слишком пугают: компания реализовывает жилье по $1760 за 1 м2 в домах, строительство которых завершается в этом году, и по $1565 за 1 м2 в домах, сроки сдачи которых в эксплуатацию — сентябрь 2008 года.
Спрос на первичную недвижимость оценить сложнее, чем предложение. Застройщики уверяют, что покупатели у них есть, сделки заключаются и все хорошо. Однако появление в продаже «единичек» и «двушек» от «Киевгорстроя» — своего рода показатель. Ранее эксперты утверждали, что эти объекты придерживаются «на черный день», а то и вовсе «сливаются» через вторичный рынок.
Взяв столичный рынок недвижимости целиком, без разделения на первичный и вторичный, «Деньги» обнаружили страшноватую пропорцию. Мы сопоставили количество объявлений о покупке и о продаже однокомнатных квартир и пришли в ужас: желающих продать недвижимость в Киеве примерно в 28 раз больше, чем желающих ее купить. Впрочем, нужно учесть, что с объявлениями о своих намерениях выходят все продавцы, но далеко не все покупатели. Но все равно — симптомы впечатляют.
Местные особенности
Региональные рынки следуют за столичным. В частности, в Харькове за апрель «первичка» эконом-класса подорожала на 1,6%, до $810 за 1 м2. Жилье бизнес-класса выросло в цене ощутимо — почти на 9%, до $1532 за 1 м2. А вот цены на элитное жилье остались без изменений — $2020 за 1 м2. По словам менеджера отдела по работе с инвесторами инвестиционно-строительной компании «Макрокап Девелопмент Украина» (МКДУ) Натальи Городецкой, новые проекты премиум-класса изначально выводились на рынок по завышенным ценам, поэтому они и не дорожают. Что касается столь сильного подорожания жилья бизнес-класса, то по мнению эксперта МКДУ, это явление, скорое всего, обусловлено желанием застройщиков увеличить ценовой разрыв с недвижимостью эконом-класса. По данным харьковского агентства недвижимости Geocapital, май повторил тенденции апреля как по росту цен, так и по спросу на первичную недвижимость. Однако в последнюю майскую неделю рынок недвижимости впал в спячку — спроса не было ни на «вторичку», ни на «первичку». В целом жилье эконом-класса подорожало примерно на 1,5%.
В Одессе новое жилье также выросло в цене. По разным данным, новая недвижимость за апрель подорожала на 19%, до $1625 за 1 м2. Согласно данным Ассоциации риелторов Одессы, повышение цен произошло за счет увеличения количества новых предложений, которые появились в базах агентств. Возможно, подорожание произошло потому, что квартиры продавались уже из «вторых рук». Сегодня цены на новую недвижимость в Одессе колеблются от $1200 за 1 м2 (дом сдается в 2008 году) и до $3000 за 1 м2 в районе Аркадии, (дом сдается в конце 2007 года).
В Днепропетровске рост цен на новую недвижимость приостановился. По данным компании ReaLNest, спрос на жилье сократился почти в два раза, а количество предложений осталось неизменным. Возможно, покупатели меньше стали интересоваться новостройками из-за того, что львиная доля строящихся объектов находится около центра, где цены на жилье выше, чем в любом другом районе. В целом средняя цена «квадрата» в новостройках Днепропетровска — $1500 в домах, сдача которых запланирована в текущем году, и $1100 — в тех, которые будут построены в 2008 году.
Вера в будущее
Что будет с ценами на первичную недвижимость — прогнозировать сложно. Одни эксперты пророчат повторение сценария, который реализовался на вторичном рынке, другие же, наоборот, уверены, что цены на новое жилье продолжат расти. В частности, более 10 строительных компаний Киева, опрошенных «Деньгами», с уверенностью заявляют, что снижения цен на «первичку» ожидать не стоит. Мол, дорожают энергоносители, стройматериалы… Правда, некоторые компании не могут продать квартиры в уже построенных домах — цены «кусают» покупателей. Например, на начальном этапе строительства цена за 1 м2 — $1800, а в построенном доме — около $3000 за 1 м2. Как заверил «Деньги» один не пожелавший назваться застройщик, первичная недвижимость все же будет понемногу дорожать, потому что этот рынок достаточно инертный — долго разгоняется и долго останавливается. Разве что в стране произойдет какая-то катастрофа. К тому же риелторы утверждают, что многие граждане предпочитают покупать квартиры в новых домах, продавая старое жилье. И пока будет существовать спрос на новое жилье от проверенных временем застройщиков, стоимость квартир будет повышаться.
И не только в столице. По данным компании МКДУ, в текущем году цены на новую недвижимость в Харькове продолжат расти, ведь в первой столице Украины во всех сегментах недвижимости наблюдается дефицит предложений. В частности, в сегменте жилья эконом-класса, по заверениям строителей, потребность превышает предложение более чем в девять раз, в сегменте бизнес-класса — почти в три раза, в сегменте элит-класса — более чем в два раза. И данный разрыв вряд ли сократится в ближайшее время.
Сколько понастроили!
Объемы выполнения строительных работ по регионам за первый квартал 2007 года
Регион | Выполнение работ, млн. грн. | Итого, % | По сравнению с первым кварталом 2006 года, % |
Всего | 8270,9 | 100,0 | 116,1 |
АР Крым | 318,2 | 3,8 | 111,3 |
Винницкая обл. | 115,8 | 1,4 | 95,7 |
Волынская обл. | 129,2 | 1,6 | 123,0 |
Днепропетровская обл. | 453,5 | 5,5 | 114,0 |
Донецкая обл. | 966,1 | 11,7 | 121,5 |
Житомирская обл. | 62,2 | 0,8 | 116,4 |
Закарпатская обл. | 68,1 | 0,8 | 110,3 |
Запорожская обл. | 220,9 | 2,7 | 103,0 |
Ивано-Франковская обл. | 136,5 | 1,6 | 108,2 |
Киевская обл. | 324,5 | 3,9 | 105,9 |
Кировоградская обл. | 64,6 | 0,8 | 127,1 |
Луганская обл. | 276,8 | 3,3 | 101,0 |
Львовская обл. | 443,6 | 5,4 | 124,4 |
Николаевская обл. | 161,7 | 2,0 | 98,9 |
Одесская обл. | 486,2 | 5,9 | 139,1 |
Полтавская обл. | 291,2 | 3,5 | 112,3 |
Ровенская обл. | 88,8 | 1,1 | 114,9 |
Сумская обл. | 68,2 | 0,8 | 139,0 |
Тернопольская обл. | 78,2 | 0,9 | 98,8 |
Харьковская обл. | 429,7 | 5,2 | 97,4 |
Херсонская обл. | 62,6 | 0,8 | 147,3 |
Хмельницкая обл. | 119,6 | 1,4 | 121,6 |
Черкасская обл. | 77,1 | 0,9 | 93,2 |
Черновицкая обл. | 140,1 | 1,7 | 154,4 |
Черниговская обл. | 85,2 | 1,0 | 148,0 |
г. Киев | 2546,8 | 30,8 | 118,7 |
г. Севастополь | 55,5 | 0,7 | 139,5 |
По данным Госкомстата Украины.
Чем занимаются строители
Разделение объема выполненных работ по видам деятельности, %*
Строительство | 85,2 |
Подготовка строительных участков | 4,6 |
Аренда строительной техники | 0,3 |
Работы по завершению строительства | 0,8 |
Установка инженерного оборудования в дома | 9,1 |
* -- Первый квартал 2007 года.
По данным Госкомстата Украины.
Что есть эксклюзивного?
Цены на элитное жилье в Киеве
Название объекта | Адрес | Предлагаемые квартиры | |||
К-во комнат | Площадь квартир, м2 | Цена за 1 м2, $ тыс. | Средняя цена, $ тыс. | ||
Жилой комплекс "Триумф" | ул. Зверинецкая 59 | 2 | 74 | 6,27 | 464,28 |
2 | 88 | 4,64 | 408,67 | ||
2 | 92 | 6,24 | 573,71 | ||
2 | 100 | 5,31 | 530,70 | ||
3 | 106 | 6,96 | 737,55 | ||
3 | 150 | 8,93 | 1339,20 | ||
Жилой микрорайон "Альпийский" | ул. Докучаевская | 3 | 146,25 | 6,00 | 877,50 |
3 | 146,25 | 5,50 | 804,38 | ||
3 | 161,34 | 5,50 | 887,37 | ||
3 | 161,34 | 6,00 | 968,04 | ||
3 | 142,96 | 5,50 | 786,28 | ||
3 | 142,96 | 5,85 | 836,32 | ||
3 | 146,14 | 5,50 | 803,77 | ||
3 | 146,14 | 5,85 | 854,92 | ||
3 | 186,2 | 6,00 | 1117,20 | ||
3 | 189,38 | 6,00 | 1136,28 | ||
Жилой комплекс | ул. О. Гончара, 35 | 3 | 146,6 | 6,50 | 952,90 |
3 | 146,6 | 5,60 | 820,96 | ||
3 | 146,6 | 5,20 | 762,32 | ||
3 | 146,6 | 4,90 | 718,34 | ||
Жилой комплекс | ул. Дмитриевская, 64--66 | 3 | 125 | 3,40 | 425,00 |
3 | 133 | 3,40 | 452,20 | ||
Жилой микрорайон | ул. Воздвиженская | 2 | 74 | 5,50 | 407,00 |
2 | 95 | 5,50 | 522,50 | ||
3 | 100 | 5,50 | 550,00 | ||
3 | 113 | 5,50 | 621,50 | ||
3 | 114 | 5,50 | 627,00 | ||
3 | 133 | 5,50 | 731,50 | ||
Жилой комплекс "Кловский дворец" | б-р Леси Украинки, 9-г | 3 | 125 | 2,20 | 275,00 |
3 | 143 | 2,20 | 314,60 | ||
3 | 156 | 2,20 | 343,20 | ||
Жилой комплекс | пер. Ярославский 7/9 | 2 | 105,24 | 3,27 | 344,13 |
2 | 109,16 | 3,27 | 356,95 | ||
2 | 111,13 | 3,27 | 363,40 | ||
2 | 124,08 | 3,27 | 405,74 | ||
Жилой комплекс | ул. Р.Окипной/ ул. Флоренции | 3 | 90,58 | 3,50 | 317,03 |
Жилой комплекс "Липська вежа" | ул. Институтская, 18 | 3 | 146 | 8,00 | 1168,00 |
Жилой комплекс "Резиденция Тимирязевская" | ул. Тимирязевская 31--33 | 4 | 200 | 6,00 | 1200,00 |
По данным СИК «Киев Жилье-Инвест».
Как они растут!
Цена нового жилья на разных этапах строительства, $ за 1 м2
Город | 10% готовности | 50% готовности | 99% готовности |
Днепропетровск | 1065--865 | 1131--935 | 1200--1330 |
Донецк | 1145--930 | 1217--1000 | 1200--1430 |
Киев | 2288--1860 | 2432--2000 | 2500--2860 |
Львов | 1252-1020 | 1330--1100 | 1400--1560 |
Одесса | 1252--1020 | 1330--1100 | 1450--1560 |
Харьков | 990--800 | 1050--860 | 100--1230 |
Где еще почитать
о первичной недвижимости:
http://www.dengi-ua.com/
www. domik.net
http://www.realt.ua/
http://www.kanzas.ua/
Источник: www.dengi-ua.com