После вступления в силу принятого ВРУ закона "Об обеспечении прав и свобод граждан на временно оккупированной территории Украины" сделки с находящейся в Крыму недвижимостью можно будет осуществлять исключительно на территории материковой Украины, где работают украинские реестры. Все сделки в отношении недвижимости в Крыму, совершенные на территории самого Крыма, в Украине будут считаться ничтожными в силу требований закона (Киев запретил денежные переводы и продажу квартир в Крыму).
"Таким образом, если у лица есть квартира или иной объект недвижимости, его права подтверждаются правоустанавливающим документом, оформленным в соответствии с украинским законодательством до 17 марта 2014 года. Право собственности зарегистрировано в соответствующем украинском государственном реестре, и с точки зрения Украины такое лицо является совершенно легитимным собственником. Но признание прав на территории материковой Украины, хоть и является, безусловно, приятным, но на практике мало что дает собственнику расположенной в Крыму недвижимости, так как общеизвестно, что право, которое не может быть защищено с использованием машины государственного принуждения, является всего лишь декларацией. А машина эта сейчас в Крыму — совсем не украинская",— рассказывает управляющий партнер Адвокатской компании "Золотая Середина" Мария Швец.
Что же происходит с правами в соответствии с тем гибридом законодательства, который сейчас действует в Крыму?
"Согласно и постановлению о независимости от 17.03.14, и договору о присоединении от 18.03.14, и даже федеральному конституционному закону "О принятии в состав Российской Федерации Республики Крым и образовании в составе РФ новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя" какое-то время может применяться украинское законодательство. Это дает основания полагать, что права, возникшие по украинскому законодательству, должны признаваться как местными властями, так и властями РФ",— говорит Мария Швец.
Согласно украинскому законодательству право собственности на недвижимость подтверждается правоустанавливающим документом, оформленным по закону, а также должно быть зарегистрировано в соответствующем реестре. Таким образом, можно утверждать, что для подтверждения права собственности владельцу недвижимости необходим правоустанавливающий документ и документ, подтверждающий наличие такой регистрации.
"Украинские реестры в Крыму не работают, таким образом, одно из составляющих этого "набора" на территории Крыма сейчас получить невозможно. Теоретически, документ, подтверждающий регистрацию права собственности в украинском реестре, можно получить на территории материковой Украины. Для прав, возникших после 01.01.2013 года, достаточно просто получить извлечение из реестра вещных прав на недвижимое имущество и их обременений. Для прав, возникших до 01.01.2013 года, необходимо сначала осуществить первичную регистрацию в таком общеукраинском реестре, а потом уже получить подтверждение этого. Естественно, далеко не все могут физически осуществить сейчас эту процедуру", — разъясняет управляющий партнер Адвокатской компании "Золотая Середина".
В РФ действует схожий с Украиной порядок регистрации права собственности на недвижимость, предполагающий, что право возникает лишь после его государственной регистрации. Понятно, что сейчас в Крыму российские реестры еще не работают, и объекты крымской недвижимости в них не внесены.
"Таким образом, фактически, большинство собственников крымской недвижимости могут подтвердить свои права исключительно при помощи бумажных правоустанавливающих документов, что не является достаточным ни по украинскому, ни по российскому законодательству. По слухам, РФ обещала запустить в Крыму российский реестр с 1 мая 2014 года, позднее срок запуска якобы был отодвинут до июня. В теории, права на все объекты недвижимости в Крыму рано или поздно должны быть зарегистрированы в таком реестре, что придаст им полную легитимность с точки зрения законодательства РФ и позволит совершать сделки по их отчуждению. Порядок наполнения этого реестра, а также перечень документов, являющихся основанием для регистрации права собственности, пока никому неизвестен. Можно с большой долей вероятности предположить, что количество злоупотреблений на этом пути будет превосходить все ожидания", — прогнозирует управляющий партнер Адвокатской компании "Золотая Середина" Мария Швец.
Естественно, что для защиты своих прав счастливым обладателям крымской недвижимости необходимо осуществить регистрацию своего права в российском реестре и в соответствии с порядком, который будет принят РФ. В противном случае рано или поздно наступит момент, когда права, там не зарегистрированные, не будут признаваться в России. Эта рекомендация актуальна до тех пор, пока управление на территории Крыма будет осуществляться властями РФ.