Одно из главных правил экономики гласит: покупать что-то нужно на минимуме, а продавать на максимуме. Сейчас на рынке жилья Украины сложилась ситуация, когда цены просели до локальных минимумов и дальше дешеветь уже, наверное, не будут. В канун Дня строителя, который отмечается 10 августа, мы разбирались, куда смотреть простым покупателям - на первичный рынок или вторичный.
Рынок оживился
Несмотря на то что лето на рынке недвижимости считается мертвым сезоном, число сделок постепенно растет. Обычно индикатором всего украинского рынка является столица. А здесь, судя по статистике, ситуация налаживается.
В июле в столице продано 1448 квартир, сообщили в консалтинговой компании SV Development. Покупатели делают ставку на первичное жилье: 806 квартир было продано в недостроенных домах и 642 - на вторичном рынке.
- Локальный минимум пройден рынком еще в марте, тогда было продано всего 255 квартир на "вторичке" и 433 в новостроях, - рассказал "Комсомольской правде" в Украине" аналитик SV Development Сергей Костецкий. - После этого мы каждый месяц видим позитивную динамику. Для сравнения: в июне было продано 796 квартир на первичном и 592 - на вторичном рынке.
Дешевая "первичка" дорожает
При этом новые квартиры потихоньку растут в цене. Средняя стоимость предложения жилья на первичном рынке недвижимости Киева в июле выросла на 1,27% по сравнению с предыдущим месяцем, при этом рост цен к июлю 2013 года составил 12,4% - до 15,195 тыс. грн. Такую статистику приводит информационно-аналитический портал "Столичная недвижимость".
"Как и месяцем ранее, эконом- и премиум-класс продемонстрировали рост средних цен, а в бизнес-сегменте продолжилось снижение", - отмечено в сообщении.
По данным исследования, в июле текущего года средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке недвижимости Киева в сегменте бизнес-класса снизилась на 0,69% - до 17,271 тыс. грн., эконом- и премиум-класса - возросла на 1,4% и 1,16% - до 10,666 тыс. грн. и 25,974 тыс. грн. соответственно.
Согласно сообщению в структуре предложения первичного жилья в Киеве в июле 2014 года преобладали новостройки эконом-класса - 60%, тогда как новостройки бизнес-класса составили 26%, премиум-класса - 14%.
Объясняют это тем, что после скачка курса доллара с 8 до 12 грн. застройщики не стали поднимать резко цены, чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей. Сейчас же рост цен происходит постепенно.
На вторичном рынке ступор
Несмотря на рост сделок в июле, в августе на первичном рынке может начаться застой. Дело в том, что сейчас не совсем понятно, каким образом применяется так называемый военный налог.
- Мы ждем разъяснения относительно того, как применяется так называемый военный налог, - рассказали нам в одной из крупных риелторских компаний. - Вроде бы речь идет о доходах физлиц, куда средства от продажи недвижимости не относятся. С другой стороны, в документе, кроме прочего, фигурируют два слова "гражданско-правовые договоры". То есть еще непонятно, надо ли участникам сделки купли-продажи платить 1,5%.
Поэтому не исключено, что продавцы вторичного жилья откажутся на месяц-другой от сделок на вторичном рынке. При этом покупателям придется переключаться на первичный рынок.
"На вторичном рынке в Киеве цены остались на том же уровне, а в тех городах, в которых сейчас депрессия, соответственно цены подвинулись. На первичном рынке цены в гривне подтянулись, ведь инвесторы видят свою капитализацию и свой возврат в долларах, поэтому рано или поздно цены на такие объекты подтянутся в соответствии с курсом 12 грн./долл. Но это будет происходить медленно, естественным путем", - делают прогноз в консалтинговой программе UTG.
Согласно прогнозам компании SV Development, в ближайшем будущем наибольшим спросом будут пользоваться двухкомнатные квартиры, на которые придется 48-50% всех сделок, 42-44% займут однокомнатные квартиры, 6-9% придется на объекты с тремя комнатами и более.
Если говорить о средней стоимости квадратного метра вторичного жилья, то в Киеве в долларовом эквиваленте она может несущественно снизиться (до 5%) и составить $1270/кв. м.
При этом рост курса доллара, который мы наблюдаем, компенсирует это снижение, если пересчитывать цену квадратного метра в гривне.
Ищите акции
Понятно, что в такой ситуации большинство покупателей обратят свое внимание на первичный рынок. Ведь большинство застройщиков еще не пересчитали цены по курсу 12,5 грн./долл.
Даже если цена в рекламных объявлениях указана в валюте, то чаще всего курс фиксируют около 10 грн./долл. Кроме того, застройщики сейчас предлагают клиентам множество акций.
Многие компании готовы подождать, пока граждане оплатят всю сумму в течение нескольких месяцев или даже лет. На рынке встречаются два вида рассрочки. Первый - рассрочка предоставляется на период до сдачи дома в эксплуатацию. Данный вид рассрочки более распространен и считается уже чуть ли не обязательным атрибутом инвестирования. Второй вариант - рассрочка на определенный период времени без привязки к срокам сдачи в эксплуатацию.
При этом чаще всего нужно сделать солидный первый взнос, который обычно составляет 50%. Оставшуюся сумму гражданин может выплачивать равными долями помесячно или поквартально до момента сдачи дома в эксплуатацию.
Есть на рынке и предложения с первым взносом 5% сроком на пять лет. Но такая щедрость компенсируется довольно высокой ценой на квадратные метры.
Некоторые компании предлагают скидки на паркинги, кредитные каникулы или возможность не платить квартплату 12 месяцев за то, что вы сагитируете на покупку друга.
Еще один застройщик предлагает всем клиентам, которые оплатят будущую квартиру целиком, бесплатную путевку на отдых. Если покупаете однокомнатную квартиру, то можно выбрать тур за 14 тысяч грн., при покупке двух- и трехкомнатных апартаментов - 22 тыс. грн. Правда, если вы нашли более дешевый тур, то разницу вам не отдадут. При меньшей или большей стоимости тура разница не компенсируется.
А В ЭТО ВРЕМЯ
Что происходит в регионах
Огромное влияние на рынок недвижимости в регионах оказывают события на востоке страны. Как говорят специалисты, недвижимость в городах, которые находятся под контролем "ДНР" и "ЛНР", не пользуется популярностью.
При этом растет спрос на аренду в крупных городах, куда едут переселенцы. Пока что люди только снимают квартиры, но эксперты не исключают, что часть из них останется на новых местах даже после окончания АТО. Часть из них - это потенциальные покупатели жилья.
Что касается последних тенденций, то, по статистике, в основной массе городов цены в гривне пока существенно не изменились, но в долларовом эквиваленте продолжается снижение.
Максимальное падение среди крупных городов на 2,73% зафиксировано во Львове и Одессе (2,21%), за ними следуют Харьков (1,93%), Донецк (1,69%), Днепропетровск (2,01%) и Киев (1,99%).
За прошлый месяц существенно снизились цены и в не самых крупных городах страны - Хмельницком (минус 2,33%), Николаеве (минус 1,87%), Чернигове (минус 2,17%), Херсоне (минус 2,50%), Ужгороде (минус 1,39%). Речь идет о ценах в валюте.