Из-за экономического кризиса недвижимость в Украине подешевела. Но, к сожалению, снижение цен наблюдается пока только в валюте. Если у вас есть гривенная заначка, то, возможно, имеет смысл ее потратить на квадратные метры. Мы решили выяснить, каковы условия кредитования и выгодно ли сейчас покупать жилье при помощи ипотеки, или выгоднее продолжать снимать квартиру.
Цены вверх
Цены на квадратные метры в гривне продолжают расти. Даже на вторичном рынке, который практически остановился, стоимость квадратного метра в долларах хоть и упала, но не так резко, как девальвировала гривна.
- В феврале по некоторым реальным сделкам цена квадратного метра в столице упала ниже 1000 долларов, - рассказали нам в одном из агентств недвижимости. - Но, если учесть, что доллар сейчас по 25-26 грн., это в полтора-два раза выше, чем стоило жилье в гривне еще год назад. Да и скидки дают только на квартиры в так называемых хрущевках, где еще ремонт нужно делать.
На первичном рынке цены тоже растут, но не так быстро. Немногие застройщики привязали цену квадратного метра к доллару и повышают ее в гривне намного медленнее, чем обесценивается национальная валюта. Эксперты прогнозируют, что рост гривенных цен по итогам первого квартала 2015 года составят 10-15%.
Кредиты не для всех
Цены на однокомнатные квартиры в столице в новостройках стартуют с нескольких сот тысяч гривен. И это в тех, которые сдадутся через год-полтора. На вторичном рынке из-за курса доллара цены еще выше. Естественно, в такой ситуации очень сложно обойтись без кредита.
Но банки предлагают зай-мы под слишком высокий процент. Большинство из них требуют, чтобы человек оплатил 25-40% от стоимости жилья, а на остальную сумму готовы предоставить ссуду. Некоторые банки фиксируют процентную ставку на первые несколько лет, а потом оставляют возможность для ее пересмотра.
По данным компании "Простобанк Консалтинг", средняя реальная ставка по ипотеке на покупку жилья на вторичном рынке составила 24,3% годовых по ипотеке сроком на год, 22,7% годовых - сроком на 5 и 10 лет, 22,9% годовых - сроком на 15 лет, 22,3% годовых - сроком на 20 лет. На первичном рынке ставки по ипотеке составили 21,3% годовых по сроку на 5-10 лет, 22,3% годовых по сроку на 15 лет и 21,9% годовых по сроку на 20 лет.
Несложно посчитать, что даже при пятилетнем кредите на сумму в 400 тысяч гривен и процентной ставке 22% ваш платеж начнется с 14 тысяч гривен в месяц и за весь срок вы переплатите около 230 тысяч гривен.
Рассрочка только у застройщиков
Не платить такие драконовские проценты можно, если у вас есть уверенность в том, что вы сможете оплатить новое жилье за год-полтора, пока оно строится. Большинство застройщиков предлагают рассрочки своим клиентам. Суть их такова, что вы оплачиваете определенное количество квадратных метров (обычно это 20-30% от общей площади) по цене на сегодня, а остальное покупаете в течение 12-16 месяцев по цене, которая будет на день оплаты.
В этом случае переплата тоже будет из-за того что квадратный метр дорожает, но не такой существенной, как при банковском кредитовании.
Самый большой минус покупки жилья в новострое заключается в том, что у застройщика иногда возникают самые неожиданные проблемы еще на стадии оформления документов. Даже если квартиру сдадут в срок, еще около года дом будет находиться в стадии активного ремонта - круглые сутки будут работать перфораторы, лифт отключен и т.д. Да и жить все это время где-то нужно.
СЧИТАЛКА "КП"
Что выгодней
Давайте подсчитаем, что сегодня выгоднее: покупать жилье в кредит или же арендовать его.
Поэтому обратим внимание на жилье на вторичном рынке. Для примера возьмем столичные однокомнатные квартиры. Более-менее приличная однушка поблизости от метро сдается сейчас за 4000 грн. в месяц. Для того чтобы ее купить, понадобится около 30 тысяч долларов, или 750 тыс. грн.
Для того чтобы взять кредит на такое жилье, вам придется внести 30% от его стоимости, что составляет 250 тысячи гривен, и оформить кредит под 22% годовых на 20 лет на оставшуюся сумму в 500 тысяч гривен.
Еще около 5% от стоимости квартиры может уйти на оформление - банки любят вводить комиссии за выдачу кредитов, продавец может предложить разделить оплату налогов пополам, да и за услуги нотариуса придется заплатить.
В этом случае при стандартной схеме погашения первый платеж составит 11 125 грн., что почти в три раза больше стоимости аренды. При этом только через 12-13 лет платеж снизится до размера сегодняшней аренды. За весь период пользования кредитом ваша переплата составит почти 1,1 млн гривен. Чем короче срок кредита, тем меньше будет переплата, но выше проценты по кредиту.
С другой стороны, уже сейчас цены на арендные квартиры поползли вверх. И та квартира, которая сейчас стоит 4 тысячи гривен в месяц, за год может подорожать на 1 тысячу гривен минимум. Если учесть, что правительство заложило инфляцию на уровне почти 30%, то уже через 2-3 года аренда той же самой квартиры может вырасти вдвое.
К плюсам ипотечного кредита можно отнести то, что вы не будете зависеть от цен на рынке аренды. Кроме того, живя в своей квартире, вы можете делать ремонт на свой вкус, покупать мебель и бытовую технику. В общем, чувствовать себя полноправным хозяином собственной квартиры.