По дешевке…
За последние несколько дней о новом приобретении нардепа Сергея Лещенко не слышал, наверное, только глухой. Парламентарий приобрел квартиру площадью почти 200 "квадратов" за 7,5 млн грн. и прокомментировал: мол, ему сильно подфартило, вот и купил квартиру "по дешевке". Дескать, дождался, когда рынок недвижимости достигнет дна.
"Если говорить прагматично, то сейчас самое лучшее время для приобретения недвижимости, - цитируют Лещенко СМИ. - Дно рынка. Поэтому цена 1500 долларов за метр на улице Франко в Киеве - это весомый аргумент в пользу жилья. За такими квартирами стоят очереди, и их покупают почти мгновенно".
"КП" в Украине" решила разобраться, соответствуют ли эти заявления действительности. 1500 долларов за "квадрат" – это много или мало? Действительно ли сейчас дно? И раз уж пошел такой разговор, что сегодня считается в Украине элитным жильем и правда ли желающие его купить томятся в ожидании своей очереди?
Особенности национальной элитарности
Квартиру Сергея Лещенко украинцы отнесли к элитной за немалые размеры и "козырное" место. Между тем, говорят эксперты, все не так просто, и существуют десятки факторов, по которым жилье можно отнести к классу "элитного". Кстати, самый главный из этих критериев – это действительно месторасположение. Квартира такого класса не может находиться, скажем, в Святошино, даже если она огромна и в ней есть абсолютно все, включая золотые унитазы. Элитные объекты могут находиться только в исторической центральной части города.
|
Расположение – главный, но далеко не единственный критерий элитного жилья. Особенно учитывая, что элитарность места в украинских реалиях легко нивелировать, закрыв шикарный вид из окна очередной новостройкой, а то и вовсе перекрыв подъезд к дому.
- Элитный дом - это не только метраж и месторасположение в центре, но и определенная организация жилья, ограниченное количество квартир в доме, социальная среда, которой присуща закрытость и клубность, благоустроенная территория, паркинг, инженерное оснащение здания, - продолжил тему элитарности директор консалтинговой компании "Канзас" Владислав Мишук. – А еще такая квартира должна быть достаточно просторной и стоить в нынешних украинских реалиях не менее 2,5 тыс. долларов за квадратный метр.
По словам президента Лиги экспертов Украины Светланы Бовсуновской, жилье элит-класса – это самый дорогой и комфортный сегмент первичной недвижимости.
– Это коттеджи или дома клубного типа, расположенные в парковых зонах либо в историческом центре. Высотность таких домов небольшая, на площадке – пара квартир, а всего их в доме в среднем от шести до десяти. Важный момент – соседи. Как правило, это люди из одной социальной группы.
Несмотря на то что на сайте застройщика предлагается несколько квартир в этом же доме, Светлана Бовсуновская уверена, что просто так "человеку с улицы" их не продадут.
- Квартиры действительно продаются. Но далеко не всем – нужна протекция. И Лещенко ее тоже купил не просто так, а "по знакомству", - уверенно говорит эксперт. – Одни деньги здесь ничего не решают, поскольку жильцы таких домов желают жить не только в безопасности, но и в своем кругу.
|
Время покупать
Эксперты утверждают, что спрос на элитное жилье, по крайней мере в столице, остается относительно стабильным. Однако словосочетание "стабильный спрос" вовсе не означает, что квартиры за миллионы гривен улетают как горячие пирожки. Они вполне могут продаваться годами, и, соответственно, на стоимость таких квартир в целом влияют те же факторы, что и в целом по рынку.
- Такого жилья немного, и на него всегда есть покупатель, - уверяет Бовсуновская. – Помните, как у Ильфа и Петрова? "Если в стране ходят денежные знаки, то должны быть и люди, у которых их очень много". Вот эти люди и есть потенциальные покупатели жилья бизнес-класса. И они ничуть не менее активны, чем покупатели обычных квартир.
Что касается заявления Лещенко о том, что цены сейчас достигли дна, то тут эксперты в целом согласны.
- Денег у людей стало меньше, хотя тут все относительно. Как говорится, у кого жемчуг мелкий, а у кого – юшка жидкая, - говорит эксперт. – Тем не менее цены на жилье действительно упали, причем это касается квартир любого класса, и в лучшем случае они могут еще "просесть" не более чем на 10-15%. То есть сейчас действительно пришло время покупать.
|
ВОПРОС РЕБРОМ
Почему так дешево?
Какой бы умопомрачительной ни выглядела цена 1500 долларов за квадрат при минимальной зарплате в стране 1450 грн., для рынка элитной недвижимости это действительно дешево (уж пусть простит наш читатель за этот вывод). Как же Лещенко удалось провернуть такую сделку?
"В клубном доме всего 11 квартир, но нардепу все равно дают скидку -37%, - быстро подсчитал журналист Александр Дубинский. - Хотя в таких комплексах скидок никогда нет. Цена квартиры без скидки - 12 млн гривен. "Экономия" – 4,5 млн гривен".
Казалось бы, вывод очевиден: такую скидку так просто никому не дают, а значит, налицо "зрада". Или коррупция – как кому будет угодно. Однако эксперты назвали минимум два варианта, каким образом могла вырисоваться эта умопомрачительная скидка, на которую можно купить полдюжины квартир эконом-класса.
Вариант 1. Поскольку дом пока не сдан в эксплуатацию, это могла быть продажа по переуступке. Первичный инвестор мог продать ее по договору действительно за 7,5 млн грн., а разницу между реальной ценой и той, что указана в договоре переуступки, взять наличкой и положить себе в карман.
Вариант 2. Сейчас продавцы действительно могут делать большую скидку, но в таких домах она зачастую является негласной. Причина проста: продавцы не хотят раздражать покупателей, которые выкупили свое жилье раньше. Предположим, три года назад часть квартир была выкуплена по 2 тыс. долларов за метр, тогда это было 16 тыс. грн. Однако сейчас эти же метры очень трудно продать по 52 тыс. грн. (те же $2 тыс., но по нынешнему курсу). Чтобы первые владельцы квартир не нервничали по поводу того, что три года назад они сильно переплатили, продавцы делают внушительные скидки, особенно их не афишируя – только реальным покупателям с "живыми" деньгами.
ВАЖНО
Основные признаки квартиры бизнес-класса
|
*Расположение дома в центре города
*Красивый панорамный вид из окон
*Общая площадь не менее 200 кв. м
*Стоимость квадратного метра не менее 2,5 тыс. долларов
*Удобная планировка
*Просторный холл, наличие гостевого санузла
*Высота потолков не менее 3,5 м
*Не более 3 квартир на этаже
*Охраняемый подъезд
*Подземный паркинг
*Наличие охраняемой закрытой зеленой территории
КСТАТИ
На что обращает внимание "элитный покупатель"
*Месторасположение
*Общая площадь
*Год застройки или реконструкции
*Уровень и качество ремонта
*Эксклюзивность дизайна квартиры
*Соседи
*Количество квартир на этаже
*Паркинг
*Безопасность
*Стоимость
В ТЕМУ
В какую сумму обходятся "допрасходы"
Мы подсчитали, сколько денег придется еще выложить покупателю квартиры стоимостью 300 тыс. долларов.
Услуги риелтора – около 3%, то есть $9 тыс.
Пенсионный фонд и госпошлина - 2%, то есть $6 тыс.
Дизайн-проект - $5-10 тыс.
Ремонт (как правило, оценивается в треть стоимости квартиры) - $100 тыс.
ИТОГО: антикоррупционеру Сергею Лещенко придется взять в долг у друзей еще около 125 тысяч долларов.