Несмотря на то что многие специалисты говорят о стагнации на рынке недвижимости, цены на квартиры настолько высоки, что большинство наших граждан не могут позволить себе покупку даже в кредит. Ведь для того, чтобы взять кредит на 100 тысяч долларов на 30 лет, нужно показать совокупный доход семьи на уровне 3 тысяч долларов в месяц, да и первый взнос для многих становится проблемой. Понимая это, банкиры предлагают клиентам открывать специальные депозиты, которые можно свободно пополнять и расторгнуть непосредственно перед сделкой купли-продажи недвижимости. В каждом финучреждении их называют по-разному, но, чтобы не путаться, давайте назовем этот продукт ипотечным депозитом.
Банкиры стали строже
Сейчас на рынке сложно найти такое предложение по ипотечному кредитованию, когда бы банк давал деньги при нулевом взносе. Для этого придется заложить еще какой-нибудь объект недвижимости. Не все готовы пойти на такой шаг. Поэтому приходится самостоятельно копить около 20% на первый взнос и еще несколько процентов для оплаты банковских комиссий, страховок, налогов, услуг нотариусов и посредников. Получается, чтобы сегодня купить квартиру, необходимо иметь на руках около четверти ее стоимости.
Некоторые банки подняли размер первого взноса после того, как НБУ изменил методику расчета адекватности банковского капитала. Когда появился этот документ, поползли слухи, что ипотечные кредиты теперь будут выдавать не более чем на 5-10 лет. Однако банкиры не стали этого делать, они попросту будут строже к заемщикам. Еще один повод к увеличению размера первого взноса - тот факт, что квартиры перестали дорожать с фантастической скоростью. Если раньше банк понимал, что залоговое имущество подорожает на 20-30% в течение года, то он готов был кредитовать и с первоначальным взносом в 10%. Сейчас на то, чтобы продать квартиру, иногда уходит до полугода или же приходится идти на хорошие уступки покупателям. Многие продавцы готовы скинуть 10-15% от заявленной цены. Банки же хотят реализовать имущество быстро, чтобы деньги не простаивали. Для этого они готовы при продаже сбросить 20% стоимости квартиры.
В общем, для того чтобы взять кредит, вначале нужно собрать довольно приличную сумму. Например, двухкомнатная квартира возле метро в спальном районе столицы стоит сегодня около 150 тысяч долларов. Получается, перед сделкой нужно иметь на руках не менее 38-40 тысяч долларов.
Что такое ипотечный депозит?
Для того чтобы накопить такую сумму, нужно, во-первых, иметь хороший доход, а во-вторых, чтобы средства не лежали без дела, положить их в банк, и на них будут «капать» проценты. Ведь обидно смотреть, как твои сбережения съедает инфляция. Можно, конечно, открыть обычный срочный депозит с пополнением, но многие не могут спланировать свои доходы на год вперед. Кому-то может привалить премия, кто-то получит наследство от неизвестной тетушки, да мало ли откуда придут деньги! Казалось бы, можно уже оформлять покупку, а часть средств зависла на депозите. Если его расторгнуть, то проценты будут понижены.
Специально для таких случаев банки предлагают открывать депозиты с пополнением и возможностью расторжения договора без потери процентов. Для этого нужно оформить предварительный договор купли-продажи недвижимости, прийти с ним в банк и расторгнуть депозит. Еще одной причиной для расторжения депозита может стать договор об участии в фонде финансирования строительства (ФФС). То есть такой депозит можно использовать для сделок на первичном и вторичном рынке. При этом необязательно, чтобы депозит и договор купли-продажи были оформлены на одного и того же человека. Некоторые банки разрешают расторгать депозитный договор даже в том случае, если сделку совершает кто-то из членов семьи клиента. Более того, в некоторых случаях банкиры обещают льготные условия кредитования для тех вкладчиков, которые копили средства в их банке.
Ищем выгодный процент
Мы просмотрели предложения украинских банков (см. ТАБЛИЦУ). Нетрудно догадаться, что сегодня выгоднее всего копить средства в гривне, ведь процентная ставка по ней доходит до 15% годовых. Да и колебания обменного курса доллара делают накопления в этой валюте не очень выгодными. А будет ли расти евро дальше, никто не знает. Поэтому, на наш взгляд, лучше гривны валюты нет.
Правда, в большинстве банков по срочным депозитам можно найти и 16-17%. На наш взгляд, открывать ипотечный депозит стоит в том банке, где собираетесь брать кредит.