Несмотря на декларируемый рост цен на недвижимость, количество сделок на рынке резко сократилось. Некоторые эксперты заговорили о возможном снижении цен, а кто-то о кризисе рынка строительной отрасли в целом, ведь от финансового дефицита могут пострадать и застройщики. Что же ждет рынок ипотечного кредитования в ближайшее время?
Банки ужесточили условия
Первые слухи о том, что банки ужесточают условия выдачи ипотечных кредитов, поползли еще в конце марта. Однако вначале банкиры отрицали надвигающийся кризис и отказывали многим заемщикам, ссылаясь на их низкие официальные доходы и отсутствие поручителей. Если раньше финансисты брали в расчет и неофициальные доходы потенциального заемщика, то позже стали требовать подтверждения «белой» зарплаты, вдвое превышающей размер ежемесячного платежа. Не желая официально поднимать ставки, банкиры начали отсекать не самых состоятельных клиентов, увеличивая размер первоначального взноса и уменьшая срок кредитования.
Однако уже в мае некоторые крупные украинские банки прекратили кредитование в гривне и подняли ставки в валюте. Такие монстры как «Райффайзен Банк Аваль», «Укрсоцбанк» и «УкрСиббанк» предлагают только валютное кредитование. Те финучреждения, которые оставили кредитование в гривне, подняли ставки до заоблачных высот. Даже банки с иностранным капиталом испытывают дефицит в национальной валюте. Например, OTP-банк повысил ставку до 18,99% годовых. Если учесть, что она «плавающая» (то есть может меняться), то условия ухудшились даже для тех, кто заключил договор раньше. В некоторых украинских банках эффективная ставка в гривне превысила 20% годовых.
Валютные кредиты тоже не дешевы - их предлагают под 14-16% годовых. Растут и комиссии банков. Если раньше первоначальные сборы, как правило, составляли 1%, то сейчас от клиента требуют оплатить 2%, а иногда и 3%.
Увеличился и размер первоначального взноса. Если раньше можно было найти условия без него или с 10%, то сейчас даже самые лояльные финучреждения требуют, чтобы у клиента было хотя бы 15% от общей суммы. Если учесть, что еще минимум 5-7% нужно иметь для оформления сделки, плюс возросшие комиссии, то если вы не насобирали четверть от стоимости желанного жилья, в банк можете даже не соваться.
Число сделок сократилось
Ужесточение кредитных условий уже отразилось на рынке недвижимости. Однако эксперты не могут точно оценить, насколько сократилось количество сделок - их данные расходятся. Так, в Союзе специалистов по недвижимости Украины считают, что в январе-апреле количество сделок на столичном рынке жилья сократилось практически вдвое по сравнению с аналогичным периодом год назад.
В опрошенных «Комсомолкой» агентствах тоже подтверждают уменьшение количества сделок, однако называют разные цифры - в среднем от 15% до 40%. Некоторые брокеры говорят о том, что часть сделок даже была расторгнута. Давшие задатки покупатели получили отказы в банках и не смогли найти альтернативные источники кредитования.
Существуют проблемы и у строителей. Количество сделок с привлечением кредитных средств за последние месяцы снизилось с 60% до 40%, а общее число сделок сократилось на 20%. Параллельно банкиры заморозили выдачу кредитов некоторым строительным компаниям.
Не коснулся кредитный кризис разве что рынка коттеджного строительства. В компании SV Development объясняют это тем, что процесс оформления ипотечных кредитов для покупки коттеджей сегодня занимает около полутора месяцев, поэтому пока нет причин говорить о сокращении сделок в этом сегменте.
Ближайшие перспективы
Несмотря на не очень радужные перспективы, аналитики не спешат прогнозировать обвал цен. Объясняют это ослаблением доллара и, как следствие, желанием продавцов получить ту же сумму, но в гривенном эквиваленте. Еще один аргумент против обвала цен - если люди не могут взять кредит, то снижение стоимости квадратного метра все равно не поможет им купить квартиру, ведь падать цены в несколько раз не будут. Хотя есть и такие мнения, что коррекция все-таки будет, но коснется она не нового жилья, а морально устаревшего жилого фонда, где снижение не превысит 10%. С этим согласна половина опрошенных специалистов.
Что касается рынка нового жилья, то, скорее всего, тут цены будут заморожены. А компании начнут передел сфер влияния. Не исключено, что в ближайшее время уменьшится количество небольших фирм, не способных самостоятельно возвести заявленный объект. Они будут продавать их крупным компаниям, таким как «Киевгорстрой», «Житло-Инвест», или крупным региональным застройщикам и уходить со строительного рынка.
Свет в конце туннеля
По прогнозу главы Национального банка Украины Владимира Стельмаха, рост цен в Украине во втором квартале этого года не превысит 3%. По его словам, пик подорожания товаров уже позади. Однако Нацбанк еще в течение шести месяцев будет продолжать влиять на цены валютным курсом и ограничением кредитной активности банков. Значит, где-то в середине осени можно будет присматривать банк для получения кредита.
Подтверждают это и независимые аналитики. В консалтинговом центре «Кредит-Эксперт» считают, что кризис существует, но он скорее ситуационный, чем закономерный. Специалисты надеются, что инфляция снизится уже летом. Как только это произойдет, ситуация на рынке кредитования вернется в привычное русло. Сходится с этим мнением и политика банков, которые сейчас привлекают средства от населения по максимальным ставкам на срок от 6 до 9 месяцев. Этого времени должно хватить для стабилизации финансовой системы в стране.
ХОРОШАЯ НОВОСТЬ
Деньги в Украину, несмотря ни на что, поступают
Европейский банк реконструкции выдал одному из украинских банков кредит в размере до $75 млн сроком до десяти лет и ипотечный кредит на $50 млн - до семи лет, а еще одно финучреждение получило долгосрочный кредит на ипотеку на $65 млн. Поэтому не исключено, что скоро ситуация изменится.