Что предпринять, чтобы сделать жилье максимально привлекательным для покупателя.
Проверяем документы
Знакомство с квартирой покупатели, конечно, начинают с «одежки», то есть осмотра подъезда, самой жилплощади, интерьера и т. д., но затем обязательно следует просьба: «предъявите документы». Приобретателю и его риэлтору нужно убедиться в полномочиях продавца, действительности его права собственности, «юридической чистоте» квартиры.
Для этого, во-первых, нужно быть готовым предъявить стандартный набор документов, необходимый для заключения договора купли-продажи. В него входят:
- Документ, удостоверяющий личность продавца (паспорт).
- Свидетельство на право собственности.
Возможны разные виды документов - например, в зависимости от времени, когда вы оформляли свое право собственности на продаваемое жилье. Или от того, каким путем вам досталась квартира. Конечно, имеются в виду самые что ни на есть законные способы получения квартиры. В качестве документа о праве собственности может выступать приватизационное свидетельство, документы о наследовании или дарственная на ваше имя, а также договор обмена, пожизненного содержания или решение суда.
Очень важно, чтобы на свидетельстве о праве собственности, независимо от того, что это за документ, стояли печати нотариуса и БТИ!
- Справка-характеристика БТИ.
В этом документе должны быть перечислены все владельцы квартиры, а также ее технические параметры (площадь жилая и нежилая, этаж, количество комнат, санузлов, балконов, план квартиры и т.д.).
В справке-характеристике БТИ обязательно должно быть указано, на основании какого документа она выдана. При этом данные в справке и свидетельстве на право собственности обязательно должны совпадать.
- Справка об отсутствии запрета на отчуждение.
Этот документ можно получить у любого нотариуса. Но необходимо помнить: получать ее надо непосредственно перед заключением сделки, так как в ней указываются время и дата получения информации.
Все эти документы нужны для того, чтобы удостовериться в прозрачности будущей сделки, законности вашего владения квартирой, а также в отсутствии несанкционированной перепланировки - она на плане, который обязательно есть в справке-характеристике БТИ, отмечается красными линиями.
Придаем жилищу товарный вид
Делать в квартире, которую вы собираетесь продавать, крутой ремонт, нет смысла - затраты не окупятся. Однако привести жилье в благопристойный вид необходимо. Любой грамотный риэлтор подскажет ряд нехитрых и не очень дорогостоящих действий, которые стоит предпринять. Общий смысл их сводится к тому, что квартира необязательно должна выглядеть богато, но обязательно - приятно, уютно. Первый эмоциональный импульс очень важен - именно на основе его, как правило, и принимается подсознательное решение, что квартира нравится или не нравится.
А это значит - никаких подтеков на потолке и обоях, ржавых пятен в ванной и облупившейся на видном месте плитки…
Постарайтесь, чтобы в прихожей (это «лицо» вашего жилища!) не валялись грязные ботинки, а на кухне пахло кофе или свежей выпечкой, но никак не подгоревшим маслом.
Конечно, мусорку из-под окна убрать проблематично, но не поленитесь хотя бы вымыть пол на лестничной клетке и вкрутить лампочку, если она там отсутствует.
Имейте в виду, что свои плюсы и недостатки есть у любой квартиры. Поэтому важно найти того покупателя, в глазах которого ваши плюсы перетягивают минусы. Скажем, семья с собакой, скорее всего, не будет просить скидку из-за выщербленного паркета - им важнее парк рядом с домом, где можно выгуливать своего любимца. А покупатели с детьми охотно простят какие-то мелочи, если по соседству есть детский сад и хорошая школа.
ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ
Эти факторы повышают стоимость квадратных метров…
- престижный район
- качественность постройки: монолит-кирпич, сталинка
- хороший вид из окна, зелень вокруг дома, благоустроенная территория
- удобное расположение в смысле транспорта
- близость к школам, супермаркетам и прочим достижениям цивилизации
- благоприятная экология
…а эти - снижают
- первый и последний этажи
- отсутствие балкона
- маленькая кухня
- сомнительный вид из окна: на крышу, мусорку и т. п.
- грязный и неохраняемый подъезд (без консьержки, домофона и т. п.)
Собираем разрешения и отказы
Помимо основного перечня документов (см. выше) в различных ситуациях могут потребоваться дополнительные справки и заключения.
В частности:
- Согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, в число собственников которой входят несовершеннолетние.
- Нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры, приобретенной в период брака.
- Отказы соседей по коммуналке от преимущественного права покупки вашей комнаты.
КСТАТИ
Если поручить подготовку документов для продажи квартиры опытному риэлтору, то он может управиться со сбором всех необходимых справок в среднем за 14 дней. На самостоятельные походы по инстанциям у граждан обычно уходит времени в 2 - 3 раза больше.
Если не узаконена перепланировка…
Формально это может стать препятствием для госрегистрации купли-продажи, только если в результате перепланировки изменилась общая площадь квартиры (например, когда хозяин прихватил часть лестничной клетки).
В то же время покупатели, которых в будущем могут ожидать расходы на узаконивание «подпольного» переустройства, часто требуют скидку. Так что если вы сами перед продажей не озаботитесь оформлением перепланировки, то будьте готовы к уменьшению выручки в среднем на 1500 - 2000 у. е.