Сейчас в столице, как грибы после дождя растут новостройки. Квартиры в них предлагают на любой вкус – от бюджетных панелек на окраинах до роскошных апартаментов в центре. Но даже если у вас есть деньги, то выбирать квартиру нужно не только под свои потребности, но и с учетом того, как застройщик ведет себя с жильцами после сдачи дома.
Нет права собственности, нет ОСМД
Большинство инвесторов новостроев мечтают, чтобы их дом был построен и сдан в эксплуатацию как можно быстрее. После этого нужно получить ключи и побыстрее приступить к ремонту. Ведь большинство из тех, кто инвестирует в новострой - это люди, которые в данный момент снимают жилья и каждый месяц задержки обходится им в лишние 6-8 тысяч грн арендной платы.
- Мы еще в конце 2014 года, когда началась свистопляска с курсом доллара вложили деньги в новострой на Осокорках, - рассказывает киевлянин Андрей. – Мало того, что дом задержали со сдачей на полгода – застройщик не успел подключить отопление прошлой осенью, так и сейчас нас обязали заключить договор с ЖЭКом от застройщика и только после этого выдали ключи от квартир, чтобы мы делали ремонт. При этом, до сих пор за электричество мы платим по коммерческим тарифам ЖЭКу, так как дом подключен с электросети по временной схеме, и мы не можем заключить прямой договор с Киевэнерго. Так же тарифы на обслуживание дома мне кажутся завышенными, но создать ОСМД, как это рекомендуют чиновники, мы не можем, потому что до сих пор не оформлено право собственности на дом.
Как говорят юристы, такая ситуация может длиться годами, ведь застройщик часто затягивает процесс сдачи дома в эксплуатацию.
- По закону, пока застройщик не сдал дом в эксплуатацию, вы не можете оформить право собственности, а значит вы не собственник жилья, а инвестор, - говорит юрист Татьяна Бондаренко. – А создать Общество совладельцев многоквартирынх домов (ОСМД) могут только владельцы жилья, то есть после получения права собственности на квартиру. И в таких ситуациях застройщики создают ЖЭКи или управляющие компании, которые обслуживают дом, пока тот не введен в эксплуатацию. При этом люди, которые делают ремонты и заселяются, вынуждены платить за услуги частного ЖЭКа часто по завышенным тарифам.
Но даже когда дом формально сдан в эксплуатацию, многие инвесторы не спешат оформлять право собственности. Кто-то еще не насобирал на ремонт и не хочет платить квартплату за простаивающую квартиру, а кто-то и вовсе ищет покупателя на свою квартиру. Поэтому оформление права собственности часто происходит не быстро.
Для того, чтобы создать ОСМД, нужно провести собрание для его учреждения, - говорит юрист. – А его можно организовать только при условии, что право собственности было зарегистрировано на более половины квартир и нежилых помещений.
Фокусы частных ЖЭКов
Почитав форумы "счастливых" владельцев нового жилья можно узнать много интересных историй о том, как ЖЭКи заставляют платить жильцов за себя и за того парня.
Наиболее часто ЖЭК просто выставляет завышенный тариф за услуги по эксплуатации дома. Понятно, что в новостройке должен быть дворник, кто-то должен вывозить мусор, платить за электричество в подъездах. Но почему-то коммунальные ЖЭКи худо-бедно выполняют свои функции при стоимости осблуживания в 3-4 грн за квадратный метр, а частные иногда предлагают платить и более 10 грн за квадрат.
- Нам вообще ЖЭК отказывается подавать горячую воду, даже не смотря на то, что мы не зависим от "Киевэнерго" - на крыше дома установлена собственная газовая миникотельня, - продолжает Андрей. – Условием включения горячей воды нам назвали минимальное потребление 600 кубомтеров горячей воды в месяц. А летом, когда половина квартир пустует, вряд ли такое полцчится, вот и ставят все себе бойлеры. А горячая вода от ЖЭКа будет вместе с отоплением в октябре-ноябре.
Иногда бывают такие ситуации, что жильцов попросту не допускают к счетчикам, которые закрыты в специальные шкафы от посторонних глаз. И люди не могут проверить, сколько они реально потребили тепла, воды и электричества.
Так же в большинстве новых домов в целях сохранения чистоты в доме заваривают мусоропроводы, но частные ЖЭКи включают пункт об их обслуживании в каждую платежку. Ну а то, что в дом первое время не пускают никаких интернет-провайдеров, кроме одного, который устанавливает тарифы в несколько раз выше рыночных, знают почти все новоселы.
А еще в одном доме частный ЖЭК устроил из придомовой территории платную парковку. Люди даже для того, чтобы выгрузить покупки под подъездом должны были платить парковщику. В итоге, все закончилось потасовкой и жильцы снесли шлагбаум вместе с будкой охранника.
Война нервов
Естественно, в такой ситуации, когда ЖЭК выкручивает жильцам руки, появляются те, кто не согласен с таким положением вещей. И люди пытаются создать ОСМД, чтобы самим решать, как пользоваться двором, сколько и кому платить за вывоз мусора и т.д.
И тут ситуация может развиваться по двум сценариям. Согласно первому – ЖЭК застройщика после создания ОСМД тихо-мирно передает свои права и обязанности жильцам. В таких случая, иногда, этот ЖЭК может даже остаться управляющей компаний, если, конечно, людей до этого все устраивало.
Но чаще бывает, что против активистов начинается настоящая война. В некоторых домах их квартирам отключают электричество. И делали это не просто выключив рубильник, а обюрезав проводку, раскурочив электросчетчик или вырвав с мясом "электрические автоматы". Бывали случаи, когда во время собрания жильцов, которое проходило в подвале, их там попросту закрывали снаружи.
В некоторых жилых комплексах дело доходит до судов. Бывает так, что ЖЭК не признает решения жильцов и пытается отменить государственную регистрацию ОСМД в судах. Судебные тяжбы иногда длятся годами.
По данным Ассоциации пострадавших инвесторов, от некачественных услуг по завышенным ценам со стороны частных ЖЭКов только в одном Киеве ежегодно страдает около 40 000 человек. Поэтому юристы советуют быть готовыми к войне за свои права. А так же учесть, что минимум полгода-год после сдачи дома и до ввода его в эксплуатацию вам придется мириться с ЖЭком застройщика. Так же учтите, что на создания ОСМД уходит минимум 2-3 месяца.
Кстати
Как создать ОСМД
Шаг №1: Собрать инициативную группу по созданию ОСМД:
- должна состоять не менее чем из трех человек (владельцев квартир, жилых или нежилых помещений).
Шаг №2: Организовать учредительное собрание (созывает владелец дома или инициативная группа):
- оповестить всех совладельцев о проведении учредительного собрания. О проведении учредительного собрания необходимо письменно сообщить всем владельцам жилых и нежилых помещений дома не менее чем за 14 дней до даты проведения (уведомление предоставляется каждому владельцу под расписку или заказным письмом).
В уведомлении нужно указать:
- по чьей инициативе созывается собрание;
- место проведения;
- время проведения;
- проект повестки дня.
- учредительное собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих собственников или их уполномоченных лиц (в голосовании принимают участие владельцы (их уполномоченные лица), присутствующие на собрании);
- собрать сведения о принадлежности квартир и нежилых помещений на основании данных правоустанавливающих документов, составить на их основании списки совладельцев многоквартирного дома (желательно предложить совладельцам предоставить копию правоустанавливающих документов);
- подготовить проект устава ОСМД;
- подготовить проведение учредительного собрания (проект протокола учредительного собрания, реестра присутствующих на собрании, листа голосования и т.д.);
- подыскать кандидатов в правление ОСМД.
Шаг №3. Принять решение о создании ОСМД на собрании.
Если в результате проведения учредительного собрания для принятия решения не набрано необходимое количество голосов за или против, проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на учредительном собрании. Письменный опрос совладельцев проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания. Если в течение указанного срока необходимое количество голосов за не набрано, решение считается непринятым.
Шаг №4: Государственная регистрация ОСМД:
Государственная регистрация ОСМД длится не дольше 24 часов после получения государственным регистратором поданных документов.
Для государственной регистрации необходимо подать:
- заявление о государственной регистрации создания юридического лица;
- заявление о включении в Реестр неприбыльных учреждений и организаций по формам, утвержденным в соответствии с законодательством (по желанию);
- учредительный документ (устав ОСМД);
- документ, подтверждающий полномочия на подачу документов.